해운대 센텀파크1차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 77기 36조 반석]

▶ 아파트

해운대구 재송동 센텀파크

▶ 위치(지도)

입지평가

1.직장

해운대구 종사자수 154,115명 (약 15만 명)

2.교통

센텀시티역 14분 / 서면역 37분 / 시청역 32분

3.학군

센텀중 92%

4.환경(편의시설) 반경 2km

코스트코, 트레이더스, 신세계백화점, 롯데백화점, 홈플러스

5.공급

해운대 경동리인뷰2차 632세대 등 총 1917세대 입주

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 센텀시티 1차 34평 현재 매매 9.3억, 전세 4.4억

5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 13억 전세 6억

5년 내 저점 매입시: 2019년 6월 매매 5.4억 전세 3.6억

*5년 내 고점 매입시 수익률 (93000-130000)÷(130000-60000)X100 = -53%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (93000-54000)÷(54000-36000)X100 = 217%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

저평가(비교평가)-상

해운대자이1차 93,000

롯데캐슬 95,000

센텀파크2차 90,000

센텀파크1차 93,000

지방단지들의 평가중 학군, 환경(백화점, 마트) 모두s 이고

전고점 대비 약 30% 내려와서 충분한 가격 메리트가 있다고 판단했다.

환금성(수시매도가능)-상

학군이 좋아서 젊은부부의 수요층이 두터워 환금성이 좋다고 판단했다.

수익률(투자금 대비 수익률)-하

지금 투자시 약 4.9억이 필요해서 많은 자금이 들어가는 편이지만 향후 입주물량이 적고 전세가 상승으로 인한 투자금 회수 기대가 됨.

원금보존(적정전세가율-하, 입지독점성-상)- 중

해운대 재송동의 대장 아파트 이다.

지방 전세가율 80%를 적용하면 상당히 낮은 수치고

서울 적정전세가율 60%를 감안해도 낮은 수치인 47%이다.

역세권에 주변환경, 학군 또한 우수해서 입지독점성은 재송동의 탑이라 판단된다.

리스크대비(역전세 대비)-상

지금 전세가가 2019년과 비슷하고 향후

입주물량이 낮기 때문에 역전세 리스크가 적다고 판단했다.