2주차 - 부동산투자 개론

재테크레벨

1. 초보: 월급쟁이 전월세입자
2. 하수: 전통적인 실거주자
3. 중수: 초보 투자자
4. 고수: 잃지 않는 투자자
5. 내가 투자한 물건의 가치가 어떻게 될 것인가 알고 투자한 사람
6. 신: 잃지 않으면서 10년간 연수익률 20%
7. 10년에 200% 수익

너바나의 레시피에 맞게 샀으면 세상의 비관을 무시해라!

1. 투자의 성공여부는 얼마나 오랫동안 세상의 비관론을 무시할 수 있는지에 달려있다
2. 이 펀드 저 펀드 옮겨다니지 말고, 지속적으로 성과내는 펀드를 우직하게 보유하는 편이 낫다.
3. 투자자의 운명을 결정하는 것은 머리가 아니라 배짱!
4. 하수들은 집 값이 비싸다고 한다

부린이에서 투자 고수 되는 방법

1. 하락장(악재/불황)에서 매수하고 상승장(호재/호황)에서 매도한다
2. 상승장일 때 리스크 헷지 어떻게 하지? + 하락장일 때 상승장이 올 걸 생각해라

→ 아니 그러면 상승장 하락장을 어떻게 구분하지?

1. 주변에 투자한 사람들이 힘들어한다 / 뉴스에서 안 좋은 얘기만 나온다 → 하락장
2. 지금은 무릎 이하이기 때문에 두려움보다 욕심을 내라
3. 아직까지는 불황이다. 지금 사서 자랑하거나 하는 사람이 있냐? 다들 불안해 하잖니. 이게 바로 하락장이란 뜻
4. 자신이 5년, 10년 장기간 응원할 수 있는 것에 투자해라!
5. 응원할 수 있다는 건 가치를 안다는 것

가치와 가격을 아는 법 - 부동산의 입지

투자를 할 때는 내 수요가 아닌 타인의 수요가 중요하다

1. 직장
2. 중심: 한양도성; 여의도/영등포; 강남
3. 떠오른 지역: 구디/가디, 마곡, 상암/수색, 잠실, 판교
4. 떠오를 지역: 성남, 용인, …
5. 장기투자 할 것이기 때문에 큰 플랜을 봐야함
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11. 직장인 수
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13. 1000대 기업 수: 1000개 중에 670개가 서울/경기에 있음
14. → 내가 투자하는 지역이 강남/종로/여의도에 얼마나 빨리 갈 수 있는지가 중요해진다\
15. → 직장인 수가 많다는 건 수요가 많다는 것
16. 교통
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19. 2호선이 젤 좋고, 그 다음 3호선이 좋음
20. 여기에 없는 인천지하철, 분당선, … 이런 애들은 별로..
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22. 월부에서 말하는 서울: 강남을 대중교통으로 1시간 이내에 갈 수 있는 곳을 서울이라 한다.
23. B등급까지만 투자대상으로 본다. 그 외에는 한 사이클 후 매도하는 방식으로 투자
24. 학군
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27. 위 고등학교를 보내는 중학교들이 중요함
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29. 100개 중에 79개가 서울/경기에 있음
30. 환경
31. GOOD: 공원, 백화점 등 편의시설, 동네분위기, 구매력이 있는 거주연령(30대~50대)
32. NOT GOOD: 혐오시설(교도소, 쓰레기 매립장), 비행지역, 외국인 주요 거주지역, 저소득충 거주지역, 60대 이상
33. 호재와 악재
34. 입지를 개선시키는가? 용인 경전철이 과연 좋나? 강남을 가나?
35. 확정된 것인가?
36. 호재가 실현된 게 3년이내인것인가?
37. 불황 > 호재: 호재는 기름과 같음. 불에 넣으면 활활 타오름 → 지금(불황)은 호재를 보고 투자를 해야함. 가격에 반영이 안되어 있기 때문에!
38. 뉴스에 나와서 가격이 오르고 있으면 던지고 나와야 함
39. 부동산 사장님께 물어봐라. 얘네가 전문가임
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41. → 그럼 호재가 가격에 반영이 되었는지는 어떻게 알 수 있지?
42. 브랜드
43. 기능으로는 환산할 수 없는 사람들의 인식 → 이게 가격으로 반영이 된다

주식이 어려운 이유

세계 위대한 기업은 시간이 지나면 바뀐다. 그럼 부동산은? 앞으로 30년 뒤 부동산에서 가장 가치있는 지역은 어디일까? 강남!

주식은 기관을 이겨야함. 부동산은 개미끼리 경쟁하면 됨.

부동산 투자의 기준 잡기(예: 가격은 비슷한데 어디를 사?)

1. 저평가 물건: 현재 가격 < 가치 (찾는 법: 아래와 같이 지역을 비교해본다)
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3. 입지 독점성공급이 제한되어있다는 개념. 경제적 해자!
4. 주변에 빈 땅이 많다 → 공급될 가능성이 높다 → 입지독점성 낮음
5. 지금은 새아파트라 차이가 안나지만, 나중에 구축이 되면 땅 가격의 지분이 높아지면서 아파트 가격 차이가 나게 됨
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부동산 가격은 어떤 것에 영향을 받을까?

1. 거시적 요소 - 장기적으로 가격에 영향을 미치는 요소(흐름)
2. 물가: 통화량에 따라 결정됨
3. 통화량: 시중에 있는 화폐량
4. 경기: 경기가 좋으면 금리 높이면서 통화량 줄고
5. 수요(입지)
6. 입지독점성
7. 미시적 요소 - 단기적으로 가격에 영향을 미치는 요소
8. 가격저평가여부(가치>가격)
9. 심리
10. 단기공급
11. 투자기준
12. 어느 지역은 올랐을 때 어느 지역은 떨어져있을 수 있다

앞으로 10년 뒤에 매매가격은 올라있을 것이다

10년 뒤 전세가격은 오를까? 어 올라~ 통화량이 오른 만큼 올라. M2가 50% 오르면 전세가도 똑같이 올라

아파트 건설원가 = 재료비 + 노무비 + 경비(식비 등) + 토지

1. 재료비, 노무비, 경비, 토지 모두 시간에 따라 올라간다
2. 신문기사 보면, 너무 비싸다 → 떨어져야 한다 (?)는 말이 안됨. 이건 현명하지 못한 생각

우리나라는 전세계 4등으로 들어오고 있다(흑자)

1. 돈이 쏟아져 들어오는데 왜 우리한테는 기회가 없나? → 우리한테는 소유권이 없기 때문임

그럼 최근 전세가는 왜 하락했을까?

1. 역전세 난 뒤에는 평균이상 오른다
2. 2022년에 역대급으로 전세값이 올랐다 → 그래서 작년에 최악의 역전세가 났다
3. 임대차법 때문에 엄청 올랐어
4. 하지만, 최근에 전세가 올라가고 있어
5. 전세는 이자가 0%인 좋은 부채임. 다만, 전세금을 너무 올려받으면 다음 전세 때 힘들어짐. 그래서 적정하게 올려받아야 함 → 평균 7.5% 정도
6. 입주물량에 따라 전세가가 달라진다. 입주물량 많으면 전세가 떨어짐. → 입주물량은 부동산지인이나 호갱노노에서 볼 수 있음

역전세 막는법. 예: 만약 내가 24년 6월에 잔금을 쳐야한다

1. 24년 3월부터 9월까지 입주물량이 많은지 체크해봐야 함
2. 많으면, 잔금이 어려울 수 있다는 걸 알아야 함
3. → 4강에서 자세하게 알려준데

너바나의 투자 원칙: “저환수원리”

1. 투자는 상황에 따라 하는게 아니라, 원칙에 따라 하는 것이다원칙은 그대로 지만, 그 안에 기준은 바뀔 수 있다: 기준인 “전세가율 00%”는 바뀔 수 있다
2. 물건을 보는 눈: 내가 가치평가를 할 수 있는 곳에만 투자해라
3. 물건을 처리하는 능력: 그 물건을 내가 살 수 있는가이걸 잘 못하면, 잘 투자했는데 잘 한지 모르거나, 잘못 했는데 잘못 했는지 모르거나

1. 저평가 여부: 가치 > 가격
2. 같은 가격에 더 가치가 있는 걸 사는 것
3. 예: 5억으로 수지구와 기흥구가 있을 때 수지구를 사는 것; 분당과 과천이 있을 때 과천을 사는 것 …
4. 가치가 같을 때 낮은 가격에 사는 것
5. 산본 vs. 부천/중동 → 이 둘은 가치가 같음. 더 싼 곳을 사라
6. 이걸 하려면, 비교평가를 할 줄 알아야 함
7. 비교평가를 하려면 지역분석을 하고 매물 임장을 하고 임장보고서를 써야함 → 이걸 두군데 이상 되어야 비교평가가 되는거지
8. 순서: 지역분석 → 매물임장 → 임장보고서 → 보고서 두군데 이상 모이면 비교가 가능해짐
9. 환금성
10. 내가 이걸 현금으로 가져올 수 있는가
11. 부동산은 기본적으로 현금성이 매우 낮은데, 그나마 좋은게 부동산임
12. 이게 부동산이 주식대비 나쁜 점임
13. 결국, 환금성에 따른 시세 차익이 제일 중요함. 중간에 월세 얼마 받고 이런건 중요하지 않음.사고사례: 월세 수익 월 100 (x5년 = 6,000) 인데, 5년 뒤에 시세차익이 -2억…
14. 재개발(공부 많이 해야됨), 빌라, 상가, 지산, …
15. (주우이) 대단지, 역세권, 등등 입지가 좋은 게 환금성이 좋다
16. 수익률
17. 투자금 대비 내 돈이 얼마로 돌아오는가
18. 수익률 = 수익금 / 투자금(매매가-전세가)
19. 72 / 수익률 = 원금이 2배가 되는 기간
20. 10% 면 7.2년 굴리면 2배가 됨
21. 적정목표 수익률
22. 투자 1년차: 잃지 않는 것
23. 투자 2년차: 10%/년
24. 투자 10년차: 20%/년
25. 부자: 5%~10%
26. 실력 = 10년 동안 평균 수익률
27. 똘똘한 한채 vs. 평범한 여러채
28. 평범한 여러채는 공부를 많이해야한다
29. 돈 > 시간: 서울에 투자해라 = 투자하는 직장인 (일이 더 중요하다)
30. 돈 < 시간: 지방에 투자해라 = 직장인 투자자 (투자가 더 중요하다)
31. 수익률 높이는 법앞으로 가치가 오르는 지: 부동산 입지; 수요/공급
32. 적절한 투자금, 전세금 상승하는 물건
33. 1억 이하 아파트 전세가 잘 안움직임
34. 좋은 타이밍강남 전고점 넘은 것 사시는 분들… 개인적으로 좋지 않다고 생각함
35. 더 싼 것도 널렸는데…
36. 1기 신도시에 빠진 걸 사는 게 낫다
37. 수익률, 수익 둘 다 중요
38. 인내
39. 원금 보존
40. 투자를 할 때 원금을 잃지 않는 것
41. 매매가는 전세가 이하로 빠지지 않는다. 하락장에서는 그럴 수도 있는데 인내해서 넘겨야 함
42. 수도권은 전세가율이 60% 이상인 애들 ; 지방은 80% 이상 애들
43. 입지독점성을 가져야 함, 2년 내 입주물량이 적어야 함
44. 이 물건을 통해 나의 최대 손실은 얼마일까? → 이 물건의 전세가는 얼마일까? / 이 물건의 적정 전세가율은 얼마일까
45. 내 수익률에 적합한가?
46. 매전갭이 16억인 애를 사면, 연10% 수익으로 2배 벌려면 7.2년 뒤에 매매가가 32억이 더 오를 수가 있을 것인지 봐야함
47. 
48. Risk 관리
49. 조급함의 대가
50. 전세가율만 보고 가지말고, 원금보전 원칙이 전부 다 맞는 물건을 사야됨!
51. 원칙 1번은 만족하는데 2번은 만족 못한다? → 사면 안됨
52. 시세차익 부동산의 리스크
53. 역전세 → 적은 갭X (전세금 욕심 X)
54. 대량공급 → 입주물량 (3년 내), 입지 독점성 체크 꼭 해라
55. 급격한 전세상승 → 원래 시세보다 적게 내놓고 갱신 때마다 5%만 올리자
56. 수익 시기 (상승 시기): 언제 오를지 몰라서 버텨야 함 w/ 월급
57. 우리의 가장 큰 리스크: 우리가 초보인 걸 모르고, 홈런 칠라고 함. 번트를 치면서 가라
58. 체크리스트
59. 나는 잃지 않는 투자를 할 수 있는가?
60. 나의 연평균 투자 수익률은?
61. 내가 사려는 부동산은 잘팔리나?
62. 최악의 상황에서 플랜B가 있나?
63. 투자에 대한 무지: 공부를 해야함!!

그럼 나는 앞으로 어떻게 하지?

1. 너무 좋은 책은 여러 번 읽고, 필사를 해라

나의 부족함을 인지하고

내가 성공할 수 있다는 걸 확신해라

너는 네 생각대로 된다 - 마가렛 대처-