[혜바] 결국 해내고야만 1호기 아파트 투자후기

안녕하세요 내가 바라는 길로 나아가는 행복한 혜바입니다.

많고 많은 일들이 있었던 1호기 투자에 글재주도없는데 복기글에 뭐부터 써내려가야할지 막막하고 자신없어 몇일을 한줄도 못쓰고 고통의 시간을 흘려보내다가 복기글을 꼭 써보라는 주변의 권유와 나 스스로 떳떳하기위해 복기글을 담담히 써 내려갑니다. 

#만40세 월부입성으로 희망을 발견하다

2~30대의 저는 제 일에 집중하며 커리어적으로 성장하는부분에 집중하며 살아왔고, 일년에 한두번씩 떠나는 여행으로 힐링하는 삶을 살아왔습니다.
4년전 30대의 끄트머리에 느즈막히 결혼을 하게되었을 당시 서울의 집값은 하늘을 찌르고 있었고, 직장과 가까운곳에 전셋집을 구해 신혼생활을 시작할 수 있었습니다. 어느정도 벌어놨던 자금은 결혼과 전셋집을 끝으로 엥꼬가 되었고, 앞으로는 서로의 월급을 합쳐 계획있게 소비하고 저축해 미래를 만들어가자며 으쌰으쌰하였지만 마음 한편으론 10년넘게 일해왔는데 집한채 없다는 허탈감과 부모님께 늘 보호만 받고살다가 이제는 나이드셔서 점점 보호자의 위치가 바뀜을 느끼며 미래에 희망이 안느껴져 힘든 마음도 함께 있었습니다.
 

그렇게 재작년 말 전세 재계약시점이 되었을때 부동산가격이 많이 떨어져있음을 알게되었고 평소즐겨보던 유튜브 월부티비를 보다가 “너나위님의 저평가아파트 찾는법"이라는 강의를 수강하게 되었습니다. 너무 재밌었습니다. 강의를 통해 나의 미래에도 희망이 있겠다는 확신이 들고 마음 속 끓어오르는 무언가를 느낄 수 있었습니다.

#첫번째 매코까지 걸어간길

특강을 통해 열기에 입문한 후 24년 12월까지 1호기를 만들어보자! 라는 목표로 6개의 강의를 연달아 달렸습니다. 초반에는 투자를 배우고 미래를 바꿔나갈 수 있음에 너무 감사했고 힘들어도 재미있었습니다. 그러나 투자를 알아갈수록 오히려 더 어렵게 느껴지고 할게 산더미였고, 본업에 집중하지 못하는 시간이 길어지며 에너지가 점점 고갈되어가는걸 느꼈고, 잠시 한달만 쉬었다 가기로 했는데 그렇게 한번 쉬니 다시 열심모드로 돌아가는것이 두려워 4개월의 공백기가 지나 다시 월부에 입성하였습니다. 그렇게라도 다시 돌아온 나자신 칭찬해!!!

복귀후 내 투자금에 적합한 지역인 4급지 위주로 앞마당을 만들어갔고 특히 신투기에서 구성남조원들과 앞마당을 만들어나갈때는 혀니혀닝조장님의 리드로 전임과 매임을 조원들과 함께 하게되었는데 이때 부자엄마유니님과 함께 매임을 경험하며 많이 보고배웠고 이때부터 전임,매임을 본격적으로 해나가며 임장력이 한단계 상승하는 계기가 되었습니다.

어느덧 25년 1월이 되었고 부족한 앞마당이었지만 목표로 하는 기간이 되어 내 투자금에 들어오는 매물 중 제일 가치있다고 보여지는 나름의 1호기 후보물건을 정하게 되었습니다. 이때가 막연히 마음이 급했던지라 가계약금을 날리고싶은 마음이었지만 마지막 이성을 차리며 매물코칭을 신청하였습니다.
센스있게쓰자 튜터님께 코칭받은 결과는 “제 후보물건이 저평가는 맞고 투자는 가능한 단지이나 약점이 있는 단지고, 2호기를 위해서라도 투자금을 줄이면 좋겠다. 그 투자금액대에 다른앞마당 대안이 많다. ”였고, 솔루션은 "우선 후보단지에 목표매수가를 던져보고, 동시에 3개월정도까지는 앞마당을 추가로 만들어 나가면서 비교해보고 더 나은걸 매수하는 방향"으로 제안주셨습니다. (매코후기글에 더 자세히 적어놓았습니다ㅎ)

이 매물코칭을 계기로 조급하던 마음이 진정되면서 앞마당을 늘려서 더 나은 대안을 찾아야겠다는 생각이 들었고, 추천해주신 수도권 P지역과 S지역 서울 E지역을 앞마당으로 만들게 되었습니다. 그렇게 1호기 목표기한은 다시 25년 4월로 수정하였고, 매물코칭 녹음본을 몇차례 다시 들으며 센스튜터님의 말씀을 점점더 이해하게 되었고 이때 시야가 더 확장되는 경험을 하게되었습니다.

#1_ 1호기를 찾기위한 여정

기존 투자코칭때의 단지를 킵해놓고 3개의 앞마당을 추가로 늘려가면서 임장가고 임보쓰고 전수조사+트레킹과함께 3개월은 그렇게 빨리도 지나갔고 목표로하는 25년 4월이 되었습니다. 주변 동료들 중 투자하는 분들이 하나둘씩 늘었고, 종종 들려오는 투자한 단지들을 들으며 눈높이 또한 점점 높아져갔습니다. 이때는 이미 첫번째 매물코칭때의 그 물건은 많~이 아쉬워 보이는 수준이 되었습니다. 새로운 앞마당엔 그 단지보다 더 가치있는 단지를 비슷한 투자금으로 할 수 있는 기회가 몇몇 보였으나 더 나은 물건이 나올거같다는 생각으로 우선순위를 정하지 못하고 좋은 매물을 보고도 적극적으로 협상하지 못하고 하나둘씩 떠나보내고야 후회하는 저를 발견했습니다. 4월 한달은 내 앞마당 전체에서 투자 후보를 우선순위로 나열해보고 매물털기를 해보자 마음먹었고, 마침 이전 서투기 은평조의 조장님이셨던 블랙스완님의 제안으로 조원들이 함께 루틴인증을 매일 올리게되면서 조원들이 함께 달리고있다는 든든함을 느끼며 집중할 수 있었습니다. 

전체앞마당에서 다시 후보군을 추렸고, 우선순위단지부터 매물을 털었습니다. 협상이 잘 되어 투자금 범위에만 들어온다면 투자를 하겠다는 마음가짐이었지만 투자금이 좁혀진 단지는 많은 투자자들이 몰렸고, 저렴한 매물이 다 빠지고 3~4천이 오른상황에서 천만원도 협상이 안되는걸 받아들여야했습니다. 

이후 매매가가 오르지않은 S지역 준신축아파트 A단지를 털게되었는데 가치가 있다고 판단했지만 외진위치때문에 우선순위에는 밀리는 단지였습니다. 전세가율이 높은 S지역에서도 평균전세가율이 높았던 단지였기에 투자금이 적게들어 매력적인 단지였고 매물을 터는 중 전세가가 현재시세보다 2천 높게껴진 장부물건을 만나게 되었습니다. 지금껏 매임했던 비슷한 가치의 단지들 중 투자금이 가장적게 들어갔기에 1순위 물건이었지만 뭔가모르게 확신이 덜들었기에 주변지인 몇분께 의견을 물어보게 되었습니다. 그중 가장 경험치가 높은 선배님인 경제준님의 조언으로 이 단지또한 킵해놓고 더 나은 가치의 물건도 노력해볼 여지가 있다는걸 느끼고 한발짝 더 나아가 볼 수 있었습니다.
 

그다음 더 나은 가치의 P지역 준신축 대단지인 매물을 털게되었고 처음에는 내 투자금으로는 접근이 어려운 물건인줄로만 알았다가 거의모든부동산에서 협상을 해 나가니 부동산끼리의 경쟁으로 주전을 만들어주기도 하시고 매매가가 깎이는 경험을 하면서 이렇게 투자할 물건을 만들어갈 수 있구나 또한번 배우는 계기가 되었습니다. 결론적으로 투자금이 좁혀지는데는 한계가 있었고 워낙 저평가단지였기에 마통을 더 써서라도 투자해볼까 고민했지만 투자금이 매물코칭때 받은 가이드보다 오바된다는점과 경제준님의 조언으로 무리한 투자는 더이상 고려하지 않게되었습니다.
 

A단지로 다시 돌아가 전세가 높게 껴져있었던 장부물건을 협상하였으나 투자자들이 몰리면서 매도인이 매물을 다시 거둬들였고, 전세물건이 많아지며 치킨게임이 시작되고 있었기에 투자금이 벌어지게된 이 매물도 보내줘야했습니다. 가장 외지다고 생각했던 이 단지마저 투자가 어려워지는 이 상황이 좌절스러웠습니다. 

목표로한 4월이 지나 5월이되었고 조금씩 지쳐갔습니다. 투자를 한 모든분들이 존경스러워 보였고 나는 늘 뒤쳐지는거 같았고 시간만쓰고 결과를 못내고있는 내자신이 답답했습니다. 늘 옆에서 지지해주고있는 짝꿍에게도 미안했습니다.

“나 투자에 소질이 없나봐… 다들 투자성공하는데 그것도 엄청난것들로.. 난 그렇게 잘할자신은 없네ㅠ”

이렇게 털어놓은날 제 짝꿍은

“아냐 분명히 잘할거야~ 왜냐면 내가 아는 사람 중에 니가 제일 아파트 투자에 대해 잘알거든~ ㅎㅎㅎ“

이렇게 초딩같은 언어로 저를 위로해주었습니다.

덕분에 가장 힘들때 웃으며 다시 나아갈 수 있었습니다.
 

#2_ 1호기를 찾기위한 여정 _ 더 나아가다

다시 시작한다는 마음으로 투자자가 몰려있는 생활권에서 다음순위 생활권으로 시선을 확장했고, 준신축의 아파트 B단지가 다른 단지들과는 다르게 작년10월 작성된 특강자료때의 금액보다 떨어진상태였습니다. 가치로 봤을때 생활권은 조금밀려도 단지대 단지로 봤을땐 오히려 A단지보다 더 가치있는 B단지였습니다. 전세물건도 거의 없었고, 매매가만 깎인다면 투자금이 좁혀져 앞에서 봐오던 매물들 보다 좋은조건이 되는 단지였습니다. 좋은생활권에서 기회를 안주기에 넘어온 생활권이었는데 전화위복이 된거같았습니다. 

우선 네이버 최저가보다 천만원 네고되는 매물이 있음을 전임으로 파악하고 물건을 보러갔고 도로변 제일 앞동의 공실물건이었습니다. 뷰가 트인느낌은 좋았지만 창문을 열었을때 도로소음이 아쉽게 느껴지는집이었습니다. 뒷동에서도 여러개의 집을 더 봤고 확실히 도로소음이 없는 뒷동들이 더 좋게는 느껴졌습니다. 부사님은 앞동이 전세가 더 잘나간다며 앞동 첫번째집을 권유하였지만 소음이없어 내맘에 들었던 뒷동을 먼저 협상했고 앞동가격보다 더 저렴해진다면 사야겠단 기대로 금액을 던져놓았습니다. 그러나 뒷동들은 도저히 금액협상이 되지않았고 결국 처음봤던 앞동 공실을 네고해서 투자금을 줄이려했으나 급할게 없는 매물이고 최저가이기에 더이상의 조정은 힘들다는 답변이 돌아왔습니다.

이후 다른 모든부동산에 연락해가며 1등가격인 앞동보다 더 저렴하게 살만한 매물들을 털었고 다들 현재 앞동 가격이 제일 저렴하며 더 깎이는 매물은 없다고 했지만 몇개의 부동산에서 협상의 여지가있는 매물들을 더 보게되었고 최종적으로 한 부동산에서 뒷동의 한집을 설득하여 앞동가격으로 내려 저에게 연락을 주셨습니다. 주인이 시골로 빠른시간내 귀농하고싶어 물건을 내놓았다던 세대였고 이 매물을 천만원 더 네고한다면 제투자금범위에 들어오고 제일싸게 원하는 매물을 사는거였기에 두근거리는 마음으로 천만원 추가네고요청과 동시에 등기부를 검토해보았습니다. 그런데…..채권최고액이 무려 8억대!! 왜 귀농하고싶은지 알것같았고 매매를 하더라도 임차인을 맞추기 어려울 집이었습니다. 이집을 어떻게해야 살 수있을까 고민끝에 전세대기자가 있다면 동시거래를 하는 방향으로 요청드렸습니다. 부사님의 설득 끝에 집주인은 천만원 네고해주기로 했고 다른 매물들은 협상이 거의 안되었는데 이런컨디션이기에 협상이 되는구나느꼈습니다. 문제는 어느부동산에서도 전세대기자는 없었고 잔금을 치르고 전세를 받을까도 고민했지만 결국은 시간을 조금더 두고 보게되었습니다. 

혹시나 거래가 안될것을 대비해 서울 E지역의 단지 매물도 함께 봤는데 확실한 저평가라 보여졌지만 S지역대비 전세가가 안올라와 전세를 높게살아줄 주전물건을 찾았지만 그럼에도 B단지보다 투자금이 더 들었기에 B단지가 더 나에게 적합한 투자라고 확신를 갖게되었습니다.

#협상의 과정
 

B단지의 부사님에게 다시 연락이왔고 전세대기자는 아직없고, 오히려 이전에 네고가 안되었던 제일앞동 물건을 천만원더 깎아놨다는것이었습니다. 저는 더 맘에드는 뒷동을 이미 천만원을 깎아놨기에(채권최고액이 엄청난 집이긴했지만) 그 집보다 훨씬 더 싸야할거같고 앞동이라 아쉽고 에어컨도 없으니 2천이 더 깎여야 결정할수있을거라 했습니다. 사실 당연히 안될거라생각했고 뒷동 집이 더 마음에 들었기에 배짱으로 최대한 깎아나보자는 심정으로 지르는거기도 했습니다.

그. 런. 데.

앞동 2천만원 깎았다고 다시 연락주시는 부사님. 정말요????? 속으로 이게 무슨일인지??? 질렀는데 먹히다니.

상황을 알고보니 주인분이 마음이 바뀌어 한.달.내 잔금을 받아 다른 분양권을 사려고 하는 상황이었고, 그상황을 깎으신 후에 말씀주신 부사님 ㅠ 그 2천은 한달내 잔금시 대출 이자비명목으로 부사님께서 깎으신것이었습니다. 그제야 이해되는 깎인 가격. 다시 이성을 차려 계산을 해보았고

네이버에 8.5억에 올라온 최저가 매물이 다른부동산에서는 8.3억까지나 내려놨다고 연락오는상황에 이 부동산은 8.1억까지 깎아놓은거였기에 기회라는건 분명했지만 잔금까지 치뤄야하는 상황에 생각이 복잡했습니다. 바로 대출상담사 여러곳과 전화를 하며 대출가능금액과 이자 중도상환수수료를 검토했고 막연히 두려웠던 대출이 막상 정리해보니 3개월 대출시 몇백만원으로 가능하다는것을 알았습니다. 앞서 채권최고액이 높았던 뒷동과 비교를 해봤을때 앞동이 대출이자와 중도상환수수료를 더해도 투자금을 천만원이상 더 줄일 수 있었습니다. 게다가 뒷동은 전세입자 동시진행이라 기약이 없었고 혹여나 잔금을 치르고 전세입자를 구한다면 투자금이 더 늘어나는 상황이었습니다. 

결국 투자자의 시각으로 봤을때 무조건 앞동! 이었고 목표보다 이미 더 싸졌고 심장이 두근두근해지며 이 물건을 매수해야겠다는 확신이 들었습니다. 최종적으로 조금의 후회도 남지않기위해 추가로 네고를 마음먹고 부사님께 잔금을 치르는 물건인지 몰랐으니 더 깍아주시면 결정할거같다고했습니다. 대출 이자, 중도상환 수수료를 읊어드리며 전세입자가 안구해질 리스크도있어 500만원을 더 네고해주시면 결정하겠다고 하였고,

부사님은 힘들게 설득해 두번이나 더 조정해준거고 그것도 본인이 내가 더 깎을거 감안해서 확 깎아놓은것인데 더 요청한다면 주인은 매물을 거둘게 분명하며 내가 안하면 다른 투자자에게 넘긴다?고 하셨습니다. 늦은시간이었기에 다음날 현장으로 직접 갔고 다시한번 공실 매물의 상태를 확인했고 다시 협상을 요청드렸습니다. 500만원 깎이면 바로 계약금을 보내겠다고했고(사실 안되도 사야겠다고 정리되긴 했었습니다) 부사님은 더이상 네고연락은 못드린다하여 일단 남편과 상의하고 전화드리겠다하고 집으로 돌아왔습니다. 피곤해서 잠시 졸다가 부사님 전화를 받았는데 힘들게 설득해(한달만에 잔금쳐줄 사람없으니 있을때 파시라고) 300만원을 더 깎아놨다는거였고제가 아쉬워하자 부사님은 전세계약금을 받지않겠다는 조건까지 걸어주셨습니다. 

그렇게 저는 후회없는 협상을 하고 드디어 5월 8일 매매 가계약금을 보내고 5월 20일 계약을 진행하게 되었습니다. 

결국 제 1호기는 2주가 넘는 협상과 협상의 결과물이었습니다. 확신이 없을때 조급해하지않으려 다른매물과 함께 비교하며 시간을 두었고 이전에 임장했던 다른 매물이 급한물건으로 바뀌며 금액이 더 깎였고, 거기에 기존에 깎아놓은 매물을 명목으로 더 깎았고 투자자가 몰리지않은시점이었기에 매수자우위임을 느끼면서 추가의 협상이 가능했습니다. 

또한 이전에 놓쳐서 좌절했던 A단지보다 더 높은 가치의 단지를 더 낮은 매매가로, 더 적은 투자금을 들여 투자할 수 있었습니다.

매코때의 단지보다도 훨씬 나은 단지를 투자할 수 있었습니다. 동일한 투자금으로 수도권 4급지의 20평형대에서 4개월만에 동일급지의 더 연식이좋은 30평형대로 바꿔 투자할 수 있었습니다.

무엇보다 4개월 전보다는 더 많이 보이고 깊어졌기에 이번에 투자하게되어 매우 다행이라 생각되었습니다.

# 전세를 맞추는 과정

전세를 빠르게 빼기위한 작업에 들어갔습니다. 전세금액은 가장 저렴했던 물건과 동일하게 맞춰 내놓았고, 주변 경쟁단지 전세를 보고다니며 내매물을 객관적으로 봤을때 경쟁력이 있다고보여졌습니다. 매매계약 직후에 시스템에어컨 4대와 도배를 새로하는것으로 1등물건을 만들고자 했습니다. 단지내 전세물건이 많지는 않았지만 전세를 찾는 수요도 뜸한 시점이었습니다. 매매 계약후 열흘 넘게 집봤다는 사람이 없어 마음을 졸였고 여러 부동산에 내놓아야 할 시점이 다가올쯤 다행히 내일 한분이 전세보러 오기로 했다는것을 알게되었습니다. 가만히 있을 수가 없었고 달려가서 시스템에어컨 공사 후 가라앉은 먼지를 청소하고 환기를 시켰습니다. 그리고 다음날 집보신분이 계약을 할마음이 있으시다며 연락을 받게됩니다. 와!!! 딱 한분이 보셨는데!!! 이렇게 바로?? 뒷동만 선호했었던건 내 편견이었구나 반성했습니다. 주변 학교의 선생님이셨고, 학교와 가깝고 시스템에어컨 등 집컨디션이 좋아보여 선택된것이었습니다. 공실이었기에 시스템에어컨과 도배를 할 수있는 여건으로 1등물건으로 만들 수 있었던건 너무도 감사한 상황이었습니다. 어두웠던 전등만 더 교체해주기로 협상하고 바로 전세계약까지 마무리되었습니다. 

1등 생활권이 아니어서 우선순위가 아니라 생각됐던 이 단지는 이전에 내가 포기해야만했던 단지들 매매가는 오르고 전세는 보합(투자자 매물이많아져 전세가가 일시적으로 천만원 내려온)으로 투자금이 벌어졌습니다. 

투자를 진행하고 2주후 미스터멘토님에게 투자코칭을 받았고 이번 1호기에 대한 질의에 좋은선택을 했다며 장기보유하라고 말씀주셨습니다. 다행이고 감사했습니다. 

#몇 안되는 작고 소중한 동료분들 

월부생활을 해오며 스스로 에너지가 약하고 자신이 없다는 핑계로 조장한번 지원한적 없는 소극적인 활동을 해왔는데요, 그럼에도 불구하고 지금껏 연락을 나누는 동료분들은 저에겐 너무도 감사한 몇안되는 소중한 존재들입니다. 
선한 영향력을 주고받으며 성장할 수 있었고, 혼자가 아니라는 소속감을 느끼며 투자를 해나갈 수 있었습니다.

함께 나아가주셔서 정말 감사합니다.

#아직 1호기를 찾고계신분들께

사실 너무도 부족한 앞마당에 부족한 실력이었지만 기한을 정하고 끝을내기위해 노력했고, 매물코칭을 받았다는점 (매물코칭을 받지 않고 1호기를 질렀더라면.. ㅎㄷㄷ) 거인의 어깨를 빌려 더 확장된 시각으로 기준을 잡고 앞마당을 재정비하고 앞으로 나아갔고, 결과를 낼때까지 포기하지 않았기에 1호기투자를 성공할 수 있었습니다. 

기한을 정하고 거인의 어깨를 빌려 더 뾰족하게 목표를 설정하고 포기하지만 않고 나아간다면, 분명히 결과를 낼 수 있다! 라는걸 느꼈습니다. 그리고 가장 힘들때가 목표에 가까운순간이었기에 힘드신분들 조금만 더 나아가보시라고 말씀드리고 싶습니다. 

마지막까지 이 글을 읽고계신분이 있다면

투박했던 저의 1호기 복기글을 함께해주셔서 정말 감사하다는 말 전하고 싶습니다.