열기 2주차 강의 2번째 수강후기 (1호기 투자 복기)

2주차 강의를 다시 한번 수강하면서 시간의 4분면, 5개년 목표를 다시 한번 구체적으로 세웠습니다.

또한, 투자 방법론과 투자 원칙/기준을 명확히 이해했으며

향후 투자에서도 나만의 메뉴얼을 만들어

유의사항을 빼놓지 않고 확인한 이후

투자하는 투자자가 되려고 합니다.

강의에서 투자에 대한 복기의 중요성을 언급하셔서

이번 수강후기에는 제 첫 실제 부동산 투자를 복기해보고자 합니다.

입지평가

1.직장

강동구는 사업체 수 3만개, 종사자 수 14만명으로 베드타운 성격이 강한 지역으로

직장 등급은 B등급

2.교통

강남 까지 40분 소요

시청, 여의도,판교로는 50분 내외 소요

교통 A등급

3.학군

동북중 배정이 예상되며 성취도평가 82% 수준으로

학군은 A~B등급

4.환경

근처 백화점 없으며, 올림픽공원이 도보권

마트는 단지 내외 1~2개 입점 예정으로

환경은 A등급

5.호재/악재

9호선 연장이 예정되어 있으나 수혜를 받는 지역은 아님

악재로는 인접지역에 3기 신도시 하남교산 신도시가

3만세대규모로 28년 12월 준공예정이나,

현재 사업 진행속도로 보아 늦춰질 것으로 예상됨

호재/악재 없다고 판단.

6.브랜드

극내 최대 규모의 단지라는 네임벨류가 있으나

행정구역 상 강동구라는 한계

저환수원리

1.저평가여부

대표적인 비교단지로는 송파구 헬리오시티와 고덕 그라시움이 있었음

국평 84타입 기준

고덕 그라시움은 최고가 20억에서 14억으로 하락,

헬리오시티는 최고가 23.8억에서 16억으로 하락한 상황

투자 당시에는 단순히 강남 접근성, 주변환경 등을 통해

그라시움 < 투자대상 < 헬리오시티 순으로

입지를 평가하였으나,

강의를 들은 이후

직장/교통/학군/환경/호재악재/브랜드로

평가해보았을 때 여전히

그라시움 < 투자대상 < 헬리오시티 순으로 평가

투자 의사결정 당시 송파/강동 모두 고점 대비 30% 이상 하락하여

매력적인 가격이라고 생각함.

(08년에 은마/잠실주공이 30%수준으로 하락했는데 동 하락폭이면 들어가도 되겠다고 판단함)

개선점

→ 과거와 비교해 판단하였지만, 앞으로는 전세가와 매매가, 적정전세가율을 근거로

앞으로 어느정도 손해가 날 수 있고 이를 감당할 수 있는지를 먼저 봐야함.

2.환금성

12,000 세대 대단지 아파트로 환금성이 있으나

소형평수 인점으로인해 환금성은 "중상"으로 판단

3.수익률

전세가를 산정하기 매우 어려움

헬리오시티 39 전세가가 당시 5억까지 빠졌고

동 물건 같은 평형 일반분양 물량이 1150세대인점으로 인해

입주 시점 전세가가 많이 조정될 수 있다는 점을 고려해

전세가 3.5억으로 산정 시

내 투입자금 약 3.8억이 필요하나,

입주시기 지났을 때 전세금 상승, 매매가도 헬리오시티 39형과 커플링 될것이라고 판단

(초기 투자금이 적다는 점도 투자 의사결정에 영향을 미침)

→ 아직까지도 부린이로 당시 시점에 더 좋은 물건은 안보였음

4.원금보존

최악의 손실로는 전세가가 예상보다 더 적을경우 3억 언더로 내려가면

실입주를 해야하는데 원금+이자가 약 200만원 수준으로

DSR 40%언더여서 감당가능한 수준으로 판단함

→ 49를 욕심 냈으나 최악의 상황이 벌어질 경우 감당하기 어렵다고 판단 (DSR 40%넘어가서 입주가 불가능함)

잘한점

→ 결과적으로 49를 했을 때 수익이 더 높을 수 있겠으나,

시장상황이 급변하여 매매가/전세가가 더 하락하고

입주시점 전세가가 내 예상보다 더 많이 빠졌을 때

버틸 수 없기 때문에 앞으로도 내가 감당 가능한 수준에서 투자해야함.

5.Risk관리

원금보전 1원칙: 적정전세가율인지 확인

→ 60~70%수준이 적정 전세가율일 것으로 판단

급격한 금리 인상, 임대차 3법으로 인해 급격한 전세가 하락이 있었고

당시 역전세로 인해 하반기 전세가가 더 떨어진다고 했지만,

입주시점은 25년으로 금리 인상이 끝나고, 금리가 낮아 질것으로 판단함.

개선점

→ 23년 10월 현재 시점으로 미국 FOMC회의록 및 시장 상황을 보았을 때

고금리 기조가 계속 유지 될 것 같고 25년에도 고금리 일 수 있음.

PF/브릿지론이 멈춰있고 여러 건설업체, 제조업체 등의 현금흐름으로 인해

한국은행이 금리를 못올리고 있지만 외부 변수로 인해

더 올라갈 수 있다는 점을 간과하고 너무 나이브하게 생각했음.

항상 최악의 상황을 가정하고 움직여야함.

원금보전 2원칙: 입지독점성,입주물량

입지독점성은 인접지역 하남교산 3기신도시(3만 가구 수준)를

마지막으로 주변에 빈땅이 없어 입지 독점성은 높음

입주물량은 해당 물건의 입주 이후에 예정된 인근 입주물량은 없음.

다만, 23~24년 강남의 입주물량이 13,000세대가 있음.

그 이후 물량은 용인/성남 등으로 구역을 넓혀봐도 찾기가 어려움

→ 이런점 때문에 정부에서 추석전에 공급대책을 냈다고 개인적으로 생각하나,

공급대책에 뚜렸한 계획이 없기 때문에 동 단지가 입주가 끝나고 나서

전세가가 하락할 요인은 현재로서는 찾기 어려움

느낀점

실력이 아닌 운이 좋았던 투자이고,

앞마당이 없기 때문에 저평가 여부를 확신하지 못했음.

다만, 잃지 않겠다라고 판단해서 투자했는데

얼떨껼에 저평가 여부도 맞았던 것이라 생각함.

앞으로도 계속 잃지 않는 투자를 하기 위해서는

인사이트를 높이고, 앞마당을 늘려나가야 한다는 것을 느꼈음.