[서기 13기 131조 미쉘P]1주차 강의후기

언제 투자하더라도 기본을 잊지 않는다면 실패하지 않는다 !

성동구를 임장했던 올해 초 3월 서기 강의 때만 해도 지금 시장에서 서둘지 않고, 올 한해 동안 차근히 서울 앞마당을 완성해도 괜찮은, 하락장이며 전세 수요가 늘어나는 만큼 잔금대비 걱정보다는 절대가의 눈높이를 높이라는 강의 내용에 1호기 로드맵을 조금은 여유있게 수정했었습니다.

하지만 그로 부터 3개월의 시간이 지나는 동안, 서울의 상급지 시장은 생각보다 빠르게 회복하고 있었고, 전문가들의 시장예측은 상승과 또 한번의 하락으로 극명하게 나눠지며 혼란스럽고,

매매거래량의 회복세, 전세난이 올 것이라는 자극적인 뉴스들로 인해 마음은 조급해지고, 아직은 공부가 충분하지 않은 상태에서 그나마 투자범위에 들어오는 단지를 지금이라도 매수해야 하나, 불안감이 엄습해 왔습니다.

그래서 서기반을 다시 한번 들으며 강사님들은 현 시장을 어떻게 바라보고 있는지, 월급쟁이 투자자들에게 어떠한 조언을 주시고자 하는지 강의를 들을 때라고 생각했고, 제주바다님의 이성적인 분석과 명쾌한 가이드로 인해 현재 내가 바라보고 가야 할 방향성이 무엇인지 되새기는 1강이었습니다.

맞습니다. 입지가 좋고, 선호가 높은 단지들은 이미 반등이 시작되었습니다. 하지만 이미 오른 단지를 따라서 무리해서 추격매수를 할 필요는 전혀 없다는 것이 핵심인 듯 합니다. 그 단지는 애초에 낮은 전세가율과 높은 절대가로 인해 내 투자 범위에 들어오지도 않았던 단지이기도 하고, 내가 공부해 놓지도 않았던 앞마당으로 어차피 내가 투자할 수 없는 내 것이 아닌 단지니까요.

하지만, 제주바다님의 강의에서 이제는 마냥 급매를 기다리거나 무리해서 가격을 깎아 사려고 기회를 놓치기 보다는 기준에 들어오는 매물을 발견한다면 신속하게 의사결정을 해야 한다, 이제 칼을 꺼내 들 때라는 늬앙스를 읽을 수 있었습니다.

최고의 선택이 아니더라도, 기본에 충실한 의사결정은 실패하지 않는 투자를 만들고, 가치가 있는 서울에 투자한 만큼, 수익과 수익율에서 충분히 좋은 결과를 낳을 수 있다. 그러니 아래의 기준에 맞는 단지풀을 최대한 많이 만들어 놓고, 전세가율이 욺직여 투자 범위에 들어오는 시점이 감지될 때, 너무 재지말고, 1등에 집착하지 말고, 매물 임장에 나서자 ! 좋은 단지는 투자가능한 기간이 짧기 때문에....

1. 가치파악: 강남1시간 내
2. 저평가: 상승장 대비 30%-20% 하락
3. 전세가율 : 50-60%
4. 추가 : 앞마당 내, 앞마당 끼리 단지 비교를 통해 같은 투자금으로 좀 더 나은 단지 선택

강의 마지막에 이번 강의에서의 하나의 메세지를 뽑아주셨는데, 가격보다 "가치"에 집증하자는 말씀이었습니다.

"가치"가 있는 단지를 "적정한" 가격에 사면 성공, 이미 시장은 구축까지 전세가율이 오르기 시작한 만큼, 이제 나의 투자금으로 서울의 가치있는 단지에 투자할 수 있는 시간이 그리 길지 않을지도....

소액투자, 가치투자 사이에서 갈팡질팡했었는데, 1강을 통해 흔들리지 않는 목표를 정하고 매일 되새겨야겠습니다.

2024년12월까지 서울 4급지까지 앞마당 완성

2025년 3월까지 서울 4급지 7-9억대 투자금 3억으로 1호기 가치투자하기

2026년 3월까지 서울 4-5급지 6-7억대 투자금 1억으로 2호기 소액투자하기

2029년까지 서울 2채 투자, 전세금 10억 달성하기

BM :

1. 가격이 아닌 가치에 집중하기
2. 내 투자조건에 맞는 단지, 매달, 매앞마당에서 뽑아서 매달 시세트레킹하기
3. 조급해하지 않기. 투자 대상단지들이 많다면, 기회는 계속 있을 것
4. 가격 회복된 단지 추격매수하지 않는다.
5. 하급지 신축은 매매가 정체하면서 전세가가 올라서 기회를 줄 수 있음
6. 상급지 구축은 가격회복이 아직 되지 않았으므로 투자 기회 줄 수 있으니 지켜볼 것