열반스쿨 기초반 3강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 77기 60세 전에 100억 벌 조 웅렁이]

3주차 강의는 양파링님과 주우이님께서 월부 선배님으로서 아파트 수익률 보고서 작성법과 임장을 통한 앞마당 만들기의 중요성, 거기에 더해 직장인 투자자로서 갖춰야 할 덕목들을 경험을 통해 전수해주신 정말 배울 점이 많은 강의라는 생각이 들었습니다. 1,2주차 강의에서 너바나 님께 배운 투자자의 마인드와 가치 판단을 구체적으로 어떻게 적용하고 평가할 수 있는지 그 구체적인 방법에 대해 알게 되니 앞으로 꾸준히 내가 할 수 있는 한계를 뛰어 넘어 더 많은 앞마당을 통해 비교평가하고, 그 중 1등 아파트를 선정하고 투자하여 '잃지 않는 투자'를 실현시킬 수 있겠다는 자신감도 많이 얻었습니다. 독/강/임/투 ! 독서와 강의는 시작했지만 아직 임장과 투자는 제대로 경험해보지 못했기 때문에, 다른 강의나 커뮤니티 등을 통해서 서서히 배워 나가고, 결국 임장과 투자도 독서와 강의 못지 않게 꾸준히 해 나가다 보면 언젠가 나의 목표 금액인 50억 달성에 다가가 있지 않을까요?

아파트 수익률 보고서의 의미

한마디로 내가 원하는 것과는 상관없이 다수가 좋아할 만한 아파트를 입지, 수익률, 저환수원리라는 기준을 통해 '이 아파트가 정말 싼 가격인지' 판단해서 스스로의 투자에 확신을 주는 보고서라고 정리하고 싶습니다. 각 평가 항목에 대한 기준들, 그리고 그 기준들이 선정된 배경과 의미를 알게 되면서 아파트 이렇게 투자하는구나..를 알았습니다. 예전의 나라면 내가 살기 좋을 적당한 가격의 아파트만 골라 가치는 판단하지 않고 돈에 휘둘려서 구매했을 아파트들은 이제는 투자자의 시각으로 보다 면밀하게 살필 수 있도록 변할 수 있다는 자신감이 생겼습니다.

내집마련 기초반 강의를 통해서 입지 평가에 대한 방법과 기준은 어느 정도 알고 있었지만, 열기반 강의를 들으면서 당시에 알던 분석 방법에 보태서 더 자세하게 알아볼 수 있는 기준들이 생겨서 든든했습니다. 실제로 이번 아파트 수익률 보고서 대상 아파트는 제가 내마기 때 감당 가능한 자산에서, 저와 배우자가 살기 괜찮은 집을 간단한 입지 평가 기준으로 골라서 매물 임장까지 가 본 아파트를 선정하여 분석해보았습니다. 4월 말에 분석했던 결과에서 2달 정도 시간이 지났는데도 그 사이에 매매가도 변동이 있었고, 전세가율은 더 낮아지면서 내집마련 기준에도 부합하지 않고 투자 가치로도 (입지 평가는 괜찮다고 생각했습니다만..) 그렇게 매력적인 아파트가 아님을 깨달았습니다. 4월 당시만 해도 이 정도도 괜찮다, 더 오르기 전에 들어가야하나? 이러한 고민을 했던 제가 많이 부끄러워졌고 투자 공부에 더욱 매진해야겠다는 판단이 섰습니다. 앞으로 꾸준한 임장을 통해서 비교평가가 가능해지도록 서서히 그렇다고 너무 대충도 아닌 한 땀 한 땀 수를 놓듯 다양한 비교 군을 만들어 가야겠습니다.

임장의 중요성, 그리고 투자 의사를 결정하는 방법

무언가 필요한 물건이 있을 때, 제 각각 나름대로의 기준을 가지고 물건을 고민하고 결정합니다. 어떤 것은 절대 평가로 기준에 맞으면 구매를 하는 경우도 있고 조건이 비슷한 경우에는 비교 평가를 통해 보다 나은 것을 선택하는 경우도 있습니다. 아파트는 절대적인 기준을 세우기 어렵고 그래서 비교 평가를 통해 최고가 아닌 최선의 선택을 지향해야 합니다. 그럴 때 필요한 것이 비교 군이고, 이 비교 군을 만들어 나가는 활동이 부동산 투자에서는 임장이라고 생각합니다. 비교 군이 많으면 많을수록 그 중 더 좋은 아파트를 선택할 수 있으며 집에 앉아 네이버 부동산이나 호갱노노 등의 데이터 비교만으로는 확실한 평가가 어려우니, 직접 방문해서 단지 분위기나 해당 지역 부동산 시장의 분위기를 파악하면서 다양한 경험을 쌓는 것이 매우 중요하다고 생각했습니다.

평소에 헷갈렸던 것들 중 주우이님께서 깔끔하게 정리를 해주신 부분은 신축vs구축에 대한 기준이 항상 애매했는데, 아파트 가격은 건물+땅값으로 이루어져있고 각각의 상태에 따라서 가격이 책정되어 있으니 이 기준으로만 봐도 투자 가치를 판단하는데 있어 주요한 결정 요인 중 하나라는 생각이 들었습니다. 또한 많은 분들이 투자금부터 생각하느라 가격으로 인한 한계에 부딪힐 수 있는데 반대로 저평가여부 부터 확인을 하고 투자 기준에 만족이 된다면 해당 매물 상황에 따라 투자금은 조정될 수도 있으니 더 좋은 투자를 할 수 있다는 방향 설정도 저에게는 가장 큰 깨달음을 얻게 해주었습니다.

벤치마킹 Point 5개 선정

주우이님께서 강의 시작하실 때, 오늘 배운 것들 중에 벤치마킹할 것을 꼭 찾아서 시행할 수 있도록 부탁하셨고 강의 중간에도 벤치마킹이 정말 중요하다고 너바나 님도 말씀하신 내용을 참고 삼아 이번 강의를 통해 벤치마킹할 수 있는 것들을 선정해보았습니다. 꼭 습관화시키고 이뤄낼 수 있도록 하겠습니다.

1. 내가 할 수 없는 것(아파트 가격 예측)에 집중하는 것이 아닌 내가 할 수 있는 것(가치 좋은 아파트 선별)에 집중하자!
2. 독서 / 강의 / 임장 / 투자 각각의 목표와 세부 계획을 세우자!
3. 투자의 우선 순위는 가족 다음이고, 좋은 습관을 만들기 위해 노력하자!
4. 몰빵 지역 투자보다는 여러 지역 투자를 통해 경험을 많이 쌓자!
5. 관계 유지, 특히 배우자와 가족들을 만족시킬 수 있는 방법을 항상 염두하고 공부하자!