서기반 2강 강의 후기 [서기 14기 8팔하게 임장가서 서울 앞마당 6성할조 가자GO] - Feat. 주우이 튜터님 "의미없는 임장은 없다."

안녕하세요. 느리지만 포기를 모르는 남자 "가자GO" 입니다.

이번 서울 투자기초반 2강 강의는 "자산을 만드는, 서울핵심지역 아파트 분석" 이라는 제목으로 큼지막하게 강의 주제를 보여주시며, 투자강의를 진행해주시는 "주우이 튜터님" 강의 였습니다.

그리고 튜터님이 정말 '서울 시장에서 자산을 만드는 목표로 가는데, 꼭 도움이 되는 강의가 되었으면 좋겠다.' 라고 말씀해주셨습니다.

이번 2강 강의를 듣고, 꼭 '실제 내 서울 투자에 적용할수 있게 체화' 를 하겠다고 다짐하고 강의를 시작 해봅니다.

강의서두에 말씀해주신 얘기중 가장 기억에 남는건, 튜터님이 '9년동안 투자시장에 살아 남은 이유는, 포기하지 않았고, 망하지않게 투자를 운영했기 때문 이다. ' 라고 말씀해주셨습니다. 그럼 어떻게 망하지 않고, 지속적으로 투자판에서 살아남는지? 알아보기로 하고, 강의후기로 가 봅시다!

강의 목적

1. 내가 가진 종잣돈으로서울에서 어떤 아파트를 선택해야 좋을까요?
2. 입지에 따른 가치를 확인
3. 서울 주요지역 분석
4. 내가 원하는 지역에 투자할 수 있을까요?
5. 비교평가하여, 가장 좋은 아파트를 선택하는 방법
6. 투자 우선 순위 ; 내가 지금시장에서 살수 있는 곳중 젤 좋은 곳은?
7. 잃지 않는 투자를 넘어, 더 버는 투자를 하는 실력 갖추기!
8. 순자산 목표 달성, 가족들이 원하는 삶. (원하는 일, 거주)

Part 1. 서울 투자의 기준이 되는 '강남'

1. 중심지에 따른 집값의 변화 (서울 -> 영등포구 -> 강남구)

많이 확장 된 도시들의 특징

1. 확장 불가능 (입지독점성 높음) : 서울 / 대구 / 부산 ( 도심 재생이 활발하게 이루어짐)
2. 확장 가능 (입지독점성 낮음) : 대전, 광주

직장을 보는 이유; 지역 분석 포인트: 양적인 측명과 질적인 측면 확인

1. 양적인 측면
2. 질적인 측면
3. 지속가능성: 계속해서 발전하고, 영위할수 있는 산업 or 직장인지?

강남구에서는 대기업이 많고, 좋은 직장도 많고, 중견기업도 많다.

교통을 보는 이유 ; 지역 분석 포인트! : 강남 + 여의도+ 서울시청 도심 /마곡/가다,구디 접근성

1. 물리적 거리
2. 출퇴근 시간
3. 선호 노선 (어느노선 ?을 이용하는지? 편리) -> 서울 지하철 우선 순위 2>3>9 >신분당선>7호선

학군을 보는 이유 ; 지역 분석 포인트 ! : 수요가 있는 학군인가?

1. 학군이 좋은 곳은 학군수요를 끌어들이는 역할을 함.
2. 이러한 부분은 하락장에는 가격 방어를 상승장에서는 가격상승장을 이끌어 줌.
3. 확인해야 하는 부분
4. 중학교 학업성취도,
5. 학원가
6. 커뮤니티 (참여)
7. 강남 8학군
8. 양질의 교육환경 조성
9. 서울대/의대 진학률.
10. 학업성취도/특목고 진학률
11. 학업성취도 보는이유?
12. 학업성취도를 보는 이유? 평균이상의 학업성취도
13. 특목고 진학률을 보는 이유?
14. 상위권 학생이 얼마나 있는지? 확인 하는 것!

환경을 보는 이유 ; 지역 분석 포인트 ! : 다수가 좋아할 편의 시설이 있는가?

1. 환경이 중요한 이유
2. 사람은 누구나 좋은 환경에서 살길 바라며, 그런 입지는 수요가 많음
3. 좋은 환경이란? 편의시설 + 자연환경
4. 확인해야 하는 부분
5. 편의 시설 : 백화점, 대형마트, 병원, 음식점 등...
6. 자연환경: 공원, 강,바다, 호수
7. 환경; 백화점
8. 대형마트 -> ( 카카오맵 - 주변 - 대형마트 )
9. 종합병원 : 강남세브란스병원 + 차병원 포함
10. 환경 ; 스타벅스

ㅁ 나에게 특히 와닿았던

1. 좋은 학원가가 있으면, 주변지역의 학원이 발달하기 어려움. 동네 학원을 이용하기 보다 좋은 학원가로 이동하여 배우는 경우가 많기 때문이다. -> 압도적인것이 정말 중요하다.
2. 구별 급지가 다르더라도, 아파트의 입지에 따라서 사야할 기회가 왔을때, 사야 할 아파트는 달라질수 있다.
3. 땅에 가치가 상대적으로 떨어질 때, 그 동네의 대장은 의미가 있지만, 격차가 너무 크면 안됨.
4. 강남구 도곡동 vs 분당구 정자동
5. 강남구는 서울시에서 기준이 되는 지역으로 가격 뿐 아니라, 가격의 흐름을 잘 살펴보는 것이 중요하다.
6. 임장을 할 때는 압구정 생활권 -> 도곡/대치 생활권 -> 개포/일원 생활권 순서로 임장을 하며, 어느 생활권이 땅의 가치가 높을지에 대해 잘 파악 하는것이 중요합니다.

ㅁ 적용해보고 싶은 점'

1. 직장/월 급여 한표에 엑셀로 정리 (서울수도권 TOP 1~30) -> 원천징수지 기준/ 주소지 기준 (그리고 주요 직장찾아서 옆에 기입)
2. 같은 단지내 한강 프리미엄 +2억 < 역가까운동 2억 쌈 (투자로 접근한다면, 어차피 전세가가 비슷하고 투자금이 적게든다면, 역가까운 동을 선택하는게 좋다.) 어차피 올라가면 같이 올라간다.
3. 만약 재건축을 바라보는 80~90대 아파트들을 볼때는 건물가치는 거의 없고, 땅의가치가 대부분이기 때문에 대지 지분을 꼭 봐야 하고, 현재 30평형 이상의 대형 평형을 많이 보유한 재건축단지를 눈여겨 봐야 한다. 용적률 250% 기준으로 봤을때, 현재의 용적률과 30평형 이상의 대형평수의 비율을 계산해보고, 투자를 진행 하도록 하자! (90년대 중층 15층 아파트를 봐도, 용적률 180%이하의 적으면 적을수록 좋다.)
4. 주상복합아파트의 경우 대지지분이 낮아, 추후 10년이 넘어가기전에 매도하고 나오는게 좋다.
5. 임장 후에는 반드시 계속 시세를 확인할 단지를 선택 합니다.
6. 생활권마다 랜드마크 아파트 1곳 (시세선도)
7. 2000대 아파트 단지 1곳 (과거시세 확인)
8. 재건축 아파트 단지 1곳 (시세선도)

Part 2. 모든 급지의 특징을 가진 '동작구'와 '영등포' ; 입지 키워드별 정리.

ㅁ 나에게 특히 와닿았던

1. 서울은 강남까지의 위치/접근성이 중요 -> 땅의 가치 판단 기준
2. 9호선 라인 : 강남/여의도 접근성, 한강뷰
3. 준 강남권 : 서초구 옆 -> 흑석동, 동작동, 사당동
4. 분양권이 미분양이 되는이유는 분양가가 주변가격대비 많이 비싸기 때문이고, 어느순간 완판이 된다면, 가격이 받아주는 가격이라 판단되며, 현재 시세를 판단하는데, 바로미터로 사용가능하다.
5. 호재 (난곡선, 서부선)만 보고, 아직 개통시기가 정해지지 않았는데, 투자를 진행하지말자! 이것때문에 가격이 급등한다는것은 ? 물음표이다.
6. 전고점을 볼때, 한두개 실거래가 갑자기 오버슈팅된 단지는 실제 전고점에서 제외하고, 그 밑에 가격군에서 전고점을 판단하는게 좋다.
7. D지역 구축3대장과 C지역 뉴타운의 신축 대단지 입주로 입지환경 개선이 된다면, 시너지효과로, 주변 단지 커뮤니티가 더욱 커져 뉴타운 환경와 묶여저서, 구축 대단지 아파트와의 연담화로 가격 상승이 이뤄질것이라는 예상이 입체적으로 상상이되며, 그려져야 한다. -> 입지가 완전히 개선되는 효과를 가져옴!
8. 언제 ? 어느시기에 확신을 가지고 투자를 할지? 스스로 잘 알고 있어야, 하락장에도 잘 버틸수 있다.
9. 2021년 임대차2법때문에 갑자기 급격한 전세가 상승 (빵빵 뛸때) 으로 전세금을 올려받은 돈이 갑자기 들어온다해도, 그 전세금을 재투자 하지 말것! 역전세 대비를 해놓고, 오히려 안전하게 파킹통장에 넣어두는게 훨씬 더 낫다.
10. 지하철노선중, 좋은 노선인지? 아닌지? 판단할수 있는 법!
11. 업무지구에 직결되는지? (환승없이)
12. 업무지구 연결되는 노선으로 쉽게 갈아탈수 있는지? (한번 갈아타서 갈수 있는지?)
13. 주거지역이랑 상업지역(업무지구) 이 극명하게 나눠져있는게 좋다. (신도시 계획하고 만들어짐)
14. 역세권이라면, 지상철인지? 지하철노선인지? 꼭 확인해보는게 중요하다. (지상철 소음이 클수가 있다.)
15. 호재는 시장이 안좋을때, 가격에 영향을 미치지 않는다. 꼭 상승장일때는 좋은 재료가 되어 불씨가 활활타오른다. -> 좋은 투자는 싼데 확정된 호재가 반영되지 않을때, 정말 좋은 저평가 시기일수있다.
16. 3급지가 뭔가 부족한 요소가 있기때문에 오히려 가격적으로 우리에게는 투자 기회를 준다. 혹시나 부족한 입지 요소가 개선이 되다면, 엄청난 가격상승을 가지고 올수 있다.

ㅁ 적용해보고 싶은 점'

1. 임장을 가기전에, 꼭 인구 특징 보고 가자! ; 구별 연령별 인구 특징을 한장에 올려보자
2. (40~50대 비중 30% 이상, 10대 비중 10% 이상인 지역을 유심히 살펴보자!)
3. 임장갔을때, 사람들의 연령때나 모습, 수준등을... 유심히 살펴보고, 분위기를 임장보고서에 옮겨보자!.
4. 생활권별로 키워드로 정해서 순번으로 정리 해볼 것! (직장/교통/학군/환경/공)
5. 서울 뉴타운 신축만 보지말고, 신축주변 선호 구축아파타가격을 잘보고, 투자대상에 들어오는지여부 꼭 확인해보자!
6. 입지개선 가능성이 높은 뉴타운 근처 대단지 선호 구축같은 경우, 저평가되었을 가능성이 높고, 추후에 뉴타운에 신축 대단지 입주가 마무리 된다면, 아파트 가격또한 기존 구축 대단지 아파트도 신축단지 가격이 밀어올려줄 가능성이 높다. (주변 입지개선 효과)
7. S 뉴타운 전부 신축 대단지 아파트와 같은 생활권인 구축단지를 잘 지켜보고 꼭 투자시기를 잘 보고, 선호 구축단지에 투자하려고 노력해보자, 뉴타운이 다 들어서고 나면, 입지개선효과로 구축단지도 함께 상승할경우가 많기 때문에 꼭 뉴타운 생활권 구축단지를 눈여겨 볼것!
8. 구축아파트를 접근할때, 전세금이 조금씩 올라갈수 있는 조금덜오래된 아파트를 사자 -> 운영할때 부담이 덜하기 때문이다.
9. 목동 재건축이 활발하게 이루어질때, 이주수요가 생겨나면,전세가 귀해지면서, 전세가가 올라붙을가능성이 높고, 매매/전세차이가 줄어드는 시기를 눈여겨 보고 시세트래킹해보자!. 이 시기에 투자하기 좋을 기회을 줄수도 있다. 재건축이 재개발보다, 이주수요가 훨씬 많은편이라는걸 명심하자!
10. 아실에서 전고점이 높다고, 무조건 선호단지가 더 선호단지가 아닐수 있다. 오히려 세대수가 적어서, 상승장 막판에 거래가 안되서, 선호단지가 전고점이 더 낮을 수도 있어서,아실그래프를 맹신하지 말자!
11. 시장이 않좋을때는, 청약준비를 꼭 해놓는게 중요하다.
12. 일단 아파트를 볼때, 입지를 먼저본다. > 저평가 여부 > 그 다음에 가격을 본다. 현재 시세 기준 단지 위치, 입지를 고려해보고, 저평가 여부를 판단해보자!
13. 우리가 투자로 노려야 하는 아파트단지는 완벽한 아파트가 아니다. 어딘가가 모르게 부족한 아파트에 투자기회가 있고, 투자가능성이 높다. 우리가 하는 투자는 지금 현재 완벽한 단지에 투자를 하는게 아니고, 무언가 부족한 요소가 있는 곳에 내가 할수 있는 최선의 투자를 하는 것이다.
14. 가치성장투자와 소액투자를 할수 있는곳을 동시에 가지고 있는 서울 3군투자지역을 잘 이해하고 가치분석을 해보고 나면, 서울 전체 입지 분석하기가 정말 쉬워질 것이다.
15. 10억 전후의 가격에 익숙해지기 위해서 매일 10분 씩, 임장지역 및 임장 다녀왔던 지역의 시세를 확인하고, 의문점 정리하여, 매일 부동산 한 곳에 전화하는 루틴 생활화 하기!--> 주우이 투터님 추천 루틴!
16. 시세트래킹 알림하기 (호갱노노 : 실거래가 알림 , 네이버 부동산 매물 시세 알림)
17. 한달에 하루 시세 트래킹하는 날로 지정하자! - 1지역20개 / 그 다음 지역 20개/ 그 다음지역 20개씩 시세정리하기!
18. 전세가격이 올라오고 있는 지역이 있다면, 전수조사하여, 투자진행 여부 확인!
19. 랜드마크단지가 올라오고 있다면, 그 지역전부 전수 조사하여, 그 다음 순번 단지아파트들의 가격을 검토해보고, 가치대비 덜 올라온 단지중 젤 좋은 단지에 투자를 한다.
20. 너무 전세가가 최고로 올라오고, 매전갭이 정말 붙을때까지 기다렸다가 투자하려 하지말고, 빨리 투자자들이 많이 붙기 전에 전세를 시세보다 낮게 빨리 전세빼고 먼저 나오는게 좋다. 괜히 전세최고가 받으려다가, 투자자매수가 많이 붙어서, 전세 물량이 많아서, 경쟁매물이 많이 생겨 전세가가 오히려 낮게 뺄가능성도 놓하지기 때문이다.

Part 3. 투자 의사결정하는 법

ㅁ 나에게 특히 와닿았던

1. 투자의사결정 프로세스 전부 내 것으로 만들었으면 좋겠다.
2. 가치성장투자단지부터 가격이 오르면, 소액투자단지들은 천천히 따라 오를것이다. (시간차를두고 오른다.)
3. 지역간 비교평가 - 땅의 가치 비슷
4. 정량적 평가에는 담기지 않는 생활권 분위기가 있음.
5. 단지 입지와 지역 내 생활권 우선 순위를 함께 고려, 주변환경와 단지 균질성을 눈으로 파악하기! 주변 상권분위기도 직접 임장을 통해 보면 바로 판단하기 쉬운경우가 많다.
6. 임장을 가서 사람들이 좋아할 만한 입지와 분위기를 확인. (손품으로 알수 없는 부분이 많다.)

ㅁ 적용해보고 싶은 점'

1. 동일한 투자금이라면, 서울 3급지기준으로, 연식이 좋지만, 땅의가치가 떨어지는 단지 < 연식은 20년차이나지만, 땅의가치가 높은곳이 기본적으로 투자하는게 낫지만, 아파트 건물가격이 높은 신축의 건물가격이 높을때 (10년이내)에 매도를 생각하고, 투자금이 훨씬 적게 든다면, 입지가 좋지않는 신축에 투자하고 건물가가 충분히 높을때, 매도하고 나온다는생각으로 투자를 진행해야한다. 어차피 20년차되면 ,건물가격은 거의 없어진다고 보면 되는 구축이 되기 때문이다.
2. 최고가 아니더라도 최선을 선택을 하기 위해 확인하는 단계를 실행하자!
3. 가격과 가치
4. 지역에서 살수 잇는 가격대를 트래킹 해야 함.
5. 가격보다는 가치에 중점을 두고 투자 우선순위를 결정하는 연습을 해야 함.
6. 투자 (비교평가)
7. 비슷한 가격이라면, 더 입지가 좋은 곳을 선택
8. 비슷한 가격, 비슷한 땅이라면, 더 좋은 아파트를 선택하는 과정.

Part 4. 서울 투자를 잘 할수 있는 방법.

ㅁ 나에게 특히 와닿았던

1. Q) 금액대가 높은 아파트를 볼때 어떻게 해야 하나요?
2. 예약 : 전화하여, 친절하게 맞이해주는 중개사분을 찾아서 예약함. 내편을 만드는게 정말 중요하다.
3. 방문목적 명확 : 매물 확인 시 집을 보는 이유를 명확하게 해야 함. 부동산 방문해서 매물을본다는 것은 지금 or 추후에 기회가 생겼을 때, 누구보다 빠르게 매수하기 위한 행동 임.
4. 상처받지 않기 : 기분 나쁜일이 있을 수도 있지만, 이 경험이 나에게 도움이 될수 있다고 생각하기
5. Q) 잔금대비가 되지 않는데, 투자를 진행해도 될까요?
6. 전세 최고가에서 0.5억~ 1.0억까지 여유돈을 마련할수 있을때만 투자를 진행하는게 좋다.
7. Q) 잔금은 어떻게 해야 할까요? (현금이 좀 여유있는 분들은, 전세낀 아파트 구매 요령)
8. 저평가 되어있는 아파트 확인
9. 매수할 아파트의 전세와 현재 전세 시세 비교.
10. 전세가 수준과 입즈를 확인하여, 전세가 하락 여부 확인.
11. 초기 투자금 예측가능, 역전세 발생시 필요 금액 낮음.
12. Q) 종잣돈이 부족하니, 20평대 가격만 기억하면 될까요?
13. 시기마다, 다르다. 시장이 좋지 않을때는 필수재인, 20평대 (59타입)이 먼저오르는 경우가 많고, 상승장에서는 30평대의 상승폭이 훨씬 큰것을 알 수 있다.
14. Q) 대규모 입주가 어디까지 영향을 미치나요?
15. 24.11 1.2만세대 대단지 입주 (2008년 송파구 대규모 입주장시기 아실에서 확인하기)
16. 공급의 경우 국소지역에 영향을 끼칠수 있지만, 금리, 정책등의 문제는 전국적으로 영향을 미칠수 있습니다.,
17. 전세 물량 소화하는데, 최소 6~ 12개월까지 봐야 한다
18. 의미없는 임장은 없다. 결국이 지금임장경험과 임장보고서, 앞마당만드는게 나중에는 1억~5억 정도 or 그 이상의 가치를 가질수 있기때문에 열심히 앞마당을 늘리자!
19. Q) 만약 돈이 부족하다고, 상급지를 보지 않는다면?
20. 중요한건 내가 얼마나 이 아파트를 싸게 사냐?
21. 그리고 이 싸게 산 아파트를 오를때까지 (최대10년보고) 버틸수 있느냐?가 정말 중요하다.
22. 행복한 투자자가 되는 방법
23. 목표설정: 1달은 정말 서울투자에 집중해야 한다, 그다음달은 한 달더, 한달더 이런생각으로 계속 늘려가야한다.
24. 우선 순위 변경 + 몰입.
25. 루틴 & 환경 만들기 (월부 동료들을 활용해 환경만들고, 꾸역꾸역 계속 할수 있는 굳을살을 만드는게 중요하다.)
26. 꾸준히 하기! (꾸준히 5년이상 한다. / 1만시간의 법칙)
27. 성장을 겪는 과정
28. 하루에 하나씩 멈추지 않는 것
29. 한 걸음 성장한 내 자신
30. 중요한 것은 완벽보다 완성
31. 선택을 할때, 최선을 다하셔야 합니다.
32. 선택의 무서움
33. 우리는 매순간 선택을 하면서, 세상을 살아가고 있으며, 경험이 있는 일은 무의식적으로 선택을 하게 됩니다.
34. 중요한 선택은 선택마다 결과를 차이가 남.
35. 잘 못한 선택을 했다면?
36. 실망하거나 좌절할 필요 없음. --> 앞에 성장이 빠진다. 성장은없고, "통"만 남는다.
37. 성장을 할때, 필연적으로 만나게 되는 "성장통' 으로 생각 할 것!
38. 그리고 그 선택이 어떻게 하면 더 좋은 선택으로 변화할수 있을지에 집중하자!
39. 마지막으로 여러분들께 드리는 이야기
40. 좋은 기회가 왔을 때, 기회라는 것을 아는 것만으로도 다행이라는 생각이 들 수도 있겠지만, 그 안에서 더 좋은 선택을 할수 있게 도움을 드리고 싶었다.
41. '행복' 과 '노력'은 공존할수 있습니다. 투자에서 중요한 것은 사는 것도 중요하지만, 가치를 찾아 갈때까지 기다릴 수 있는 체력 입니다.
42. 그런데, 만약 행복하지 않다면, 기다리는 것은 쉽지 않을 거에요.
43. 투자를 하면서, 내가 좋아하고, 행복해 하는 것이 무엇 인지? 꼭 찾으시길 바라겠습니다. 행복한 투자자로 성장하시길 진심으로 응원합니다.
44. 경험을 쌓으며, 끝까지 살아 남으세요!!

ㅁ 적용해보고 싶은 점'

1. 종잣돈 3억이상, 서울 1급지 전체 -> 1급지 순으로 임장지역 결정 하자!
2. 지금 투자하기가 점점 좋은 시장이 되어가고 있다, 이번기회가 언제올지 모르기때문에 최대한 서울앞마당을 꾸준이 늘려가자!
3. 서투기 강의 듣고, 최소한 2달에 1개 정도 / 1년에 6개 앞마당 만들자! 꾸준히 5년동안 30개 앞마당 만들기!
4. 임장보고서, 하루에 한장씩이라도 멈추지 않고 꾸준히 하는것!
5. 내가 잘못한 선택을 했는데, 좋은 결과가 나올때 정말 경계를 하는게 중요하다. --> 내 실력이 없는데, 자신이 실력이 좋다는 착각이 정말 위험한것이고, 이를 경계하자!
6. 항상 선택과 결과에대해 복기를 하고, 거기서 얻는 교훈을 가지고, 내 성공방정식을 쌓아나가도록 하자!
7. 그리고 계속 그물을 촘촘하게 하고, 그 다음에 선택할때, 지속적으로 좋은 선택을 할수 있도록 노력하는게 정말 중요하다. -> 투자를 하면 꼭 복기를 하고, 복기글을 남긴다. (내 블로그 or 월부까페

마지막으로 주우이님이 말씀하신 말씀중, 젤 기억나는 문장은, "포기해야겠다는 생각이 들 때야 말고 성공에 가까워진 때이다." 이라는 말이 젤 생각이 나네요.

아래의 그래프처럼 절망의 계곡에서 절대 포기하기 않고 끝까지 행복한 투자자로 10년 넘게 성장하고 경험을 쌓아가며 끝까지 살아 남아보자는 다짐을 마지막으로.....

이만 강의 후기를 마쳐봅니다.