수익률 보고서

광주 광산구 수완동 모아엘가

▶ 위치

▶ 현장 사진

▶ 입지 분석

1. 직장 B

총 사업체수 49,342

종사자수 183,465명 , 500인이상 사업체수 11개 (종사자수10만이상 B등급)

2. 교통 A

광주 기아차 공장과 광주 시청과의 자차 거리가 약 10분으로 교통은 괜찮은 편이나 지방이라

교통은 크게 고려하지 않음.

3.학군 C

학업성취도 결과

성덕중 78% 수완중 71% / 학원수 122개

4.환경(편의시설) B

롯데 마트/ 롯데 아울렛 광주수완점 (356m 도보 5분거리)

5.공급 S

광산구 2304세대 (아실기준)

2024년 387세대/2025년 2126/2026년 454세대/2027년 1502세대 (부동산지인기준)

아실과 부동산지인의 오차는 있지만 2027년까지 공급량은 총 2034세대~4469세대이다

연 508세대~1118세대 정도로 임

광주 광산구 인구수 394,209명 대비 적정 수요량은 394,209*0.5%=연 1971세대정도 4년기준 약 8천세대 정도이므로 공급량이 부족하다 판단된다.

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재시세 : 수완동 은빛마을 모아엘가 매매가5.5억 전세가 3.8억=투자금 17,000만

5년내 고점 매입시 2022년 4월 매매 7.65억 전세 4.8억= 투자금 28,500만

5년 내 저점 매입시 2023년 3월 매매 5.92억 전세 4.5억=투자금 14,200만

5년 내 고점 매입시 수익률(76500-55000)/(76500-48000)=-75%

5년 내 저점 매입시 수익률(59200-55000)/(59200-45000)=-30%

현재매입시 전고점을 뚫는다는가정하에 수익률

(76500-55000)/(55000-38000)=126%

▶ 투자 결론

직장 B 교통 A 학군 C 환경 B 공급 S

광주 수완동 은빛마을 모아엘가는 전고점대비 약 28%의 하락율을 보이고 있으며 전세가율은 69%이다

만약 현재 이아파트 를 매수시 약 1억 7천의 투자금이 들어가며 목표수익률인 200% 수익을 내려면 추후 매매가

9억정도 되어야 한다 전고점(약 7억6천 5백)대비 1억 4천정도 위로 올라가야 한다.

전세가율이 낮아 투자금이 많이 오버되기는 하나 상승장시 목표한 수익률도 가능하다고 보여지며

2년후 공급 물량이 적정수요에 못미치므로 역전세의 확률은 낮다고 판단된다

그러나 내가 아직 앞마당이 많지 않으므로 2~3군데의 앞마당 확보 / 비교판단후 저평가 여부를 판단후

투자해야 할것 같다. ~~!!

최종 ->투자보류