안녕하세요 엘에스와이 입니다.
처음으로 운 좋게 실전반을 수강하며
월부의 새로운 세계를 정신없이 경험하고 있는 중입니다.
제가 지금 하고 있는 공부가 최선은 아니더라도 열심히 하는 정도? 로 나름 판단했는데..
더 열심히 하는 분들과 그보다 더 한 분들이 넘쳐 난다는 것을 이번 기회에 알 수 있었습니다.
도움은 못 드려도 짐은 되지 않기 위해 열심히 일과 투자공부를 병행하고 있습니다.
이번 1강은 제주바다님이 지금 현재 부동산 시장에 대해 여러 측면으로 설명해 주셔서, 서울 및 수도권 시장을 전체적으로 느껴 볼 수 있는 기회가 되었습니다.
※2024년 현재 수도권 시장
현재 수도권 시장을 이해하기 위해서는 시장을 해석할 줄 알아야 하며, 시장해석을 위한 3단계 방법을 배울 수 있었습니다.
범람하는 정보 속에서 참과 거짓을 구별해 내고 해석할 줄 아는 시야는, 지금 현재 시장이 어느 지점에 와 있는지
파악 할 수 있는 이정표와 같은 역할을 한다고 생각합니다.
상황을 확인하고 사실을 검증하며 이것이 가치와 가격에 어떤 영향을 주고 마지막으로 장/단기 관점으로 대응을 준비한다
특히, 상황에 대한 사실검증을 여러 방법으로 진행하여 검증에 대한 신뢰도를 높일 수 있는 좋은 방법을 알 수 있었습니다.
※수도권 투자 기준
수도권에서 투자가치를 판단하기 위한 기준에 대해 배울 수 있었습니다.
급지/생활권/직장+교통/환경 등이 있으며,
같은 투자금이라면 더 좋은 급지와 선호도가 높은 생활권을 우선순위로 하며, 7대 업무지구에 대한 접근성을 모두 확인해야 하는 점, 연식에 따라 성장 가치투자를 할 수 있으며 이것은 전세가격이 먼저 상승하므로 다음 투자에 바로 연결 가능한 장점을 알 수 있었습니다.
※수도권 시장 특징
수도권 시장 특징과 기준을 알 수 있었는데, 우리가 투자를 하기 위해서는 세부적인 비교평가가 이루어져야 하며, 그러기 위해서는 초반에 큰 덩어리를 작게 쪼개 나가는 과정이 필수적입니다.
그런 과정 중 하나인 수도권 급지 별 구분 또는 권역별 묶음으로 단지를 더 작게 쪼개서 특징/투자금액수준/리스크/대응/투자우선수위 를 알 수 있었습니다. 이렇게 성격별로 지역을 묶어서 바라보니 좀 더 큰 특징들이 눈에 보여서 지역에 대한 이해가 한결 수월했습니다.
※수도권 투자 접근법
전세가율에 따라 투자해야 하는 지역이 달라집니다.
낮은 전세가율을 가진 단지와 높은 전세가율을 가진 단지의 경우, 이 단지를 얼마의 기간을 가져가야 할지, 또한 전세가율 상승에 매매가가 얼마나 민감하게 반응하는지, 그에 따라 투자 타이밍 잡기가 수월한지를 알 수 있었으며, 투자금 회수 속도에 따른 빠른 재투자 연결이 가능한지를 알 수 있었습니다. 이런 단지의 경우 역전세 risk가 어떤지에 대한 예측도 할 수 있었습니다.
※투자 전략
"나의 자금 상황에서 단기적으로 또는 장기적인 관점에서 어떻게 투자를 지속해 나갈 수 있지" 에 대한 고민을 평소 많이 했는데 해결의 실마리를 찾을 수 있었습니다.
투자금을 쪼개서 투자를 해야 할지, 전세가율 몇 % 정도에서 투자할 지 등... 단순히 좋은 가치를 저렴한 가격에 사는 것만이 아닌, 전체 포트폴리오에 맞는 적합한 투자를 어떻게 해 나가야 할 지에 대한 방법을 알 수 있었으며, 또 그것이 지속 가능한 투자가 될 수 있겠다고 스스로 납득이 되는 점에서, 내가 가고 있는 길이 맞다는 것을 다시 한번 확신할 수 있었습니다.
또한 항상 어려운 것이 매도매수 협상인데, 매수를 할 때 금액에 대한 목표라던가 협상을 내게 유리하게 끌고 갈 수 있는 전략과 옵션에 대해 세부적인 꿀팁을 들을 수 있었습니다.
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