동춘동 한양1차 아파트 수익률 분석보고서 [열반스쿨 기초반 78기 경자독]

▶ 아파트명

동춘동 연수한양1차 아파트

▶위치(지도)

▶입지평가

1. 직장

연수구 종사자수 : 145,549명

2. 교통

강남 1시간 25분

여의도 1시간 10분

시청 1시간 24분

3. 학군

연성중학교 92.8% (연수구3위)

인천여중 90.5% (연수구6위)

청량중 89.3% (연수구7위)

4. 환경(주변 편의시설)

도보로 길건너편 동춘스퀘어원(쇼핑몰) 내 홈플러스

바로 옆 연수 이마트가 가능

5. 공급

24년 : 5231세대

25년 : 3774세대

24, 25년도 적정수요에서 공급이 우위

▶수익률분석 (5년내 투자 타이밍)

- 현재 시세 :

32평(총 9세대),33평(총 404세대) 중

현재 매매 4.1억원 (탑층,1층제외) / 전세 3억 (현재 매물없음, 실거래가 기준)

- 5년내 고점 매입시 : 2021년 11월 매매 5.85억원, 전세 4.3억원

- 5년내 저점 매입시 : 2019년 8월 매매 2.6억원, 전세 2.2억원

* 5년내 고점 매입시 수익률 : -113%

* 5년내 저점 매입시 수익률 : 375%

▶현장사진

▶결론

1) 저평가 : 타단지 대비 동일평수와 비교 필요하지만 연수구 전체로 보았을때 연식대비 약간의 저평가 되어 있다고 봄

2) 환금성 : 타단지 대비 전세 매물이 아예없고, 1000세대 기준 매매 매물 또한 50세대 이하인 것으로 보아 환금성 우수

3) 수익률 : 현재 시점 매매가 기준 고점까지 상승여력이 있을 때 1억원 이하의 투자금으로 1억원 이상 수익 가능, 현재 매매가 4억원 이하일때 가능. 현재는 원하는 매가의 매물 없음

4) 원금보존 : 전세찾는 사람 즉, 수요가 많기 때문에 세입자 맞추는것은 우수

5) 리스크 대비 : 추후 세입자 맞추기 어려울 경우 실거주 요건으로도 가능한 물건이므로 리스크 대비 가능