안녕하세요. 피터입니다.
저는 24년 여름부터 겨울까지 내집마련 기초, 열반 초급, 중급 이렇게 총 3~4강 정도를 들은 수강생입니다.
활동은 그리 적극적으로 하지 못했습니다. 조모임이나 독서 모임도 거의 나가지 못 했고 주어지는 과제만 쳐내기 급급했던 것 같습니다.
그랬던 제가 25년 6월 영등포 신길에 25평 아파트를 샀습니다. 가계약 넣자마자 1억이 오르더니 지금은 실거래가 기준으로 2.5억이 올랐습니다. 월부를 듣기 전에는 경매로 어줍잖게 김포, 부천 등을 전전하던 제가 어떻게 영등포 신길동에 아파트를 마련할 수 있었는지 적어보겠습니다.
이 글을 읽으시면 이런 점이 도움이 됩니다.
- ‘겨우 강의 듣는다고 내 집 마련이 되겠어?’라는 의문이 해소된다.
- ‘너나위님 유튜브에서 말은 잘 하던데 강의 팔려고 하는 거 아니야?’라는 의심을 거두게 된다.
- 위의 의문과 의심을 지우고 월부를 통해 서울에 ‘내집 마련’으로 직진할 수 있다.
(1) 월부 이전의 투자 활동 : “경매로 싸게 사는 것만 생각한 바보”
24년 2월부터 저는 경매를 시작했습니다. 싸게 살 수 있다는 사실 하나만으로 경매에 매력을 느꼈고 임장과 입찰을 무한 반복했습니다. 제가 가장 자주 가던 법원이 ‘부천지방법원’이었습니다. 부천지방법원에서 다루는 물건들은 부천과 김포의 아파트들이 대부분입니다. 지금 그곳에 사시는 분들에게는 죄송하지만 서울보다는 입지적으로 좋지 않은 것이 사실입니다. 수십번을 입찰했지만 운이 좋게도(?) 단 한 번도 입찰에 성공하지 못 했습니다.
(2) 월부 이후의 투자 활동 : “부동산 투자의 ‘정석’을 배우다”
당시 내집마련 수업을 들을 때 너나위님이 강조하던 몇 개는 아직도 기억이 납니다.
‘강남을 기준으로 생각하라’
‘21년 고점 대비 20% 하락 비율을 생각하라’
부동산 투자에서 처음으로 기준이 생겼던 때였습니다. 부천과 김포를 돌아다니던 제가 정신을 번쩍차리던 계기였습니다. 어찌보면 당연한 말 같은 게 왜 그때는 그걸 모르고 경매를 하러다녔는지 모르겠습니다.
처음 조모임을 하며 임장 지역을 ‘동작구’로 잡았습니다. 당시 제가 살고 있던 영등포 근처였고 대학을 동작구에서 다니면서 교통이 좋다는 걸 경험했기 때문입니다. 한 여름에 사당-상도-흑석-장승배기-노량진을 걸어다녔습니다. 당시에는 상도동이 참 좋아보였습니다. 노량진 뉴타운과도 연결되고 현재도 균질성이 괜찮은 게 느껴졌습니다. 마지막으로 임장한 동작구 신대방동이 보라매 공원과 농심 본사, 그리고 이어지는 구축 아파트들의 균질성 덕분에 인상적으로 다가왔습니다. 동작구에서도 상대적으로 가격이 가장 낮은 곳으로 ‘괜찮은 환경인데 가격이 낮으면 저평가가 아닐까?’라는 생각을 품었습니다. 이후에 거의 반년동안 이 동네를 지나다니고 네이버 부동산을 보면서 주시했습니다. 이 선택이 영등포 신길에 내집마련을 하는 결정적인 계기가 됐습니다.
이후 영등포, 관악을 차례로 임장하며 서울 서남권을 어느 정도는 알게 됐습니다. 하지만 일이 바빠지면서 자연스레 강의를 듣지 않게 됐고 25년 3월 결혼, 4월 부업을 시작하며 정신 없는 나날을 보내게 됐습니다.
당시 환경은 많은 것들이 변하고 있었습니다. 3월에 대통령이 바꼈고 미국에서도 금리 인하가 시작됐습니다. 자연스레 부동산 시장도 움직이기 시작했습니다. 4,5월에 이미 거래량이 터지기 시작했고 그동안 지켜봤던 지역이 1, 2억이 오르고 있는 상황이었습니다. 부동산 사장님도 “3달만 일찍 오지 그랬어~”라고 말할 정도였으니까요.
아쉬운 마음에 그 근처에 있는 모든 아파트를 찾았습니다. 모르는 아파트가 나왔습니다.
-384세대, 1984년 완전 구축, 지하주차장도 없음.
-용적율은 160%라 재건축이 충분한데 18년 조합 설립 이후 6년 째 사업시행인가 받지 못하고 표류 중.
-강남 기준으로 7호선 신풍역을 이용하면 도보 7분, 지하철 30~35분 → 조건 충족
-21년 전고점 대비 20% 하락 → 20%는 아니었지만 15%정도 하락한 금액 *바로 옆 아파트들은 전고점 거의 회복하려고 하던 시장이었음.
6월 초 토요일, 해당 아파트의 모든 물건을 봤습니다. 총 6개 정도 본 것 같네요. 한 타임에 2~3팀이 한 번에 임장하는 매도자 우위 시장이었던 지라 가격을 깎을 생각은 안 했습니다. 앞으로의 가치만 봤습니다. 1층 7억 2천, 6층 7억 6천(어느 정도 리모델링 됨), 9층 7억 5500(수리가 하나도 안 됨). 후보 물건 3개 중에 공시지가가 가장 높은 9층을 선택했습니다. 부모님에게 말씀도 안 드리고 바로 가계약금을 보냈습니다. 대출도 알아보지도 않고 그냥 일단 질렀습니다. 지금 돌아가는 상황에서는 영등포에서 살 수 있는 마지막 10억 아래 물건이라고 생각했습니다.
생각은 적중했습니다. 순환매가 일어나서 계약을 맺자마자 바로 다른 물건이 8억 5천에 나갔습니다. 10월 입주 후 5개월이 지난 현재는 1층 호가 11억, 4층 실거래가 10억이 됐습니다. 순간의 선택 덕분에 5개월 만에 2.5억의 거의 확실한 자산 증식을 할 수 있게 됐습니다. 현재는 그동안 가격을 억제하던 재건축 조합이 정상화되면서 올해 사업시행인가 접수까지 준비하고 있습니다. 향후 남서울아파트 공사 중 → 써밋, 우성우창 사업시행인가 나옴→써밋으로 재건축 되면 신길뉴타운 남단에 최신축 아파트 벨트로 형성될 예정입니다. 그러면 현재 신길 뉴타운을 리딩하는 래미안 에스티움 (국평 20억, 2017년식)을 가볍게 넘기지 않을까 싶습니다. 결국 7억5천+분담금 4~5억으로 25억에 가까운 신길동 국평 아파트를 얻을 수 있을 거라 생각합니다.
참 어안이 벙벙합니다. 불과 1년 전인 24년만 해도 부천과 김포를 알아보던 제가 영등포 신길에 역세권 아파트를 가지게 됐다니요. 그냥 월부에서 시키는 대로만 했습니다. 과제나 조모임을 열심히 하지도 않았고 그냥 시키는 것만 했을 뿐입니다. 그런데도 너나위님, 너바나님의 수많은 지식과 인사이트들이 ‘기준이 없을 수도 있는’ 부동산이라는 영역에서 확신을 가지고 돈을 쏠 수 있는 기둥이 되어줬다고 생각합니다. 의심 많은 제가 어쩌다 이런 강의를 돈을 내고 보게 되고 덕분에 서울에 아파트를 가지게 되다니요. 수동적인 저같은 사람도 입을 억지로 별려서 떠먹여주는 월부 선생님들 덕분입니다.
아파트 덕분에 아마도 빠르게 순자산 10억을 달성할 것 같습니다. 지금처럼만 올라준다면 올해 안에도 10억이 가능할 것 같고요. 이렇게 자산이 생기니 보이지 않던 것도 많이 보입니다. 왜 아파트를 사라고 하는지 100% 알 것 같습니다.
오랜만에 당시 강의를 듣던 순간을 기억해봤습니다. 처음 떠오른 건 너나위님이 열과 성을 다해서 무주택자들에게 얘기하는 것이었습니다. 누군가가 내집마련했다는 편지를 보면서 우시기도 하셨고요. 시간이 지나고 나니까 그게 진심이었겠구나 생각이 들었습니다. 진심을 다해서 ‘강남을 기준으로! 전고점 대비 많이 떨어진 거! 사세요! 제발!’이라고 외치던 것이었습니다. 1년 뒤에는 다시는 그 가격을 잡지 못하게 되는 안타까움을 느끼지 않게 되길 바라면서요.
“그렇게 알려주신 덕분에 집을 살 수 있었습니다. 진심으로 감사드립니다.”
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