부동산 서류, 공증 해야 할까요, 말까요?

안녕하세요.

함께 성장하는 투자자 담다보니입니다.

요즘 날씨가 점점 더워지고 있는데요.

아직 올해 날씨 전고점(?)이 33~34도 선인 것 같은데

이번 여름이 많이 안 더웠으면 좋겠습니다.

안전히, 건강히 임장하시길 바랍니다.

오늘은 부동산 공부를 하면서 한번쯤은 들어본

공증에 대한 내용을 준비해봤습니다.

최근에 전세 재계약을 셀프로 작성하면서,

세입자분의 퇴거를 약속 받았고,

계약갱신요구권 포기 확인서와

퇴거를 약속하는 특약을 넣었고,

이사비도 지급해드리기로 했습니다.

▼ "세입자가 나간대요" - 세입자가 갑자기 나간다고 할 때 대응 방법 3가지 [담다보니] ▼

https://weolbu.com/s/EnNa1XuFbC

저는 개인적으로

부동산 대필 수수료를 아끼기 위해서

전세 재계약을 셀프로 작성했기 때문에

이 문서가 과연 법적 효력이 있을까에 대한

고민을 하고 있었는데,

마침 다랭 튜터님께서

“보니님 이 부분은 공증도 한번 알아보면 좋을 것 같아요”

라고 피드백해주셨고,

제가 그 과정에서 공부한 내용을

다른 월부 식구분들도 아시면 좋을 것 같아서

글 작성하게 되었습니다.

Q. 공증이 뭔가요?

공증이란 개인 간 작성한 계약서나 확인서 등이 법적으로 

유효함을 공적인 기관이 인증해주는 제도입니다.

일반적으로 공증 사무소에서 공증 업무를 수행합니다.

공증인이 진정한 의사로 작성했다는 걸 증명해줍니다.

투자를 하면서 주로 다루는 서류는,

매매계약서, 임대차계약서일 것 같은데요.

공증은 계약 당사자끼리 공증 사무소에 와서

공증인이 직접 서류를 작성하는 공정증서와

 당사자가 작성 후 공증을 하는 사서증서 공증이 있습니다.

저의 경우에는 임차인과 따로 임대차계약서를 셀프로 작성 후

 공증을 문의했기 때문에 사서증서 공증에 해당했는데요.

공증인이 직접 작성하지 않은 서류를 의뢰하는 경우라면

사서증서 공증에 해당됩니다.

실제로 공증인사무소에 문의를 했을 때

사서증서 공증을 하더라도

강제 집행이 불가하고,

셀프로 작성한 임대차계약서만으로도

(합의 하에 도장 등)

법적 효력이 있기 때문에

공증을 하는 게 큰 의미가 없다고

말씀해주셨습니다.



하지만 임대인 입장에서

임차인의 퇴거가 걱정되는 경우 혹은,

공정증서 작성을 고려해보실 수도 있을 것 같아요.

(사서증서 공증이 아닙니다)

특히 임차인이 외국인이거나 고령자일 경우에는

더욱 고민해볼 필요가 있습니다.

하지만 공정증서 작성은

사서증서 공증보다 더 많은 금액이 들어가는데요.

전세가 2.5억원을 기준으로 78만원을 부르셨어요.

전세가가 높아질수록 공증 수수료는 더욱 높아집니다.

상한선이 존재하긴 하지만요.

저도 공증 금액을 정리하여 알려드리고 싶어서

이것저것 찾아보고, 공증 사무소에도 전화해봤는데요.

목적물 금액, 기간, 진행 방식 등에 따라서

사무소마다 견적 금액이 다르게 나오더라구요.

목적물을 특정하지 않으면

금액을 알려주지 않는 경우도 있었구요 ㅠㅠ

≪세이노의 가르침≫에서

어떤 서비스를 이용할 때,

가격 구조를 파악하라고 하셨지만,

공증인분도 사무실에 세팅된 자동 계산 프로그램을

활용하시는 것 같아서 자세한 대답을 듣지 못 했습니다.



Q. 그래서 보니님은 어떻게 했나요?

결론부터 말씀드리면,

저는 공증을 받지 않았습니다.

사서증서 공증도 비용이 거의 50만원 정도

나오더라구요.

(임대차계약서의 경우 전세금에 따라서

공증 비용이 비례해서 올라갑니다.

단순히 3~4만원이 아니더라구요)

제가 공증을 받으려고 했던 이유는,

혹시라도 있을 법정 분쟁을 대비하여

셀프로 작성한 임대차계약서의

증거력을 강화시키기 위해서였지만,

(제가 생각한 금액은 10만원 이내였어요)

생각보다 금액이 부담으로 다가왔습니다.

그리고,

셀프로 작성한 임대차계약서라고 하더라도

계약 당사자의 협의가 있었고,

임대료 및 계약기간 등 주요 조건이 기재되어 있고

서명 또는 도장이 있다면,

그 자체만으로도 법적 효력이 있기 때문입니다.

그리고 다랭 튜터님께서 조언해주신대로

만약에 세입자가 저와의 협의를 어기고,

퇴거하지 않는 경우를 대비한

최후의 대책을 대비했기 때문에

공증을 진행하지 않기로 했습니다.

  걱정을 해결해줄 마법의 공식

 

1단계. 두려움 없이 있는 그대로 현 상황을 분석하고, 이번 실패가 낳을 수 있는 최악의 결과를 생각해보았습니다.(중략)

 

2단계. 일어날 수 있는 최악의 상황을 가정해본 후, 어쩔 수 없다면 받아들이기로 했습니다. (중략)

 

3단계. 그때부터 이미 마음속으로 받아들인 최악의 상황을 개선해보고자 침착하게 시간과 노력을 기울였습니다. (중략)

 

- 데일 카네기의 ≪자기관리론≫ -

하지만 강제 퇴거와 같은

강제 집행을 명령할 수 있도록

장치가 필요하다면 공증을 고려해보실 수도

있으실 것 같아요.

편익과 비용을 고려해보시고,

결정하시면 될 것 같습니다.

하지만 전 어차피 사서증서 공증의 경우에

해당했기 때문에

이를 받는다고 하더라도

강제적인 집행이 불가능했고,

아파트 임대차 계약의 경우

임대차 기한이 6개월 이내여야 한다는

법적인 제한 조건도 있었기 때문에

결과적으로 공증을 받지 않았습니다.

Q. 임차인의 입장에서 전세금을 받는 게 걱정된다면요?

공증을 받는 것보다는,

전입신고 + 확정일자를 받으셔서

주택임대차보호법상 우선변제권을 받으시는 것만으로도

전세금 보호가 가능하고,

전세권을 설정하시는 방법과 비용 비교해보신 후

결정하시면 될 것 같습니다.

전세권 설정 = 공정증서 작성 급

사서증서 공증 = 전입신고 + 확정일자 받는 급

각 행위의 힘이 이 정도일 것 같아요.

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오늘은 부동산 서류 공증과 관련된

제 짧은 경험을 알려드렸는데요.

혹시 더 좋은 내용이 있거나

수정할 내용이 있다면

댓글로 알려주시면 감사하겠습니다.

오늘도 행복한 하루 되세요 💕