안녕하세요!
뚜또 튜터님의 반, 모두의 승승장구를 응원하는 행복한 투자자 승숭입니다!
3개월이라는 시간동안 월부학교 봄학기 학생으로써
많은 것을 배우고, 행복하고, 후회도 했던 것 같습니다.
6강을 들으며 투자자로써 제 자신을 한 번 복기할 수 있었고
앞으로 투자히지 않는 시기에도 정말 치열하게 나아가야하는 투자자가 되어야겠다는 마음을 다잡을 수 있었습니다.
후기 작성 전에 먼저 자모멘토님 감사랑합니다❤
#투자를 한다는 것은? 시장의 상황에 맞게끔 투자하는 것
투자자로써 투자할 수 있는 기간은 얼마나 될까?
자모 멘토님이 2010년 초반부터 지금까지 상승장과 하락장의 기간에 대해 말씀을 해주셨다.
257개월 중 155개월은 상승했으며, 79개월은 하락했고, 23개월은 보합했다.
보통 월부학교를 수강하는 학생들의 경우 2020~2023년에 투자를 시작했을 텐데
2020년에 투자를 시작한 사람들은 그래도 짧게 나마 상승장을 맛보았지만, 하락장의 시장으로 투자했던 물건의 전세 재계약이 도래하며 역전세를 피할 수 없었다.
2021년, 2022년에 투자를 시작한 사람은 상승장은 제대로 보지도 못했고, 투자 = 역전세라는 인식이 강하게 박힐 수 밖에 없을 것이다. 2023년에 시작한 사람은 하락장이기에 내가 투자를 하면 돈을 벌 수 있다는 것을 인지하고 있지만 어떤 단지, 베스트 투자를 위해 고민하느라 걱정이 많을 것이다.
결과론 적으로 보면 2021, 2022년에 투자하지않고 기다리다가 2023년에 투자했어야되네
라고 생각할 수도 있고, 실제로 그렇게 생각하는 사람들이 많다고 생각한다.
2022년에 투자를 시작한 입장으로써 아쉬움이 많이 남았다는 생각도 한적이 있다.
다만, 보유라는 과정을 통해 싸게 사야하고 전세가 세팅에 욕심내지 않으며 결국 매도를 위한 준비도 할 수 있어야한다는 사실을 배웠다.
자모멘토님께서 6강 초반에 말씀해주신
'투자자라면 어느 시장이든 내 투자금에 맞는 투자를 할 수 있어야한다.'
나는 이 부분을 수행했다고 생각하며, 매매전세하락을 지나 적정 가치를 찾는 구간으로 돌입할 것 이라고 생각한다.
투자해놓은것들을 지켜나가면서 그 때가 올 때까지 기다리는 것.
결국 자산을 쌓는 다는 마인드를 가져야한다는 부분이 크게 와닿았다.
다만 계속 쌓아야하는 자산과 매도함으로써 수익을 실현해야하는 자산을 다를 수 있다는 점을 알고
내가 갖고 있는 개별물건마다 다르게 행동해야한다는 점도 인지할 수 있었다.
항상 느끼는 부분인데
부동산이라는 시장에서 지속적으로 투자를 해야하고,
내가 투자를 하는 순간에 가장 베스트 물건에 투자하며
보유할 자산과 매도하는 자산을 구하고
가치대비 저평가 된 자산을 사서 쌓아나가는 게임이라는 것을 인지해야하는 것 같다.
#현재 시장
부동산 투자에 관심있는 대부분의 사람들이 서울을 집중해서 보고 있는 상황이다.
23년 1월 전저점을 기준으로 전세가격은 쭉 우상향했고, 강남3구 용산구, 2급지 선호도 높은 신축 준신축
2급지 입지 좋은 구축 단지들의 매매 전세는 상승한 상황이다.
가치대비 저평가 된 것을 하는 것은 기본이고, 할 수 있는 가장 좋은 것을 해야하는 시장이다.
자모멘토님께서 말씀해주신
좋은 것을 해야한다는 것에 매몰되면 안된다는 말씀이 정말 머리를 한 대 때렸던 것 같다.
이번 학기를 수강하며 서울 투자에 대해 다시 바라보고 마음을 다잡게되었는데
그러다보니 할 수 있는 좋은거...중에 좋은거..중에 좋은거..에 나도 모르게 초점을 맞추게 되었다.
본질은 저평가 이고, 그 중 할 수 있는 베스트를 하는 것인데
나도 모르게 욕망이라는 부분이(남들이 보았을 떄 좋은 곳에 산다고 생각하는부분) 투자 기준에 들어갔던 것 같다.
공급이 많은 곳을 주의깊게 보면서 기회를 잡는 자세를 가져야겠다.
상급지의 입지좋은 구축, 4군의 신축 항상 비교대상을 가져오는 단지들인데
각각의 장단점이 있기에 개별물건의 상황을 봐야하며 더 싸게 할 수 있는 투자금이 적게드는 것에 하는 방향이
맞다는 것을 다시 느낄 수 있었다.
서울 내에서 선호되는 신축 59가 11억대로 형성이 되는데
먼저 저평가되어있는지 확인하고, 가치가 더 좋은 것을 찾아 매매해야한다.
자모멘토님께서 경기도/인천/광역시/중소도시
지금 현재시장 상황을 진단해주시며 투자자로써 어떻게 봐야할지 가닥을 잡게 도와주셨다.
#자모멘토님 Q&A
지방과 서울 어디부터 투자해야할까?
사실 이부분은 예상하기 어려운 부분이고, 맞추려고 하면 안되는 부분이기도 하다.
지방과 서울 투자했을 때 각각의 장점을 보고 어떤 선택을 통해 나의 목표에 나아갈지 판단해야한다.
이번 학기동안 이 부분에 대해서 정말 많이 고민했던 것 같다.
튜터님께서 항상 말씀해주시지만 다 저평가 되어있다면 더 좋은 것을 해야한다.
다주택자로써 시스템 투자를 활용하여 나아가기 위해서는
결국 매도하지 않아도 되는 보유를 통한 전세상승분을 취할 수 있는 자산을 쌓아가는게
우선이 아닐까라는 결론에 다다랐다.
결국엔 물건의 가치로 승부하는 것이지만, 지방 매매 전세가가 올라도 개의치 않을 수 있어야하며
서울 투자를 통한 전세금 상승으로 투자를 이어나갈 수 있다면 서울 투자로 방향성을 잡는 것이다.
모든 수강생분들, 동료분들이 하는 고민은
지금 3억으로 투자하는 것 보다, 내년에 돈을 모아서 4억원으로 투자하는 것이 베스트 아닐까?
자모 멘토님께서는 투자는 지금, 내가 가진돈으로 투자할 수 있다면 투자해야한다고 하셨다.
내가 투자하는 단지보다 더 좋은 단지를 투자하는 동료들을 보며 아쉬운 생각도 많이하셨다고 했는데..
정말 어쩔 수 없는 것 같다. 내가 갖고 있는 돈은 한정되어있고.. 투자할 수 있는 횟수는 1년에 정해져있을 수 밖에 없기에 그럼에도 불구하고 내가 할 수 있는 베스트를 해나아가야하는 것이 아닌가 싶다.
상승장과 하락장에서 투자하는 범위는 어떻게 될까?
이 부분도 굉장히 인상 깊었다.
하락장은 투자 범위가 굉장히 좁아진다. 더 날카롭게 좋은 것을 사야 더 많이 벌 수 있는 부분이 있는 것 같다.
물론 당연히 선호도가 상위 30% 아래의 물건들을 사더라도 충분히 벌 수 있지만 투자 우선순위가 아니기에
현재 하락장에서 사람들이 좋아하는 단지들 위주로 추려서 제일 베스트 1개를 쑥 집어넣는다는 느낌.
상승장에서는 범위가 넓어진다.
좋은 것들은 이미 올랐기에 기준에 맞는 것 중 할 수 있는 것을 하는 느낌이다.
물론 그 중에서 가장 좋은 것을 하는 것은 하락장과 같이 마찬가지다.
상승장 막바지에 1호기 투자를 했고, 하락장에 들어서며 2호기 투자를 했다.
3호기 투자도 하락장에서 해야하기에 더 날카롭게 만들어서 제대로 찔러 넣어야겠다는 생각이 들었다.
자모멘토님께서 지역에 대한 말씀도 정말 많이해주셨다.
전국을 다 훑어주셨고, 투자자로써 어떤 관점으로 나아가야하는지
투자범위는 어떻게 투자금은 어떻게 봐야할지 긴장한채로 들을 수 있었고 정말 감사했다.
상급지 가겨이 올랐으면?
그래도 상급지의 적당한 가격을 노려보자.
그리고 가치는 조금떨어지더라도 3군의 구축들도 가능핟.
1. 투자할만한가치있나(실거주가 좋아하나)
2. 가치대비가격이싼가(절대가격자체도 충분히 떨어져서 싼가)
3. 내 투자금으로 감당가능한가
4. 조건이 나에게 유리한가
이 4가지가 맞다면 성장가치투자로 충분히 투자할 수 있다.
내가 입지좋은 구축이나, 조금 애매한 구축 투자를 해야한다면? 동일한 투자금으로 연식이 더 좋거나 더 좋은 입지의 구축이 있는지 반드시 확인하자. 성장가치투자는 많이 하기는 어렵다. 내가 할 때 제대로 해야한다.
근데 단지들이 진짜 비슷비슷(입지 좋은 구축 59 약간 외곽의 선호되는 신축 59)하면 어떻게 비교해야할까?
1. 전저에서 전고까지의 수익차이
2. 전 상승장에서 상승 시작했던 시기
그리고 더 버는 단지로 갈아타라면
갈아탈단지가 많이 하락했어야하고, 갈아타지 비용이 상승장때보다 적은지 체크해야한다.
그리고 무엇보다도 내가 매도한 금액으로 갈아탈 수 있는 최고의 단지인지 확인해야한다.
마지막 질문 섹션은 성장에 관련된 부분이었다.
잘하고 남아있는 투자자가 되려면 어떻게 해야할까? 잘해야하고 매일해야한다.
어떤날은 잘하는 날도 있고, 그냥 하는거 자체가 잘하는 날도 있다.
투자자로써 3년차가 되다보니
잘하는 날에는 정말 몰입하고 최고의 퍼포먼스를 내기위해 노력한다.
내가 더 성장하고 싶은 부분 1가지를 정해서 더 잘하려고 노력하고
매일 강의 듣고 임장하고 임보쓰느라 정신없이 흘러가는데
결국 멈추고 되돌아보고 다시 나아가야한다는 말씀이 정말 많이 와닿았다.
자모멘토님이 말씀해주셨던것처럼 어떤날은 진짜하기 싫겠지만
오늘 내가 하기 싫었지만, 그럼에도 해낸 일들을 정리해낼것이다. 그리고 나 자신을 보듬어주고 아무렇지않게
다음날은 잘하는 날로 만들어 나갈 것이다.
과제처럼 느껴진적이 한번도 없으신 자모멘토님..
이런 부분을 보면 나는 아직 부족한 부분도 많은 것 같다.
결국 내가 의식적으로 재미있다고 느낄 수 있어야한다.
원칙이라는 책에서 가장 의미있게 느낀것은
시장은 성장하고 변화하기때문에 나 또한 성장하고 변화해야 시장에서 도태되지 않는다는 것.
결국 부동산 투자자로써 살아가기로 결심했다면
성장과 변화는 불가피하고 받아들이고 매 순간 '힘들다'가 아닌 '재밌다'로 치환할 수 있는 마인드가
앞으로의 시간, 결과를 결정하지 않을까 싶다.
2번째 학기 자모멘토님 강의를 들으며 정말 감사하다는 마음을 느꼈다.
그리고 3개월간 진심으로 감사했습니다. 뚜또튜터님 또이또!!!
자모멘토님 강의 1번 더 들으러 가보겠습니다. 감사합니다 : )
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