1.
한 집에 3대가 산다고 가정해보자.
1대인 조부모에게 입지적으로 가장 중요한 것은 무엇일까?
아마도 대형 종합병원과 생활 편리성일 것이다.
허리이자 경제활동을 하는 가장세대인 2세대에게 가장 중요한 것은 무엇일까?
질 좋은 일자리와, 해당 일자리에 대한 접근성(교통)이다.
루키 세대이자, 경제활동을 준비하는 3세대인 자녀들에게 중요한 것은 무엇일까?
바로 학습에 관한 것이다. 학군(공부, 인맥)과 학원가, 그리고 유해시설 없는 환경등일 것이다.
오늘은 이중에서도 가장 중요한 일자리와 해당 일자리에 대한 접근성인 교통을 중심으로 강동구를 분석한다.
2.
강동구는 전형적인 베드타운이었다.
즉 살기에는 좋은데, 쉬고 잠만 자는 곳이었다.
이런 입지의 특징이 상권이 약하다는 점이다.
장점도 있다. 상권이 약하고 주로 쉬고 잠자는 동네이기 때문에 유해시설이 적다.
대표적으로 강동구의 고덕동이나 명일동이 그런 동네다.
그러다보니 자연스럽게 학군이 좋다.
하지만 이런 베드타운에서 변화하고 있는 곳이 강동구다.
고덕비즈벨리는 고덕동 한강변에 조성되는 7만평 규모의 일자리 지역이다.
사업개요 | 고덕비즈밸리 | 업무단지조성 | 주택/도시/건설 | 분야별정보 | 강동구청
일자리의 질도 좋다. 소규모 사업장이 아니라, 중소기업 이상되는 곳이 대규모 빌딩으로 들어산다.
이렇게 되면 강동구는 자족기능을 추가하게 된다.
특히 고덕,명일,상일,암사는 직접적인 영향을 받게된다.
구리,하남,남양주도 간접적인 영향을 받게된다.
3.
출처 : 네이버부동산
그리고 해당 일자리를 직접적으로 경유하는 두개의 교통망 확장이 있다.
1) 9호선 연장(공사중)
2) 서울-세종 고속도로(제2경부)
간접적으로 강동구를 경유하는 한개의 교통망이 있다. 바로 8호선 연장이다.
4.
9호선은 강남권역의 핵심호선이다.
과거 글에서 강남권역은 2호선+9호선이 같이 지나가는 곳이 강남권역의 핵심이라고 했다.
9호선의 일자리 지역은 종합운동장~ 삼성중앙 (삼성일대)
선정릉~신논현(GBC 테헤란 일대)
고속터미널
샛강~국회의사당 (YBD 여의도 일대)
마곡나루 (마곡일대)
김포공항
이렇게 대부분이 일자리 지역으로 이루어진 1등급 노선이다.
고덕 비즈벨리 역은 급행예정이고(그라시움 위쪽)
고덕역(그라시움 서쪽, 고덕 아이파크 동쪽)도 급행예정이다.
삼성역까지는 20분내, 여의도까지는 40분내로 한번에 도착한다.
중심 일자리 권역 3개중, 2개를 이정도로 주파한다.
8호선은 잠실까지 10분정도 걸린다.
5호선 고덕역이나 상일동역에서 CBD는 30~40분내로 접근 한다.
입지가 최상급지로 볼 수는 없지만, 서울의 명백한 중급지 정도의 기능을 한다.
이제까지 고덕은 서울 중심에서 물리적, 시간적(대중교통)으로 먼 것이 문제였는데,
그런 문제중, 시간적 문제를 일부해결했다고 볼 수 있다.
이번 하락장에서 고덕그라시움은 서울내 아파트중 세대수 대비 거래량 1등을 기록했다.
이런 영향이 반영된 결과로 보인다. (매수 대기자들에게는 가격이 많이 하락했는데, 좋아질 여지가 많은 것으로 보였음)
이런 메인 일자리 접근성이 개선되는 와중에
생기는 자체 일자리이기 때문에 상당히 좋은 효과를 낼 것으로 보인다.
마곡보다는 규모가 훨씬 작지만,
강남권역 접근성이 좋은 상태에서 생기는 자체 일자리이기 때문에
미래에 상당히 좋게 작용할 것으로 본다.
5.
교통이 연장될 때, 종점으로 연장되는 것과, 중간역으로 연장되는 것은 다르다.
8호선,9호선이 종점으로 강동구에 연장된다면 이정도로 좋게 평가하지는 않을 것이다.
하지만 8,9호선 모두 강동구를 중간에 경유하고, 이후 연장이 더 된다.
즉 그만큼 강동구의 배후수요를 교통으로 연결하면서, 강동구의 서열이 더 올라가는 경향성이 생긴다.
이건 강동구만 그런 것은 아니고, 적어도 서울 중급지 이상은 다 이런 현상이 미래에 있을 것이다.
가능하면 서울중심으로 붙을 수록 자동으로 급지가 올라간다.
반면에 수도권 외곽으로 빠질 수록 중간에 신규 택지가 생기면서 자동으로 급지가 떨어지기도 한다.
출처 : 네이버 지도
8호선의 경우 강동구 암사를 지나, 구리~다산~별내까지 간다.
이 말은 구리와 별내를 확실한 배후 수요지로 만들어버린다는 이야기다.
왜냐하면 8호선의 기준은 잠실역이고, 잠실역 접근성이 가격에 반영되기 때문이다.
9호선도 같은 방식으로 분석이 가능하다.
8호선은 강일~하남~다산지금지구~왕숙2~진건~왕숙1~진접까지
남양주 일대 대규모 신도시를 다 지난다. 이 역시 이들 지역을 배후로 둔다는 이야기다.
왜냐하면 9호선의 중심은 결국 삼성역일대가 되기 때문이다.
더해서 비즈벨리 일자리에 직간접적으로 종사하는 사람들도 이들 배후 입지를 먼저 선택하고,
소득이 오르고, 자기자본이 쌓이면 더 가까운 고덕지구를 바라볼 확률이 높아진다. 당연히 더 상급지로 인식하게 된다.
이런식으로 수요가 늘어나는 구조를 가진다.
6.
강동구는 지금도 서울의 중급지다.
지리적으로 CBD-YBD-GBD와 떨어져 있는 것이 상당한 한계다.
상급지로 가기 어려운 궁극적인 이유이기도 하다.
다만 중급지내에서 그 위상은 한층 더 올라갈 것으로 보이며,
중상급지의 자리를 지킬 수 있을 것으로 본다.
확실히 일자리, 교통망 확장은 서울 평균에 비해 더 많은 호재를 가지고 있다.
다음 시간에는 1세대에게 중요한 대형종합병원과 생활 편리성
3세대에게 중요한 학군과 학원가를 중심으로 강동구 입지 설명을 해보겠다.
댓글 0
탑슈크란 : 강동구에 호재가 많네요. 호재가 주는 효과 잘 지켜봐야겠습니다. 감사합니다.
해리라 : 고덕 그라시움 강동구 1등인 만큼 너무 좋더라고요
진심을담다 : 강동구 눈여겨 보겠습니다~!
독과점 : 배드타운으로만 강동구에 이런 좋은 점이 있었다니 새롭게 알아갑니다. 다른 지역도 이와 비슷할 수 있다는 생각에 강동구 뿐만아니라 다른지역도 가보고 싶다는 생각이 드네요 좋은 글 감사합니다.
khm : 좋은글 잘봤습니다
아기치타 : 감사합니다 다른 중급지 분석 글도 기대하고 싶습니다