오피스텔 투자 사례로 이해하는, '진짜 저평가주'를 찾는 가치 퀀트 투자법

안녕하세요,

국내 최대 퀀트 투자 플랫폼 '젠포트' 창시자, 문호준 대표입니다.

오늘은 여러분들이 속고 있는 ‘저평가 주식’에 대한 이야기를 풀어보려 합니다.

하루에도 수십 번씩 ‘전문가’라 불리는 사람들이 ‘저평가된 주식’을 이야기합니다.

하지만 ‘저평가된 주식’을 매수한 투자자들의 결과는 어떨까요?

만약, ‘저평가(라고 착각하는) 주식’을 매수했지만,

손해를 보고 계신 투자자분이 계신다면 이 글을 끝까지 읽어 주시길 바랍니다.

‘저평가 주식’에 대한 오해,

가치 퀀트 투자로 파헤쳐 드립니다.

1. 가짜 저평가주 VS 진짜 저평가주

예를 들어, 신사업을 이끌고 있는 회사원 A가 있다고 생각해 보겠습니다.

회사원 A는 탁월한 정무 감각으로, 자신의 팀이 미래에 엄청난 매출을 올릴 수 있을 것이라 홍보합니다.

그리곤 현재 자신의 연봉이 10년 뒤 미래 가치에 비해 낮다고 주장합니다.

[회사원 A의 현재 상태]

A 연봉 : 1억

팀 매출 : 5천만 원

미래 성장성 : 밝음

특이 사항 : 10년 뒤 성장성에 기반해 연봉 200% 인상 요청 중

반면 주력 사업을 이끌고 있는 회사원 B도 있습니다.

회사원 B는 예측 가능한 매출 자료를 가지고 있으며, 매출을 만들 수 있는 든든한 자산도 가지고 있습니다.

그리곤, 내년도 성과에 비해 자신의 연봉이 낮다고 주장합니다.

[회사원 B의 현재 상태]

A 연봉 : 1억

팀 매출 : 10억 

미래 성장성 : 낮음

특이 사항 : 내년 성장에 기반해 연봉 10% 인상 요청 중

여러분이 경영진이라면 어떤 회사원의 연봉을 올려줄 것 같으신가요?

두 사람 모두 자신의 연봉이 저평가받고 있다고 말하지만, 

많은 분이 '회사원 B'의 연봉을 더 높게 올려줄 것입니다.

주식도 회사원들의 연봉과 똑같습니다.

연봉은 '시가총액'으로, 팀 매출은 '자산가치와 실적'으로 대입해 보면 됩니다.

연봉 = 시가총액

팀 매출 = 자산가치와 실적

여기에서 '가짜 저평가주'와 '진짜 저평가주'의 차이가 나타납니다.

1. '가짜 저평가주'는 보장되지 않은 미래 혹은 장기간 전망에 대한 가치 평가를,
2. '진짜 저평가주'는 검증된 자산 혹은 단기간 미래에 대한 가치 평가를 진행합니다.

2. 오피스텔 투자 사례로 배우는 진짜 저평가주 찾기

따라서 '진짜 저평가주'를 찾기 위해선 쏟아지는 장밋빛 전망을 경계해야 합니다.

또한, 일정한 회계 기준에 따라 투자 대상 종목을 분석하는 과정이 필수입니다.

많은 가치 투자자분들이 ‘PBR’, ‘PER’, ‘ROE’ 등 재무 분석 지표를 활용하고 계십니다.

‘PBR’, ‘PER’, ‘ROE’는 각기 다른 분석 방식을 제공하는데요.

‘가치 투자 지표’는 ‘부동산’과 비교하면 더 빠르게 이해할 수 있습니다.

회사원 A'와 '회사원 B'가 2억 오피스텔*을 매수한다고 가정해 보겠습니다!

(*월세수익률 5% / 대출 이자 3%로 가정)

[회사원 A]

자기 돈(자본) : 1억 원

대출(부채) : 1억 원

연간 월세 소득(매출) : 1천만 원

대출이자(비용) : 300만 원

연간 순이익(순이익) : 700만 원

[회사원 B]

자기 돈(자본) : 5천만 원 

대출(부채) : 1억 5천만 원

연간 월세 소득(매출) : 1천만 원

대출이자(비용) : 450만 원

연간 순이익(순이익) : 550만 원

이때 회사원 A/B의 상태를 ‘가치 투자 지표’로 변환해 볼 수 있습니다!

1. PBR : 시가총액 대비 내가 가진 돈의 비율 

= 시가총액(오피스텔 가격) ÷ 자기 돈(자본)

👉🏻 낮을수록 가진 돈 대비 낮은 평가를 받고 있다는 뜻

회사원 A의 [PBR] = 2억 ÷ 1억 = [PBR 2배 평가]

회사원 B의 [PBR] = 2억 ÷ 5천만 원 = [PBR 4배 평가]

∴ A가 저평가됨

2. PER : 시가총액 대비 내가 버는 돈의 비율

 = 시가총액(오피스텔 가격) ÷ 당기순이익(연간 순이익)

👉🏻 낮을수록 버는 돈 대비 낮은 평가를 받고 있다는 뜻

회사원 A의 [PER] = 2억 ÷ 700만 원 = [PER 29배 평가]

회사원 B의 [PER] = 2억 ÷ 550만 원 = [PER 36배 평가]

∴ A가 저평가됨

3. ROE  : 내가 가진 돈 대비 내가 버는 돈의 비율

= 당기순이익(연간 순이익) ÷ 자기 돈(자본) * 100 

👉🏻 낮을수록 자금 운용의 효율성이 낮다는 뜻

회사원 A의 [ROE] = 700만 원 ÷ 1억 원 * 100 = [ROE 7]

회사원 B의 [ROE] = 550만 원 ÷ 5천만 원 * 100 = [ROE 11]

∴ B가 자금을 더 효율적으로 운용 중임

어려운 말들 같아 보이지만, 해석하면 간단합니다.

'회사원 A'는 효율적으로 자금을 운용하지 못해 '회사원 B'보다 저평가받고 있다는 의미입니다.

만약 ‘PBR’, ‘PER’이 낮은 기업이

1. 적극적인 투자로 신규 사업 진출을 모색한다면,
2. 혹은 수익성 개선(ROE 향상)을 통해 PER을 끌어올릴 수 있다면,

재평가(리레이팅) 과정을 통해 기업가치가 크게 증가할 수 있습니다.

좋은 오피스텔 매물이

앞으로 월세가 오를 것으로 예상되는 오피스텔인 것 같이,

ROE를 높일 수 있는 가능성이 있는 기업이,

PBR / PER이 낮은 상태로 유지되고 있다면,

'진짜 저평가'주식이라고 생각해 볼 수 있습니다.

3. 가치 투자와 퀀트가 만나면?

PBR, PER, ROE 등 재무 지표를 조합하면, '진짜 저평가' 주식을 찾아 투자에 활용할 수 있습니다.

가치 투자자들이 가장 어려움을 겪는 이유는 저평가받는 기업들의 낮은 성장성일 텐데요.

이는 '퀀트투자_성장' 지표 결합을 통해 극복할 수 있으며, 'ROE 성장률' 지표를 적극 활용해 볼 수 있습니다.

‘퀀트’는 가치 투자자들에게 시간과 비용을 아껴주는 효율적인 도구가 되어주는데요.

투자에 조금이라도 관심 있는 투자자들이 ‘퀀트 투자’를 시작해야 하는 이유입니다.

감사합니다.

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