서울시 강북구 미아동 SK북한산시티아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기촌반 78기 후링이]

서울시 강북구 미아동 SK북한산시티아파트 수익률 분석 보고서

▶ 아파트명

서울시 강북구 미아동 SK북한산시티아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.직장

동대문구 종사자수 80,222명 (약 8만 명)

2.교통

강남 59분 / 여의도 50분 / 시청 34분

3.학군

삼각산중 84%, 미양중 73%

4.환경(편의시설)

롯데백화점 미점, 롯데마트 삼양점

5.공급

강북구

북서자이폴라리스 2024년 8월 / 1,045세대

한화포레나미아 2025년 11월 / 497세대

성북구

장위자이레디언트 2025년 3월 / 2,840세

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: SK북한산시티 24평 현재 매매 5.5억, 전세 3.75억

5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 7.8억 전세 5.1억

5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 5.1억 전세 3억

*5년 내 고점 매입시 수익률 (55000-78000)÷(78000-51000)X100 = -85%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (78000-51000)÷(51000-30000)X100 = 129%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

저평가 - 고점 7.8억 대비 현재 5.5억으로 29% 하락하여 저평가라고 생각. (상)

환금성 - 강북구라서 수요가 매우 좋은 지역이라고 할 수는 없지만 뉴타운, 지하철역 역세권, 대단지, 초중품아, 상권 등 잘 갖추어져 수요는 충분히 있다고 생각되어 환금성 괜찮은 편. (중)

수익률 - 현재 매 5.5억, 전 3.75억, 투자금 1.75억. 전고점 7.8억 기준으로 상승한다면 2.3억 상승 이므로 131%.

200% 수익률 목표로 한다면, 3.5억 상승해야 하니까 9억이 되어야 하는데, 쉽지 않을 듯하다. (하)

웜금보존 - 현재 전세가율 68%로 지역 평균보다 높음. 강북구라서 입지독점성이 있다고 보기 어려울 수 있지만 그래도 서울이기에 입지독점성 어느 정도는 있음. 아직은 전세가율이 매우 높지는 않은 편인데, 서울에서 전세가율 68%면 높은 편. 원금보존이 확실하다고 장담하기는 어려움. (중)

리스크대비 - 북서울자이폴라리스가 근처에 입주하지만 전체적으로 입주물량이 많지는 않으므로 당분간 역전세가 쉽게 나지는 않을 듯하다. (상)

투자금이 아직까지는 많이 드는 편이고, 수익률 면에서 아쉬우므로 투자하지 않는다.