[옥차장] 지금 시장에 한 투자 (ft: 낀매물시 주의점&협상의 기술)

안녕하세요

부자엄마를 꿈꾸는

기옥사키 옥차장 입니다.

오늘은2호기 경험담

낀매물 매수 시 주의 할 점과

나만의(?!) 협상의 기술

가지고 돌아왔습니다.

제목과 같이 거창하진 않지만

제 경험을 토대로

늘 말씀 드리지만, 저의 작은 경험이

누군가에게 도움이 되길 바라는 마음으로

부족한 글을 시작합니다.

낀매물이란??

출처 입력

네 자꾸 끼인물건 낀물건 이라고하는

낀물건이란 무엇일까요?!?!

낀물건이란?!

네이버 시세를 보다보면

이런 문구를 자주 보셨을거에요

'전세 2.5억 안고 매매'

네 많은분들이 알고 계시겠지만

모르시는 분들을 위해

한번 더 풀어 설명 해 드리면

전세가 이미 셋팅이 되어 있어서

세를 안고(내가 양도받고)

매수하는 걸 이야기 합니다.

요즘 시장에는

최저가로 전세가가 형성 되어 있다가

그 물량이 빠르게 소진 되면서

전세가가 올라가는 시장이 되었습니다

그렇다면 현 전세 시세가 2.3억이라면

계속 오르고 있고 소진되고 있다면

2.5정도에 끼고있는 매물을 선택할 때

투자금을 그 만큼 줄일 수 있다는 장점이 있습니다.

우리는 그 점을 이용 할 수 있다는거구요...

(글에 나오는 모든 금액은 임의 이므로

참고만 해주세요)

현재시장에 이용하기에 좋은

낀매물을 이용해 투자할 수있는 물건의

범위를 넓힙니다.

이제는 낀매물 매수 시 주의 할 점을

간단히 정리해 보겠습니다.

1. 들어가는 투자금만 생각해서 자칫하면 '갭충이'

가 될 수있기 때문에 꼭 저평가 여부 가치를

검증하는 단계를 거친다.

2. 계약서 작성전 확인할 것

-임차인과의 기존 전세계약서를

꼼꼼히 받아서 확인할 것

- 물건상의 하자가 있을 수 있기 때문에

현 임차인에게 꼭 하자여부를 이중으로 체크하고,

관리실, 아랫집 윗집도 방문하여 체크합니다.

- 잔금일 후 6개월 중대하자(누수,균열)는

매도인이 책임지기로 한다.(특약고지)

- 임차인에게 주인이 변경된다는

사실을 고지합니다(번호교환)

3. 현 세입자 승계시

- 현 세입자를 승계하고,

임대차계약서의 사본을 첨부하여

매매계약 후 임차인을 확인한다.

- 좀 더 확실히 하려면 세입자와

집주인이 바뀌었다고 알리며

그냥 계약서를 새로 쓰는게 깔끔하다.

(저같은 경우는 현재 임차인이

전자를 원했기 때문에 승계를 하였습니다)

저는 낀매물 확인했고 협상이 가능하다는

사실을 부사님과, 등기부등본상등

할 수있는 모든것을 확인하고

부동산을 방문합니다.

협상

출처 입력

매매가가 제일 싼 물건의 상태는 이미

알고있었습니다.

많은 사람들이 보러와서

세입자가 물건을 안 보여준다

이게 최저가라서 이 물건을

다들 관심이 많아서

더 안 깎인다

라든지 수 없이 많은 이야기를 들었습니다

그렇다고 협상을 포기한 것은 아니였지만

가능성이 크지 않다는것을 알고 있었습니다.

(많은 분들이 시도 해서 안 된다는 사실을 이미알게됨)

그렇다면 아무도 시도 하지 않은

희망가격에 올라와 있는 매물을 시도해 보자

저는3.2인 매물의 협상을 시도합니다

" 사장님 그3.2매물 전세가 얼마에 언제까지인가요?"

"응 그거 2.4에 전세가 껴있구요

(보통 이단계에서 투자금8천들어가네

이건안되겠다 라고들 하시죠?!)

올해 2월에 맞춘 따끈따끈한거에요."

(현전세가격2.6이니까 낮게 맞춰져 있다.

만기시 공급있는가 확인)

"오 전세기간은 좋네요 주인은 혹시 투자자인가요?."

"오..네 맞아요 어떻게 아셨어요. 투자자세요."

(등기부등본을 떼어보니 사자마자 전세를 주었고,

투자자확률 확인

집주인이 매수한가격은 2.3이다...

그럼 2.8에 팔아도 수익은 가져가네..)

"네 사장님 그 물건 보러갈 수있나요?"

"아...그거 전세 맞춘지가 얼마 안 되어서

물건 보러 간다고

할 수 가없어요... "

(물건은 이미 다른 물건을 봐 두었고,

신축에 가까운 물건이라

관리실에 하자만 확인하고

가계약직전에 마지막으로 방문해야겠구나...)

"사장님 저 내일오전에 갈게요."

이정도 사실을 확인하고

저는 ㅇㅇ지역으로 달려갑니다.

사진 삭제

사진 설명을 입력하세요.

"사장님 지금 바로 전화해주세요.

"3.2->2.9에 하시면 제가 바로 계약금 넣겠다구요."

"아이고 아이고 손님 그건 안되는가격이에요

그가격에 되면 제가 하죠...."

"사장님 제가 여기 지금 매달 여기 방문하잖아요

사장님그럼 제가 꼭 사겠다는 의지가 있다는 거에요...

사장님 한번만 물어 봐 주세요...

제가 꼭 사고싶어서그래요....

사장님 난처하신거 알지만 그래도 한번만 부탁드려요

하면서 집에서 지퍼백에

싸온 토마토를 드리면서

"제가 맨날 밥도 못먹고다녀서 이렇게

토마토를 싸가지고 다니는데

오늘 사장님 뵈러 오니까 한봉지 드리고 싶어서

농사 지은거 받은 거 드리니 맛좀보세요....."

아줌마 스킬까지 한스푼 얹어서 부탁합니다.

(일부러 싸간건 아니구요, 마침 싸 간 게있어서

사장님도 드셔봤으면 하는 마음으로 드렸습니다 ㅎㅎ)

" 애기도 놓고 이렇게 맨날 오시니,.,,

하이고 일단 물어볼게요..."

(됐다...)

"사장님 매도자가 투자자고 2.3에 매수한거

확인했어요 현재 파셔야 되는상황이니

제가 바로 가계약금을 입금해드릴수도있고

물건만 확인하면 바로 잔금까지

바로 드릴수있으니

2.9에 해줄 수있는지 여쭤봐주세요"

(잔금이래도 매-전 가격이니 투자금이였습니다)

그리고는 바로 전화를 하셨습니다.

조금 생각할 시간을 달라고하셨지만

3시간정도 후 전화가왔습니다

"네 계약하시죠."

스스로 후회하지 않겠다는 마음

출처 입력

협상의 기술이 굉장히

있는것 처럼 말씀드렸지만

사실 저의 기술은

끈질기게 꼭 하고 말겠다는

저의 마음가짐입니다.

저는 그날 부동산에서

사장님과 같이 점심도먹고

답이올때까지 기다리고

커피도 마시고

장장6시간을 앉아있었습니다.

'아 이분은 할때까지 안가겠구나...'

라는 이미지도 심어주었고

그리고 그물건을 하기위해서

3개월간 그지역 그물건 말고도

앞마당내 저평가된 물건을 매일 확인했습니다.

안되더라도 나는 할때까지 다해보았다

후회없다 라는 마음을

가지고 집으로 돌아오고 싶었습니다.

기회가 왔다가

지금은 가격이 날라갔다!!!

혹은' 지금 투자금에 들어오는 물건이없어'

혹은 '그렇게나 많이 협상이 되겠어 '

라고 미리 포기 하지 않고

끈질기게 시도 해 보겠다고 생각한

저의 마음가짐이 가장 중요했습니다.

사실 모든 물건이 저렇게

3000만원씩 깎이지는 않습니다

목표한 금액에 사지 못 한다고

무리하게 협상을 시도했다가

실제로 가치있는 물건을 놓치기도 합니다

무조건 많이 깍는게 능사가 아니라는 말씀도

드리고 싶었습니다.

물건의 가치를 먼저 알고

저평가인지를 확인하는 과정

그리고 기준에 부합되지 않는다면

아무리 좋은 물건이라도 포기 하는

잃지않는 투자를 하는게

먼저가 되어야한다는 생각을 하면서

2호기 경험담 2탄을 마무리합니다.

모두 후회없는 1호기, 2호기

혹은 투자를 선택하시길 바라며!!!

포기하지마시고

꼭 해내시길 바랍니다!!!

이만 글을 마무리합니다.

긴글 읽어주셔서 감사합니다.

좋은 글을 나눠주신 이웃분에게 덧글은 큰 힘이 됩니다.

서로 감사함을 표하는 월부인 화이팅!!