경매 물건 청산과 함께한 광역시 1호기 [위캔미]

안녕하세요.

'선의' 와 '불광불급'을 가진 기버,

투자자가 목표인 위캔미입니다.

23년 6월 월부에 입성 할 때,

'1년 안에 1호기를 꼭 하겠어'라고

목표했던 일이 현실이 되니 꿈만 같습니다.ㅠ.ㅠ

'목표를 조금 더 타이트하게 잡을걸'

'투자코칭을 조금 더 일찍 받을걸'

이런 후회도 남지만, 그 보다 포기 하지 않고

지금까지 할 수 있었던 것에 감사합니다.

바탕이 되어 준, 월부 멘토님, 튜터님

그리고 뒤에서 밀어주고 앞에서 당겨준

동료분들에게 감사드립니다.

제가 이번에 경험한 것은,

1호기 매수의 과정과 월부에 오기 전 투자했던

저가치 경매 투자 물건도 함께 정리 할 수 있어,

바쁘고 정신없긴 했지만 그 과정에서 많이

배우고 반성한 것 같습니다.

(해당 내용에 나와있는 매매가는

예시로 작성하였습니다.)

앞마당

제가 1호기 한 지역은 광역시입니다.

광역시에 투자한 이유는 제가 사는 중소도시와

멀지 않고, 아내가 원하는 지역이였기 때문입니다.

향후 실거주를 할 수 있는 곳으로 해당 지역을 보았고,

해당 지역의 모든 구를 앞마당으로 만들었습니다.

처음에 저는 선호하는 구 몇개만 하려고 했지만,

마스터 멘토님과 투자코칭 미션으로

해당 지역 전체를 앞마당으로 만들었습니다.

(감사합니다 멘토님...^^)

그렇게 앞마당을 만들고 난 후,

(제 앞마당 중 반 이상이 해당 지역입니다...)

가지고 있던 다른 지역 광역시와 비교평가,

해당 지역의 모든 구에서 선호되는 단지 선별

다시 비교평가를 하였고 두개의 단지를 뽑았습니다.

이 두 단지는 지역구가 다른 단지였고,

제 기준에서는 A,B 단지 중 A 단지가

더 마음이 갔지만 그 결론을 내기 힘들었습니다.

결국 두 단지 모두 매물을 보기 시작했습니다.

만약 A단지가 안된다면, 후보로 B단지를

투자할 마음으로요...

매물털기

투자 후보에 오른 두 단지에서 매물을

털었습니다. 하지만 모두 털지는 못했습니다..ㅠ.ㅠ

(이 부분이 가장 아쉽습니다...)

A 단지는 작년부터 연락을 유지한 어느정도(?)

라포가 형성된 부사님께 매물을 보았습니다.

(공동중개를 해서라도 물건을 땡겨와 주셨습니다.)

B 단지는 여러 부사님들께 매물을 보았습니다.

이때, 몇일 전 보았던 부사님이 공동중개 하시는

물건을 만나 난감했던 기억이 납니다 ㅠ.ㅠ

A,B 단지 중 최고가에 있는 매물을 제외한

모든 매물을 보고, 매도자의 상황과 전세 상황을

모두 정리하였습니다.

그리고 A,B 단지 중 저에게 조건이 좋고,

가격이 싼! 매물을 단지별 2~3개씩

협상을 하기 전 매물코칭을 진행 하였습니다.

매물 코칭

저는 셔츠 튜터님께 매물코칭을 받았습니다.

매물코칭은 후기로 작성하였기 때문에...

짧게 작성을 하고 넘어가겠습니다...

https://cafe.naver.com/wecando7/10868199

저는 매코를 무조건 추천드립니다.

본인의 생각과 다른 점을 찾고,

그 점이 왜 그런지 생각하고 맞추어가는

하나의 길잡이와 같다고 생각해서 입니다.

결정은 제가 하는 것이지만 그 결정의

무게가 조금 가벼워지는 기분이였습니다.

협상과 계약

(매매가는 예시입니다.)

" 5500만원 네고 후 계약하였습니다 "

A단지로 확정 후 협상을 하였습니다.

이 결정의 이유는 매코를 통한 두 단지의 가치를

더욱 확신할 수 있었고, 실거주를 할 수 있다는 점이

가장 크게 작용했습니다.

A단지 협상 매물 3개와 +@를 준비했습니다.

그 중 가장 조건이 저에게 맞고, 싼 매물을

먼저 협상하였습니다.

이때, B 단지도 협상 준비를 하였습니다.

협상을 진행하기 전 협상을 할 매물들의

매도인의 상황을 정리하였습니다.

[A단지 1등 물건 매도자 상황]

1) 향후 실거주 겸 투자로 매수

2) 매수 후 2달만에 6천만원 하락 경험 (등기 확인)

3) 현재는 매수가 약 9천만원 수익 구간 (네이버 호가)

4) 매수 후 일반과세 기간이 아님에도 매도 (조급함)

5) 급한 돈이 필요하여 자가 대출을 일으킴 (부사님)

이 상황을 정리하고 난 후,

이 매도자 분이 원하는 것이 무엇일까를

곰곰히 생각해 보았습니다.

그리고, 매도자는 매도 계약을 체결하는 것과

일정 수익이 중요한 것으로 보았습니다.

매도 계약을 함으로 써 다시 하락할 수 있다는,

불안감을 덜어내려고 한다고 생각했고

일정한 금액의 수익을 원하는 것으로 보았습니다.

양도소득세 66%를 내고도 팔고 싶어했지만,

네이버 매물 4억에서 3.7억을 고수했습니다. (예시금액)

이 과정에서 저는 매도자가 원하는 것을 주고

제가 원하는 것을 취하는 시나리오를 던졌습니다.

그 시나리오는 아래와 같이,

부사님께 요청드렸습니다.

" 부사님, 3.45억 불러주세요.

대신, 일반과세가 될 수 있게 잔금기한을 맞춰드릴거구요.

대출이 있으시니 중도금을 0월0일까지 드리겠습니다.

그렇게 되면 일반과세이니 양도세도 줄이고 중도금을 내면

계약해지 방어 + 대출상환도 되니 서로 윈윈하는 계약일 것 같아요.

일반과세로 내면 제가 깎은 금액으로 매도를 하셔도

오히려 수익이 더 크다는 거 꼭 말해주시구요!

만약 가격 안되면 경매 나온 매물 입찰할 예정이에요.

얼마전에 로얄동 로얄층 매물 3.38억에 낙찰된거

보셨죠? 이거 안되면 저도 입찰할거에요."

부사님은 이야기를 듣고, 안 될것 같다는 말을 하셨지만

저는 양도소득세 계산을 다한 엑셀표를 보여드리면서

설득을 했고, 결국 부사님과 매도자간의 협상이 진행 되었습니다.

처음에는 매도자분은 안된다고 하였고,

제시한 엑셀표를 전송해드리니, 한시간 뒤

가격을 3.6억으로 올려주시길 바랬습니다.

하지만, 저는 조급함을 다스리고

투자금이 그게 한계라고 말씀 드리면서,

다시 한번 더 정중하게 말씀드렸습니다.

이렇게 첫번째 물건은 안되나보다 하고,

부사님께 인사를 드리고 근처 식당에서

아내와 함께 식사를 하던 중 부사님께

전화가 왔습니다.

부사님 : " 사장님 어디야? "

위캔미 : " 저 밥먹고 있는데용? "

부사님 : " 근처죠? 사장님 되써! 되써! 팔겠대!!!!

와~ 이게 될 줄 몰랐는데..."

위캔미 : "?????? 넹??? 밥 먹고 금방 갈게요!"

해당 단지에서 그 가격은 싼 가격이란 것을

알고 있었기에 계좌를 바로 송금을 하였습니다.

복기

1호기를 복기하면서 잘한 점은,

최대한 강의와 칼럼을 보고 배운 것을

적용하려고 했다는 것이라고 생각합니다.

하지만, 부족한 점도 있었습니다.

일정 금액 안에 있는 매물은 모두 보았지만,

모든 매물을 보지 않은 점과 조금 더 조율을

할 수 있었던 것 같아 아쉬움이 남았습니다.

또, 계약을 하기 전 중도금 일자를 정하였지만,

계약 당일 매도자분의 일정을 더 당겨달라는

요청에 저는 예전 습관인... '좋은게 좋은거지...'

라는 생각과 함께 동의를 했습니다.

와이프한테 엄청 혼났습니다..ㅠ.ㅠ

왜 맨날 좋은게 좋은거야! 하고요...

다음부터 '개인'이 아닌 '투자자'의 마인드로

중도금을 당겨주는 대신, 얻을 수 있는 것은

얻을 수 있도록 하겠습니다.

매도 후기도 함께 작성하려 했는데...

글이 너무 길어진 것 같습니다.ㅠ.ㅠ

끝으로, 약 1년간 함께해주신 제 동료분들과

멘토님들, 튜터님들 다시 한번 감사합니다 :)

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀