관련 강의
서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법
월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
안녕하세요?
경제적 자유와 행복한 노후를 꿈꾸는 서기14기 87조 앗스카입니다.
입문과 기초강의에서는 수도권과 지방을 함께 다루면서 포괄적인 내용을 다루었다면
서울 투자 기초반 1주차 제주바다님의 강의는 투자금액별 서울에 투자할 수 있는 방법,
서울 아파트 단지들을 비교할 수 있는 좀더 구체적인 방법을 알려주는 강의였습니다.
특히 가치 판단이 어려웠던 좋은 입지 비선호단지 vs 덜좋은 입지 선호단지 또는
선호단지 구축 vs 덜선호단지 신축 등을 비교하는 부분이 좋았습니다.
사실 수강신청하기 전에는 막연히 투자금액에 맞는 4,5급지를 택하려고 했으나
강의설명회에서 첫 수강이고 1급지 앞마당이 없다면 강남부터 보고 주변 지역으로
넓혀갈 것을 추천하셔서 용기를 가지고 강남구를 선택하게 되었습니다.
직장, 교통, 학군, 환경, 커뮤니티, 한강뷰, 개발호재 입지부터 개발호재까지 모든 것을
갖춘 곳을 보고 왜 사람들이 선호하는지 확인하고 나면 입지에 대한 가치판단
기준을 잡을 수 있을 것이라 생각이 듭니다.
현재 좋은 입지의 신축을 중심으로 매매가가 다시 오르고 있다는 뉴스를 접하면
마음이 초초해지지만 서울 전체적으로 봤을 때 여전히 매매거래량은 여전히 매우 적으므로
조급해할 필요가 없고 지금 매수를 하더라도 사이클상 4~5년후에 오를 수 있기 때문에
불안한 마음에 추격매수나 빨리 오르길 바라면서 매도할 생각을 하지말고
10년이상 보유할 생각으로 가치 있는 곳에 투자를 해야겠습니다.
■ 서울 투자 10년이면 인생이 바뀌는 순간이 온다!
*가치판단을 위한 두가지 포인트!
① 강남 업무지구를 1시간 이내로 갈 수 있나?
-> 비역세권이라 환승을 하더라도
② 업무지구를 품고 있나?
-> DMC상암, 마곡, 가디, 구디
*지금 시장에서 노려봐야 하는 단지
① 좋은 입지&신축 덜선호단지, 좋은 입지&구축 덜 선호단지
-> 가치성장투자 접근(돈이 많이 든다)
② 덜 좋은 입지&신축 덜 선호단지, 덜 좋은 입지&구축 덜 선호단지
-> 소액투자 접근
■ 서울 뉴타운에 주목하라!
1-3급지 좋은 입지 지역 뉴타운은 적당한 가격이라면 매수 검토
좋은 입지는 정말 싸다고 생각될 만큼 저평가 되기 전에 거래될 가능성이 높음
4-5급지 뉴타운은 입지가 덜 좋은 지역에 위치하고 대체로 외곽에 있기 때문에
교통이 좋지 않음. 가격이 저평가 될 가능성이 높고, 용기내서 매수 해야함.
하급지 뉴타운 > 상급지 구축
비역세권 뉴타운 > 역세권 구축
■ 투자금보다 가치를 먼저 봐라!
가치성장투자란?
입지, 연식, 선호도 우위가 있어서 가수요와 실수요가 평균 이상인 가치를 가진 곳에 투자하는 것
* 가치 -> 가격 -> 투자금 -> 리스크관리
가치가 높을 수록 더 빨리, 더 많이 오름
그러나 높은 급지라고 할지라도 선호하지 않는 생활권, 단지는 가치성장투자로 맞지 않으므로 투자우선순위 미룸
서울 구 내에서 하위 생활권, 비선호 단지는 경기도와 가치를 비교한 후에 투자해야함
■ 서울 투자 의사결정 하는 방법
1) 가치 : 중장기로 보유할 만한 가치가 있는가?
2) 저평가 가격 : 현재 가치 대비 가격이 싼가?
3) 전세가율 : 전세가율 60% 이상인가?
4) 가치비교 : 같은 가격대에서 최선인가?
5) 투자금비교 : 같은 투자금에서 최선인가?
급지가 높다는 이유만으로 투자단지를 선택하는 것은 아쉬운 투자가 될 수 있음
충분히 가치가 있다면 투자해도 좋지만 더 높은 수준의 투자를 위해서는
'같은 가격, 같은 투자금'으로 최선이지를 따져봐야함
지역 내에서 먼저 비교하고 지역 간에 비교하면서 최선의 투자를 만들어 나갈 것!
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