안녕하세요.
오지랖 때문에 한가할 수 없는 부동산 투자자 (안)한가해보이입니다.
지난 5월, 전설적인 투자자 워런 버핏이 버크셔 해서웨이 연례 주주총회에서 은퇴를 공식화하며 60년간의 투자 여정에 마침표를 찍겠다고 선언했습니다.
그의 마지막 주주서한에는 우리가 다시금 새겨야 할 투자자의 철학이 고스란히 담겨 있었습니다.
그 철학은 단순히 주식 투자자들에게만 국한된 이야기가 아닙니다.
부동산, 특히 아파트에 투자하는 우리에게도 시사하는 바가 매우 큽니다.
1. 장기적 사고방식이 가장 중요하다 – ‘아파트는 장기 투자다’
버핏은 “시장을 예측하려 하지 말고, 좋은 자산을 오래 보유하라”고 강조합니다.
그는 코카콜라 주식을 1964년 매수한 이후 지금까지도 보유하고 있죠.
아파트 투자도 다르지 않습니다.
단기 시세차익만을 노리는 투자는 결국 시장의 사이클에 휘둘리기 쉽습니다.
예를 들어, 2020~2021년 사이 급등한 서울 수도권 아파트 시장을 보고 늦게 진입한 투자자 중 상당수는 하락장에서 큰 손실을 경험했습니다.
하지만 입지, 수요가 견고한 곳의 아파트를 장기 보유한 투자자들은 흔들림 없는 수익을 실현했습니다.
2008년 당첨자의 40%가 계약을 포기했었던 반포자이는 26평이 8억원의 가격에서 최근 34억원이 넘는 실거래가를 보이며 뛰어난 땅의 가치를 찾아가며 장기 보유자가 어떤 결과를 얻게 되는지 보여줬죠.
2. 가치에 먼저 주목하라 – ‘가격보다 본질을 보라’
버핏은 주식을 살 때 “지금 가격이 올랐는가?”보다 “그 기업이 진짜로 얼마나 좋은가?”를 먼저 따집니다.
부동산도 마찬가지입니다.
가격에만 집착하기보다, 그 아파트가 가진 내재 가치에 집중해야 합니다.
아파트의 좋은 가치란 무엇일까요.
실제 거주 수요가 높은가?
편리한 교통, 일자리 접근성, 학군은 뛰어난가?
서울 강북의 대표적 입지인 용산구 이촌동은 가격만 보면 부담스럽지만,
도심 접근성, 한강 조망, 리모델링 기대 등 본질적인 가치를 통해 우상향 해왔습니다.
가격은 오르내리지만, 가치는 축적되고 성장합니다.
버핏처럼 가격보다 가치를 먼저 보는 눈을 길러야 하는 것입니다.
3. ‘내가 이해하는 자산’에 투자하라 – ‘아파트도 공부하고 들어가야 한다’
버핏은 “이해하지 못하는 사업에는 투자하지 말라”고 강조합니다.
기술주보다 소비재, 보험 등 자신이 잘 아는 분야에 집중하죠.
부동산도 마찬가지입니다.
이해하지 못한 지역과 단지에 투자하면, 투자 후에도 불안하고, 시장 변동에 휘청입니다.
GTX 호재만 듣고 원거리 지역의 미분양 아파트를 덜컥 계약한 투자자들.
막상 입주는 지연되고, 수요는 없으며, 결국 전세도 못 맞추는 악순환이 이어지고 있습니다.
반면, 중심지와 멀지 않은 위치, 편리한 교통, 균질성 갖춘 생활권, 상권 등을 이해하고 투자한 지역은 시간이 지날수록 확신이 쌓이고, 장기적으로 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.
마포, 동작 등과 같은 상급지만이 아니라 동대문, 강서 등은 투자자들이 그 지역 개발에 따른 입지 개선과 기존에 잘 갖춰진 교통망, 업무 지구 접근성 등 가치를 이해하고 매수했기에, 수년간 시장 변화에도 꾸준한 가치를 지켜보며 자산을 키워갈 수 있었습니다.
4. 감정에 휘둘리지 말라 – ‘공포와 탐욕의 시장, 이성으로 대응하라’
2008년 금융위기 당시 많은 투자자들이 공포 속에 주식을 팔 때, 버핏은 우량주를 더 사들였습니다.
그는 “시장 공포는 기회다”라고 말하죠.
지금 아파트 시장도 마찬가지입니다.
전세사기, 공급과잉, 금리 인상 등으로 부동산 시장 전반에 불안감이 퍼졌습니다.
하지만 이런 때일수록 철저히 분석하고 냉정하게 판단하는 투자자는 기회를 잡게 되었습니다.
최근 2~3년간 하락장이 지속된 서울과 수도권 외곽 지역에서, 실거주+전세 수요가 꾸준한 역세권 중소형 아파트는 오히려 다시 거래량이 늘고 있습니다.
1~2년 사이에 적게는 몇 천만원부터 1억원 이상 가격이 오른 모습을 맞이하게 됩니다.
그러나, 공황 매도, 불안 심리에 의한 투자 회피는 결국 가장 싸게 살 수 있는 시점을 놓치게 만듭니다.
버핏의 철학, 아파트에도 통한다
버핏은 2025년 주주서한을 통해 다시 한번 강조했습니다.
“단기 시장의 소음에 귀 기울이지 말고, 본질의 목소리에 집중하라.”
아파트 투자도 같습니다.
1) 장기적으로 가치가 우상향할 지역과 자산을
2) 내가 정확히 이해하고 살펴한 뒤
3) 시장의 감정에 휘둘리지 않고
4) 꾸준히 확신을 갖고 보유해야
진정한 부의 축적이 가능합니다.
여러분은 버핏의 조언을 어떻게 적용하고 계신가요?
그의 은퇴는 한 시대의 종말을 뜻하지만,
한가해보이와 여러분과 같은 투자자는 ‘새로운 시대를 시작한다는 것’일 수 있습니다.
그의 철학은 여러분의 투자 인생에서 흔들리지 않는 나침반이 될 수 있습니다.
지금의 시장 속에서,
변하지 않은 본질을 들여다 보고, 흔들리지 않는 원칙을 통해 ‘가치 있는 아파트’에 버핏의 원칙을 적용해보는 것,
그것이 진정한 투자자의 출발점 아닐까요?
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