[서투기 14기 3년동안투자습관6십대에든든하조 웅파이프] 2주차 강의후기

2주차는 주우이님께서 서울의 핵심 지역과

그 지역의 단지를 분석해주셨습니다.

그리고 이번 달에 임장지인 동작구를 설명해주셔서 너무 좋고 감사했습니다.

강의를 일부 듣고 임장을 가게 되었는데

강의 때 해주신 말씀들이 떠오르면서 이를 체감하여 현장을 느낄 수 있었습니다.

우선, 강남은 서울, 아니 우리나라에서 가장 좋은 구이기에

최종적으론 강남에 투자를 하고 싶다라는 생각은 누구나 할 것이고

저 역시 동일한 생각을 하고 있었습니다..

다만, 실제로 당장 투자도 못할 게 뻔한데 강남을 임장하고 알아 놓는 것이

무슨 의미가 있을까라고 생각해왔었습니다.

그런데 주우이님의 말씀을 듣고 생각이 바뀌게 되었습니다.

강남구는 서울의 기준이 되는 구이기 때문에

가장 좋은 강남이 움직이면 주변의 구로 그 흐름이 퍼져 나가기 때문에

강남이라는 지역은 서울 투자에 있어 무조건 먼저 알아놔야 하며,

항상 시세 흐름을 지켜봐야함을 알게 되었습니다.

또한, 투자하기 정말 좋은 시기가 왔을 때는

내가 그 지역을 알고 있는지,

내가 가진 종잣돈으로 살 수 있는 가장 좋은 아파트가 무엇인지를

아는 것이 가장 중요하다고 말씀해주셨습니다.

강남이 서울의 중심이자 기준이 되는 이유는

강남은 모든 입지요소(직장, 교통, 학군, 환경, 커뮤니티 등)를

모두 갖추고 있기 때문이었습니다.

그리고 여러가지 입지 요소 중에서

교통이 중요한 이유에 대해서도 다시 한번 생각해볼 수 있었습니다.

수도권에는 일자리가 많은 업무지구들이 있는데,

좋은 직장이 있는 근처의 주거지역은 가격이 비싸기 때문에 주거가 쉽지 않아, 교통이 중요한 것이었습니다.

다만, 강남은 업무지구 자체이기도 하지만

대부분이 모두 역세권이라

강남은 역세권인지보다 어떤 노선의 근처인지가 더 중요하였습니다.

그리고 강의 때 새롭게 알게 된 사실 하나는

남향이 좋고 판상형이 좋지만

한강뷰 근처의 아파트는 남향 판상형으로 짓게 되면 조망권 좋은 동이 한계가 있어서

타워형의 아파트를 짓는 다는 것도 처음 알게되었습니다.

그리고 앞으로 강남구를 내 것으로 만들기 위해 해야 할 일!!

1. 서울에서 기준이 되는 지역으로 가격과 가격 흐름을 잘 살펴 볼 것

2. 임장 시 압구정->도곡/대치->개포/일원 순서로 임장하며,

어느 생활권이 땅의 가치가 높을지에 대해 잘 파악하는 것이 중요함

3. 임장 후에는 반드시 시세를 확인할 단지를 선택할 것

(생활권마다 랜마아파트, 2000년대 아파트, 재건축 아파트)

* 랜마 & 재건축 아파트 : 시세선도 / 2000년대 아파트 : 과거 시세확인

그리고 2개의 핵심 구를 설명해주셨는데, 동작구와 영등포구였습니다.

- 동작구 : 지리적 장점, 재개발로 인한 천지개벽

- 영등포구 : 양질의 직장, 재건축 및 뉴타운 개발

또한, 영등포랑 동작구가 좋은 점은 끝 지역이 없다는 부분도 설명해주셨습니다.

예를 들어 강남구, 서초구 끝에는 그린벨트 등 개발이 안되는 곳이 있음

[동작구]

동작구의 주요 키워드는

교통, 한강, 흑석 및 노량진 뉴타운

->강남과 가까우면서 살기 좋아질 곳(뉴타운, 재개발)

흑석과 노량진 뉴타운을 비교하자면?

흑석은 뉴타운 진행 속도가 더 빠르게 진행 중이나,

단점은 언덕이 있음(그렇다고 선호하지 않는 것은 아님)

노량진 뉴타운은 평지라서 또 힘이 있음.

(노량진 뉴타운의 미래를 상상하려면 신길뉴타운을 봐라!)

동작구의 생활권 순서는

흓석>사당/동작>본동,노량진>상도>대방/신대방 순이었습니다.

그리고 동작구는 연봉이 낮은데, 실제 단지의 가격들은 싸지 않고,

흑석의 경우 가격이 높은 걸로 보아

전형적인 베드타운이라고 말씀해주셨습니다.

그리고 해주신 말씀 중에 이 말이 기억에 납니다.

동작구가 직장, 학원가 등이 별로 좋지 않은데..

모든게 다 좋았으면 동작구는 더 비싼 급지였을 것이고,

우리가 접근하기 힘든 수준일 것이었다고.

그리고 투자를 크게 3가지로 구분한다면

가치성장투자, 소액투자, 투자 후순위

동작구에서는 투자 후순위가 없으니,

투자를 할 수 있으면 하는 것이 맞다고 말씀해주셨습니다.

[영등포구]

영등포구의 주요 키워드는

여의도, 신길 뉴타운, 직장과 교통

->여의도는 최상급지, 영등포구의 환경은 지역마다 다름

영등포구의 생활권 순서는

여의도>당산/양평>신길>영등포/문래>대림 순이었습니다.

그리고 백화점, 대형마트가 하나도 없는 동작구와는 다르게

영등포구는 환경이 너무너무 좋았습니다.

백화점 3개, 대형마트 6개, 종합병원 7개

그리고 강의 중간마다 주우이님께서 여러번 말씀해주셨던 내용이

신림선이 생각보다 괜찮은데,

하락장에 개통을 하게되어 이 호재가 가격에 반영이 안되었다고 말씀하셨습니다.

지하철을 볼 때 아래 2가지를 봐야하는데

신림선은 2가지를 충족하는 괜찮은 노선이라고 말씀해주셨습니다.

1. 업무지구 직결되는지? ->여의도 샛강역

2. 업무지구 노선에 가는지? ->2호선,7호선 환승하여 강남 접근 가능

그리고 재건축은 보통 분담금 때문에 이슈가 많아 진행이 느린 경우가 많은데,

여의도의 경우 용적율 확장(600%)으로 분담금 0원인 곳도 있어

재건축이 활발히 진행되는 것임을 알게 되었습니다.

그리고 양평이 현재는 막상 가보면 생활권이 좋지는 않으나,

나중에 바로 옆 목동이 재건축을 하게되면 이주를 할 때 주변으로 올 수 밖에 없기에

그때도 전세가율이 높아질 것이며, 그럴 때가 기회라고도 말씀해주셨습니다.

그리고 이러한 기회를 잡기 위해서 시세의 흐름을 지속 지켜보며,

그런 기회가 왔을 때 투자 우선순위를 미리 파악하고 있어야겠다고 생각했습니다.

또한, 시장이 안좋을 때는 청약을 해봐야한다고 말씀해주셨는데,

양평역 역세권인 영등포 자이디그니티가 분양가가 저렴하여 경쟁률이 약 356:1이었는데,

이 당시에 같이 청약을 했던 단지가 바로 유명한 올림픽파크포레온!

이 단지는 해당 시기에 가격이 상대적으로 비싸다고 생각해서

청약 경쟁률이 3:1 수준으로 매우 낮았었는데..

현재의 가격을 생각해보면

그 때가 정말 기회였다는 것을 알 수 있었습니다.

동작구와 영등포구를 보면

모든 입지요소가 완벽하지는 않는데

일부 부족한게 있어서 우리가 접근 가능한 것이라고 다시 한번 더 말씀해주셨습니다.

우리가 노려봐야 할 단지는

완벽한 아파트가 아니라 부족한 점이 있어 가격이 저평가 되어있는 아파트!!

그리고 앞으로 동작구와 영등포구를 내 것으로 만들기 위해 해야할 일은?

1. 10억 전후의 가격에 익숙해지기 위해서

매일 10분씩 임장지역 및 앞마당 지역의 시세를 확인하고

의문점 정리하여 매일 부동산 한 곳씩 전화하기

-> 하루 15분 루틴을 만들어보자!!

점심시간이나 퇴근시간 활용

-> 호갱노노 실거래가 알림, 네이버부동산 호가 알림 해놓기!!

2. 한 달에 하루 시세 트레킹하는 날로 지정하고(동작구, 영등포구 각 20개)

시세트레킹을 했을 때 전세가격이 올라오고 있는 지역이 있다면

전수조사하여 투자 진행여부 확인 하기

서울의 중심인 강남구와

서울의 중간 정도 급지이며 현재 우리에게 기회를 주고 있는동작구, 영등포구의

핵심 입지요소와 중점적으로 봐야할 점에 대해서 명확히 설명해주셔서 잘 이해할 수 있었습니다.

강의해주신 내용을 바탕으로 서울 투자에 적극 활용토록 하겠습니다.

주우이님 감사합니다.