송파구 잠실엘스 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 37조 써니]

▶ 아파트명

잠실엘스

▶ 위치(지도)

▶입지평가

1.직장 (S)

송파구 사업체수 74,531개, 종사자수 400,781명

2.교통 (S)

강남 19분 / 여의도 45분 / 시청 45분

3. 학군 (A)

신천중 92% (특목고) 6.5% / 잠신중 93% (특목고) 2.7% / 잠실중 95% (특목고) 5.1%

4. 환경(편의시설) (A)

반경 1km 벗어나 편의 시설 위치.

롯데백화점 / 롯데에비뉴엘 / 롯데마트

서울아산병원 / 잠실한강원

5. 공급 (A)

2024년 9월 힐스테이트e편한세상 1,265세대 입주 예정.

2025년 10월 더샵송파루미스타 179세대 입주 예정.

총 1,444세대

2024년 11월 강동구 올림픽파크포레온 12,032세대 입주 예정.

▶ 수익률 분석

현재 시세: 잠실엘스 25평 현재 매매 20.2억, 전세 9.5억

5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 21.9억 전세 8.6억

5년 내 저점 매입시: 2022년 12월 매매 15.4억 전세 7.5억

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100

*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가

*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

*5년 내 고점 매입시 수익률 (202800-219000)÷(219000-86600)X100 = -12%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (202800-154750)÷(154750-74700)X100 = 60%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

1) 저평가 (X)

입지평가(직장, 교통, 학군, 환경) 높은 가치의 아파트, 하지만 인근 단지와 비교하여 현재 가격이 비싸다고 판단됨.

2) 환금성 (X)

대단지 규모와 고층, 하지만 경쟁 대단지와 같이 매물이 많아 매도 시 어려움이 있을 것으로 판단됨.

3) 수익률 (X)

현재 전세가가 낮아 투자금 10.7억으로 투자하기에 수익성이 좋지 않다고 판단됨.

4) 원금보존 (X)

전세가율이 47%로 낮아 더 기다려 보는 것이 좋을 것으로 판단됨.

5) 리스크대비 (X)

송파구의 공급량은 많지 않지만 인근 강동구의 공급량이 많아 송파구에 영향을 미칠 가능성 있어 이로 인해 리스크 관리가 어려울 것으로 판단됨.

*투자 결론은 투자원칙인 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크대비 항목을 직접 검토하여 투자에 적합하지 않다고 판단된다.