- 저평가
- 금호두산단지의 (직장 A/ 교통 S/ 학군B-C /환경 C/ 공급 S) 입지 평가 결과 학군과 환경점수를 빼면 다른 부분에서 월등히 높은 등급을 받았다.
- 저평가의 여부는 같은 입지의 다른 단지와 함께 비교를 해야하는데 금호역을 가운데로 두고 같은 입지인 ‘e편한옥수(2016)’ 아파트를 두고 매매가-전세가를 비교해 보았다
- 같은 평형 중층이상의 매물을 비교
- 금호두산 : 매매-9.5억 전세-3.8억 투자금: 5.7억
- e편한옥수 : 매매-16억 전세-8.4억 투자금: 7.6억
- 투자금 차이는 대략 1.9억이 차이난다
- 금호두산이 e편한옥수보다 연식이 때문에 나는 차이이기 때문에 e편한옥수보다 저평가 되어있다고 생각한다
- 환금성
- 세대수가 1,267이고 중층이상으로 단지매물을 확인했다.
- 4년간의 공급이 수요물량보다 적을 것으로 판단되어 매매,전세 거래와 환금성은 좋다
- 수익률
- 수익률은 별로 좋지 않은 편인 것 같은데 기준이 명확하지 않다
- 좋지 않다고 판단한 이유는 매-전 갭이 너무 커서 투자금이 많이 들어간다 전 고점 대비 가격으로 비교해도 아파트 가격이 상승하더라도 투자금 대비 수익률이 낮다고 판단된다
- 같은 투자금의 다른 단지를 찾아보거나 투자금을 낮춰 들어갈수 있는 단지를 찾아봐야할 것 같다
- 원금보존
- 입지독점성
- 추후 4년간의 공급이 0.07%이기 때문에 독점성이 높다고 판단된다 하지만 바로 붙어있는 동대문구의 공급이 폭발할 것으로 예상하기 때문에 입지독점성이 높다고만 할 수 없다
- 전세가율 : 44%
- 전세가율 44% 이고 과거 거래추이를 보니 전세가율 상승이 거의 없는 편이었다. 전세가율 상승분으로 투자금 회수는 기대하기 힘들다고 판단하였다
- 리스크대비
- 역전세대비
- 과거데이터를 보면 전세가는 3~4억으로 크게 상승없이 유지되는것을 볼 수 있다.
- 투자금도 크고 전세가 상승이 별로 없는 단지라 역전세 위험은 적다고 판단이 된다
(과제)금호두산 아파트 수익률 보고서.pdf
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