열반스쿨 기초반 2강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 77기 53조 식빵]

안녕하세요. 식빵입니다.

2 주차 강의를 듣고 복습하는 의미로 후기 남기겠습니다.

※ 인생을 바꾸기 위해 내가 오늘 해야 하는 것

*1 강의 비전 보드 작성한 계획대로 가능성의 한걸음 한걸음씩 앞으로 나가기

*인생을 바꾸는 3가지 =>

1.사는 곳을 바꾼다. 이건 힘들 것 같다.

2.보내는 시간을 바꾼다. 가능함.

3.만나는 사람을 바꾼다. 가능함.

*자본금이 많지 않기에 시간과 만남을 통해서 꿈을 크게 현실적으로 다가갈 수 있는

<선택+포기(버릴 줄 아는)+집중> 하자

*앞마당 : APT 비교를 통해서 현재 저평가된 APT를 싸게 산다.

=>비교 : 인구, 교통, 직장, 학군, 환경에 대한 내용 숙지, 그 지역의 APT 가격이 머릿속에 그려져야 한다.

*너바나님 추천 책 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라.(너나위), 미라클 모닝(할 엘로드), the one THING

※ 부린이에서 투자 고수 되는 법

*알고 있냐 아니라 실천/행동을 해서 결과를 내 놓아야 한다.

*수요가 있고 공급이 제한 되어 있는 가치가 있는 물건을 가지고 있다면 걱정을 할 필요 X

*내가 산 APT 가치를 아는게 중요

*하락장 매수/상승장 매도하라.

*강의를 통해서 먼저 한 선배들의 경험과 투자 방향, 잃지 않는 투자의 안전한 방법를 연구하라.

*"투자의 성공 여부는 얼마나 오랫동안 세상의 비관론을 무시할 수 있는 지에 달려 있다." -피터 린치-

=>투자자의 운명을 결정하는 것은 머리가 아닌 배짱

*자본주의 지수(메타인지)

=>내가 아는 것을 잘 말하고 모르는 것은 모른다고 말하는 것.

*사외카미 아스토 -일본 워런버핏-

1.투자는 농사꾼 마음으로 농작물 키우고 재배하듯 해야 함.

2.불황일 때 싸게 사서 호황일 때 비싸게 팔아라.

3.자신이 5년, 10년 장기간 응원할 수 있는 것에 투자하라.

4.투자는 원칙에 따라해라, 감정에 따라 투자 X

*투자할 때 어느 시기에 투자 하는게 중요한가?

: 낙관주의 -흥분-스릴-유토피아-걱정/부인/일시적 조정/-두려움 - 좌절/패닉-절망/포기-침체-희망/안도

(이때 매도 하라!!) (이때 매수하라!!)

※ 아파트 가치를 결정하는 5가지

: 가치와 가격 => 자동차로 비교를 하면 자동차의 베기량, 연비, 디자인, 브랜드, 가격

그리고 제네시스와 그랜져 가격이 동일하다면 제네시스 결정하라.

:가치를 알게 되면 장기투자를 할수 있다.

*부동산 가치 판단 기준(부동산 입지)

1.직장 : 실수요자, 직장과 거리 중요

=>한양 도성 +강남+영등포 여의도 + 가산 대림 + 마곡+ 상암/수색+잠실

2.교통(2-3-9-신분당선 제일 좋음)

=>강남 접근 노선 : 2, 3, 7, 9, 신분당선

=>시청 접근 노선 : 1, 2, 3, 5, 6 호선

=>영등포, 여의도 접근 : 1, 2, 5, 9 호선

=>구로가산 46만명, 영등포 63만명, 종로 65만명, 강남(송파) 162만명, 판교(분당) 46만명

=>교통의 평가 기준

*S등급(강남 30분 이내)

: 강남구, 서초구, 송파구, 동작구, 용산구, 성동구, 과천, 판교

*A등급(강남 1시간 이내, 종로/여의도/구로 30분 이내)

: 서울시 전역, 성남(분당), 하남, 안양, 의왕, 광교, 동탄

*B등급(종로, 여의도, 구로, 판교 1시간 이내)

: 부천(중동), 고양(일산), 수원, 구리, 산본, 인천 남동

*C등급

: 그외 지역

3.학군

=>2021년도 서울대 신입생 고교 별 순위

=>전국 중학교 국가 수준 학업 성취도 평가 상위 100개교 중서울, 경기 소재 학교

=>서울 42개(강남구 14개, 서초구 11개, 송파구 4개, 양천구 6개, 노원구 3개)

경기 37개(분당구 17개, 평촌 5개, 일산 4개, 용인 5개, 수원 5개)

=>학군이 좋은 곳은 하락장일때 추춤하며 상승장일 때 폭발적으로 올라감

=>학군이 좋은 곳에 있는 사람들은 고소득층이다.

=>최근 8년간 전국시군구 서울대 합격자가 많은 지역순(일반고)

서울(강남, 서초, 양천, 노원, 송파), 경기(성남, 화남, 수원, 용인, 고양)

지방(공주, 청주, 제주)

=>임대가 겨울에도 잘 나감.

4.환경

=>환경 만족 요소 : 공원, 백화점, 편의시설, 동네 분위기, 거주 연령(30~50대)

=>혐오시설 : 교도소, 쓰레기 매립장, 비행지역, 외국인 주요 거주지역, 60대 이상

5.호재/악재

=>입지 개선 시키는가? 직장/교통/학군/환경

=>확정된 것인가? 확정이 되지 않으면 현재까지 그대로 입지가 개선되지 않는다.

=>3년 이내의 호재인가? 호재가 3년 이내 구현

=>호재는 기름과 같다. 상승장일때는 불, 하락장일때는 얼음이다.

=>호재가 있을때 매도 하고 나와라.

=>도시기본계획, 부동산 사장님 문의 해서 호재 확인해라.

=>호재의 제일 큰 것은 직장, 다음은 교통이다.

=>상승장일 때 매도하라. 영원하게 가지는 않는다.

=>GTX-A(파주-운정-삼성) : 2028년 완공 예정

GTX-B(송도-마석) : 올 차공 예정, 2029년 완공 <= 가정/확정아님

GTX-C(양주-덕정-수원) : 올 차공 예정, 2029년 완공 <=가정/확정 아님

=>기흥/동탄/파주 -> GTX 가격 반영 되지 X -> 나중에 가격 반영시 매도하라.

6.브랜드(지역)

=>가격이 하락이나 동일한 가격이면 사람들이 선호하는 브랜드를 사라.

=>앞으로 30년 뒤 부동산에서 가장 가치 있는 지역은 어디 일까?

강남(학군, 직장,브랜드, 호재, 환경)

※ 2030 서울 도시 플랜

1.3 도심

: (한양 도성 중구),강남 , 영등포 여의도

2.7 광역 중심

: (용산, 청량리, 왕십리, 상암/수색) ,창동, 상계, 마곡, 가산, 대림, 잠실

3.12지역 중심

: (동대문, 성수,봉천, 수서, 문정),망우, 미아, 연신내, 불광, 신촌, 마모, 공덕, 목동, 사당, 잇, 천호, 길동

*수도권 인구 많은 곳

1.서초구(43만) 2. 강남구(69만) 3.송파구(34만) 4. 영등포(34만), 중구(39만)

5. 종로구(26만), 6. 마포구(24만), 7. 강서구(25만), 8. 구로구(22만), 9. 금청구(24만)

※ 부동산 가격에 영향을 미치는 요소

1.장기적인 가격에 영향을 미치는 요소

=> 통화량, 물가, 입지 곡점성, 경제 상황, 수요(입지)

통화량 변화 : 2010년 통화량 ->(2배 증가) 2015년 ->(50%증가)2020년

2.단기적인 가격에 영향을 미치는 요소

=>금리, 입주 물량, 경기, 심리, 단기 공급, 가격 저평가 여부

=>평당 전세가 변화 : 2006년 5대 신도시 평당가 500만원(30평 1억3000만원)

2006년 서울 평당가 541만원(30평 1억 7000만원)

2015년 서울 평당가 1000만원(30평 3억)

3.통화량과 전세가 상승분은 같이 올라 간다.

=>전세가 계속 오르는 곳 투자(10년 뒤 오른다.)

=>전세가와 통화량은 연동된다.

=>서울 수요 많은 곳과 공급이 없는 곳 투자하라.(잃지 않는다.)

*역전세는 홀수 때에 많다.=>전세가 4년이고 해서 전제금 많이 올리면 나중에 역전세시 큰일 난다.

*입주 물량 확인 : 부동산 지인, 호갱노노

*투자할려고 하는 전/후 부동산에 3개월~6개월 안에 입주 물량이 많이 있나 확인 필요

=>ex) 24년 6월 APT -> 3~9월 달 (입주 물량) 많은지 확인/ 만기 26년 3월~9월(입주 물량)확인 필요

※투자 VS 투기

*투기꾼 :

감정에 따라 (투자 대상을 잘 모름)

타인에게 의지

결과만 중요

투자의 리스크 성과를 모름

*투자 :

원칙에 따라(투자 대상을 잘 알고 있음)

투자는 셀프

과정과 결과 모두 중요 (실력 = 돈)

투자의 리스크(역전세) & 성과를 알고 투자

※ 부동산 투자의 원칙 잡기

1.저평가 여부(가치>가격)

=>가치가 같은데 낮은 가격에 사는 것

=> 지역 분석(임장가기 전에) -> 앞마당(2개 이상) -> 임장보고서 ->비교 평가 -> 저평가 여부 -> 투자

2.환금성(현금으로 가져올 수 있는가?)

=> 부동산 환금성이 좋지 않다. 그나마 APT가 좋다.

=>내가 투자할 때 내가 다시 팔수 있는지 고민 후에 투자

3.수익률

=>투자금 대비 내돈이 얼마나 돌아 오는가?

수익률 = 수익금/투자금(매매가-전세가) -> 취득세 8%~12%이면 반영, 세금은 제외

=>72의 법칙

->72/ 수익률 = 원금이 2배가 되는 기간

ex)72/3%=24년(원금이 2배 되는 기간)

=>적정 목표 수익률

->1년 투자 : 잃지 않는 것

2년 투자 : 10%

10년 투자 : 20%

부자 : 5~10%

-> 실력 = 10년 동안 평균 수익률

=>2016년(kb 기준) 매매가 12억/전세 4.2억/투자금7.8억

2022년 (kb 기준)매매가 23.4억/전세 7억/수익 11.4억

수익률 = 수익/투자금/투자기간

146%(총 수익률) = 23.4억 -12억/12억-4.2*100=146%

24.3%(연 수익률) =146%/6년

*똘똘한 한채 vs 평범한 여러채

=>돈>시간 : 성장 가치 투자(서울)

=> 돈 x, 시간 많다면 : 저평가 가치 투자(지방)

4.원금보전(투자를 한 곳은 잃지 않는다.)

=>매매가는 전세가 아래로 빠지지 않는다.

=>매매가가 전세가 아래로 빠지지는 겨우(입주 물량 체크)

=>전세가율 수도권 60% / 지방은 80% 높은 곳 투자

★ 전세가율은 적정한가?, ★ 입지 독점성이 있는가?(입지 물량이 적은가?)

=>전세가는 입지 물량으로 빠져도 2년~4년 뒤면 돌아 온다.

*원금보전의 원칙

a. 최악의 상황에서 이 물건은 얼마나 떨어질까?(역전세)

->이 물건의 전세가는 얼마인가?

b. 이 물건의 안전 마진은 얼마인가?

->이 물건의 적정 전세가율은 얼마 인가?

전세가율 70%, 2억 전세 -> 2억/70%=매매가 2억8천

c. 전세가 빠질 수는 없는가?

->이 물건 수요가 많고 입지 독점성을 갖는가?

->이 물건 단지 입주 물량 적당한가?

=>아파트 매수하기 전에 자기 자신에 물어 봐라!! 최악의 상황에서도 원금 보전이 되는가?

5.리스크 관리

=>조급함 + 무지+탐욕 = 좌절과 상처

=>적정 공급량 = 인구 *0.5%

ex) 창원시 인구 105만명 *0.5%=5250명의 주택이 필요

=>역전세 ->적은 갭 x(전세금 욕심 x)

=>대량 공급 -> 입주 물량 3년 내 많은지 체크, 입지 독점성

=>급격한 전세상승/금리 상승 할때

->무리한 전세가 x, 전세가 5% 상승, 전세 보증금 전체 5~10% 보유(안전 자금)

=>임대차법 변경시 ->4년이 아니라 6~8년이면

*투자의 리스크

=>원금 손실 ->나는 잃지 않는 투자를 할수 있는가?

=>작은 수익(월세) ->나의 연평균 투자 수익률은?

=>환금성 -> 부동산 매도가 가능한가?

=>리스크 -> 최악의 상황에서 플랜 B가 있는가?

=>나의 가장 큰 리스크 -> 투자에 대한 무지

*본질과 원친은 그대로 이지만 기준은 시대와 물가에 따라 바뀔 수 있다.

*부자의 마인드를 배워라 : 독서, 강의

*투자 공부하는 법

: 책(다독 50권) ->재독(다시 읽기) -> 필사 -> 스스로 정리

※ 월부 활동 = 투자 습관

*매일 목표 실적, 시간 가게부

*감사일기(목실감)

*책 읽기 정리

*스스로 과제 부여 및 수행

*투자 경험담 나눔 =복기

*나눔 =덧글

※ 투자 잘하려면

1.동료(러닝 메이트), 2. 임장, 3. 강의,4. 독서, 5. 실적투자, 6.멘토,7. 부자의 태도

※ 직장인 투자로 성장한는 과정

: 유튜브 X, 친구정보 X -> 5년강의 -> 10권 독서 -> 5개월 임장 -> 5개 앞마당 -> 1개 투자(나무 심기) ->10개 투자 과수원

(쉽게가면 모래성처럼 쉽게 무거진다.)

마지막으로 너바나남의 강의 끝에 나온

-> 생각을 조심해라 말이 된다.

말을 조심해라. 행동이 된다.

행동을 조심해라. 습관이 된다.

습관을 조심해라. 성격이 된다.

성격을 조심해라. 운명이 된다.

우리는 생각하는 대로 된다. -마가렛 대처-

비전 보드 계획대로 될수 있도록 1달이라는 강의 시간동안 열심히 하겠습니다.

감사합니다.