열반스쿨 기초반 2강 강의후기 [열반스쿨 기초반 76기 64조 CC]

하락장에서 사고 (매수)

상승장에서 팔아라 (매도)

항상 상승장이오고 하락장이 오는 것을 준비하라.

공부하면서 그것을 써먹자

현재 2024. 06.17은

지금은 20% 올라갔음

옥석을 잘 가려라 -> 타임을 잘 봐라.

펀드 투자

투자의 성공 여부는 얼마나 오랫동안 세상의 비관론을 무시할 수 있는 지에 달려 있다.

자본주의 지수 (메타인지)

내가 무엇을 잘 아고 있는지

내가 무엇을 모르는지를 알아야 한다.

월세 - 집주인 배불려주는 상황

절세 - 갚아나가는 것이 있음.

재테크 레벨

초보 : 월급쟁이 월세입자

초보: 월급쟁이 전세입자

하수 : 전통적인 실거주자

중수 : 초보 투자자

고수 : 잃지 않는 투자자

신: 잃지 않으면서 10년가 연수익률 20%

인생은 꺽이는 부분이 오기때문에

실거주는 꼭 필요하다.

전세금 미래 (가격은 오른다)

10년 뒤

20년 뒤

집 값은 비싸다. (몇 백년 전에도 같은 상황)

1. 가치를 보는 눈이 있어야함. (선구안) - 좋은 투자처 보는 능력

2. 히팅 능력이 있는지 길러야함. ( 내가원하는 곳에 올때 침)

- 지역분석,

- 매수, 매도,

- 전세 빼기

-임보도 쓰고 , 임장도 가고

선구안을 기름

투기꾼

감정에 하면 안됨 (조급함 x)

타인에게 의지

결과만 중요(돈만 벌면 되지 뭐, 투자= 운)

투자의 리스크와 성과를 모름

투자자

원칙에 따라 투자

투자는 self

과정과 결과 모두 중요 (실력=돈)

투자와 리스크의 성과를 알고 함.

투자자의 원칙

저평가를 가장 중요시 함.

같은 가격에 가치가 있는 것을 사는 것이 중요함.

1)수지 ,<분당 <과천 = > 높은 가치를 선택한다.

2)낮은 가격으로 산다. (낮은 가격을 선택함)

비교 평가를 할줄 알아야함.

저평가 투자는 비교평가를 할줄 알아야함.

지역분석 -> 임장을 하고 임장보고서를 작성해야 비교할수 있는 데이터가 모아진다. (임장보고서를 2개 이상 써야함. )

비교하는 2개 이상이 되어야 싼지 비싼지 할 수 있음.

임장가기전에 지역분석을 해야한다. (저평가를 하려면 알아야함. )

**2) 환금성 -> 내가 이것을 현금을 가질수 있어야함.

제외 1층, 2층, 나홀로 절대 투자하지 않음.

되팔수 있는지를 고려해야함. 오핏텔, 원룸신축 -> 미분양됨

호텔분양도 않좋음.

주식의 경우 배당이 나오고 상패가 되는 것은 안사는것이 안 좋음. 이것은 x

부동산은 **시세차익이 가장 중요함.

부동산에서 환금이 안되는 것은 안됨.

조심할 곳은 52.58

수익부동산

재개발 ( 공부를 많이 해야함)

빌라

지식산업센터

상가 ( 공부를 많이 해야함)

2주차 실전 투자자로 성장하는 로드맵

선배와의 대화시 매너 지키기

부동산 투자의 원칙 잡기

3) 수익률

1억 -> 1억 수익 100%

1억 -> 2억 수익 200%

수익률 = 수익금 / 투자금 (매매가 - 전세가)

세금, 중개 수수료, 취득세 12% 포함하기

72의 법칙

72 / 수익률 = 원금이 2배가 되는 기간

수익률이 높아야 가능하다.

여기 기준에 맞는지 봐야함.

나는 재테크를 할래 2배가 되는 것

내 목표 수익률은 얼마인가? (10년후에 기본적 20 %)

- 투자 1년차는 잃지 않는 것을 목표로 해야함.

- 투자 2년차 10%

- 투자 10년차는 20%

**부자 5~10% 적정선

**실력 = 10년 동안 평균 수익률

과정이 필요하면 조금씩 높여가는 것이 필요하다.

예시 09:21

2016년 (KB기준)

매매12억 전세, 4.2억 투자금 7.8억

2022년 (KB기준)

매매 23.4억 전세7억 수익 11.4억

이예시 경우 (7년간)

수익률 = 수익/투자금/투자기간

연24.3%=11.4억/7.8억/6년

총수익률 146%/연수익률 24.3%

똘똘한 한채 VS 평범한 여러채

수익과 수익률은 차이가 있음.

작은 돈을 불리는 경우 지방이 좋다.

좋은 지역에 투자하고 싶음.

내가 하는 업이 뭔지를 고민하는 것

- 투자하는 직장인 돈 > 시간 : 성장가치투자(서울)

- 직장인 투자자

수익률 높이는 법

앞으로 가치가 오르는지(수요, 공급)

시간이 갈수록 수요가 많은것들은 가격이 계속 올라간다.

(직장/교통/학교/환경)

투자금이 조금 적을때

전세금 상승이 의미가 있음.

매매가 1억 (전세가 잘 안오를수 있음)

전세 9천만원

전세금 상승하는 물건을 사는 것이 중요함. 즉 수요가 있다는 말이다.

무릎에 있을때 사고, 정고점 30% 미만을 사는 것이 중요함.

비싸게 사는 것은 안 좋음.

수익과 수익율 둘 다 중요하지만,

수익이 중요함. 수익율보다.

기다릴줄 알아야함 인내(투자시장, 가치 신뢰)

다시 올라가는 시기가 있다. 가치를 신뢰하고 오랫동안 인내하는 것이 수익률 높이는 것이다.

4) 원금 보존

투자를 할때 원금을 잃치 않는 것이다.

예를 들면, 5억으로 샀는데, 5억이상으로 파는 것임.

매매가는 전세가 미만으로 빠지지 않는다. => 입주독점성을 갖거나 입주 물량이 적어야하는지를 볾.

원금보존하는 전세가 60% (서울 ) 80%(지방)

RISK 연 수익률 10% 목표?

23.4억 또는 16.4억

투자는 잘 하는 사람한테 물어봐야함. 내가 사는 것중 제일 비싼것인데 ...

전세자금 5천만원

투자는 원칙에 따라 해야함. (원금보존이 되는지 봐야함)

상기하자

부동산의 수익은 인내하고 버텨서 버는 거예요. (조급함X)

***원금보전의 원칙

매물을 볼때 질문을 할줄 알아야함.

- 최악의 상황에서 이 물건은 얼마나 떨어질까?

이 물건의 전세가는 얼마일까?

- 이 물건의 안전 마진은 얼마인가?

이 물건의 적정 전세가율은 나누기 => / 0.7

이 물건은 수요가 많고 입지 독점성을 갖는가?

- 혹시 전세가가 빠질 수는 없을까?

이 물건으 단기 입주물량은 적정한가?

***리스크 관리

원금보전

**전세가율 = 전세가 / 매매가

**입주 독점성, 적정입주물량

조급함, 무지 탐욕 좌절과 상처

입주물량이 터지면 조심

급격한 전세난이 나면 역전세

여름이라고 좋아하지 말고 가을 겨울 준비함.

**조심할 것

금리 상승 / 임대차법이 바뀔때 조심

전세금

입주물량이 많은지 체크 (2~3년 사이에)

재계약시 전세는 5%만 올림

무리한 전세가X 전세보증금 전체 5억 10% 마통을

수익시기(상승시기) -> 모른다(길게) , 고정적인 수입(급여)

투자의 리스크

원금 손실

작은 수익

환금성

리스크

초보자의 리스크 => 투자에 대한 무지

나는 초보다, 원금 보존하면서 번트치고 나간다.

나는 잃지 않는 투자를 할 수 있는가?

나의 연평균 투자 수익률은 ?

내가 사려는 부동산은 매도 가능한가?

최악의 상황에서 플랜B가 있는가 ? (역전세 , 잔금못치를때)

투자에 대한 무지(편익과 비용)

세상에 공짜는 없음.

저원소 원리 맞나 확인