안녕하세요! 오늘도다짐일기입니다.

23년 7월 월부에서 부동산 공부를 처음 시작하고,

어느덧 10개월이 지난 24년 5월.. 1호기를 하게 되었습니다.

올해 안에 1호기를 마련하는게 꿈이 었는데, 이렇게 빨리 달성하게 될 줄을 몰랐네요 ㅎㅎ

1호기는 정말 운이 좋게 전세까지 초스피드로 맞춰졌습니다.

순식간에 지나간 저의 1호기 복기글을 이제야 올려보려 합니다.

복기글은 이전에 개인공간에 작성을 해두긴 했지만…

너무 날 것(?)으로 작성하여.. 좀 더 다듬고 업로드해야지.. 하다가 조금 늦어졌네요

그래도 저의 1호기 매수 경험이 누군가에게는 도움이 되길 바라는 마음과…

다음 매수 때는 저도 더 디테일하고 아쉬움 없이 잘하고자 하는 마음에… 작성해보았습니다.

<1호기 매수과정>

1. 가계부 정리 및 투자 예산 확인

그동안 모았던 종잣돈과 월 저축 가능액 등의 예산을 확인했습니다.

투자 가능 금액을 고려할 때는 취득세, 복비, 이사비(전세계약 만료 후 월세 이동), 기타 경비 등을 고려하여 투자 가능한 금액을 계획했습니다.

“연 저축액 최소 5천 이상, 갭가격 3억 초, 실거주 시 8-9억”

2. 매수 단지 모두 리스트업 하기

저와 남편은 1호기는 서울에 마련하는 것이 목표였기에

실거주 또는 갭으로 가능한 물건을 모두 리스트업 했습니다.

갭 뿐만 아니라 실거주까지 고려하다 보니, 생각보다 리스트업 할 곳이 많았습니다.

그만 두고 싶을 때 마다 서킬스님의 후기를 보며 자극을 받고 2주에 걸쳐 리스트를 완성했습니다.

* 서킬스님 1호기 후기 : https://weolbu.com/community/787826

3. 리스트업한 단지들 비교 분석하기

리스트업 단지들 중에서 어떤 지역을 우선적으로 투자할 지 남편과 고민한 끝에

첫 투자이기도 하니.. 최대한 안전하게 생각해서..

나중에 세입자가 못 구해지는 상황을 대비해 출퇴근 가능한 지역으로 찾아보기로 했습니다!

(나중에 매물코칭을 받았을 때 셔츠 튜터님께서

세입자가 못 구해지는 최악의 상황을 고려한 부분은 굉장히 잘했다고 말씀해주셨습니다! )

남편 직장이 좀 멀리 있어서 출퇴근 가능 지역으로 필터링 하다 보니..

서울에 가능한 단지는 몇 개 없었고.. 있어도 대부분이 매우 오래된 구축, 복도식이었습니다.

그 단지들을 보면서, 서울만 보는게 과연 맞는 것인지 의문이 생기게 되었고

안 사도 괜찮으니 후회없게 수도권까지 다시 보자! 라는 마음으로

출퇴근 가능한 수도권 지역을 다시 리스트업 했습니다.

“아무리 강의에서 단지 대 단지라고 배웠음에도 불구하고…

바보같이 저는 서울이 짱이라는 고정관념을 버리지 못했었나 봅니다. “

지역을 넓혀서 찾다 보니.. 경기도에 연식 좋고 입지도 괜찮은 물건들도 꽤 나오더라구요

여러 단지들의 입지를 비교 분석 한 결과

아무래도 서울은 공통적으로 교통은 A이상이나 연식과 환경, 학교 입지가 모두 좋지 않았습니다.

경기도는 그에 비해 연식과 환경도 괜찮은 단지들이 있었습니다.

각각 기준들이 조금씩 다르다보니 1등 뽑기가 너무 어려웠습니다.

전고점까지 비슷한 단지는 더욱 어렵더라구요.. ㅠ

이래저래 혼돈속에 있던 찰나에..!! 빈세니님의 운명같은 글을 읽게 되었습니다.

* 빈세니님 글 : https://cafe.naver.com/wecando7/10730336

이 글을 읽고 제가 전세가를 바보같이 놓치고 있었단 것을 깨닳게 되었습니다.

“전세가=실수요 라고 아무리 배워도.. 또 이렇게 까먹고 고민하던게 딱 초보였죠 ㅎㅎ”

리스트업한 단지들의 전세가와 매매가를 모두 비교하였고,

그 결과 제가 보고 있었던 서울 단지들 보다 더 좋아보이는 경기도 단지를 찾게 되었습니다!!!

4. 후보 단지들 매임하기

이후 부터 저는 남편과 함께 매물 임장을 다니기 시작했습니다.

매임을 다니다 보니 정말 재미있었던 것은

A지역 가서 부사님께 B지역도 매수 고민이라고 말씀드리니…

사장님께서 B지역의 단점을 막 얘기해주시더라구요!!

“강의에서 듣던 스킬을 써먹었는데.. 실제로 그렇게 반응 하시는 부사님을 보니 너무 신기했습니다.”

덕분에 저는 생각치 못했던 단점들과 정보를 알게 되었습니다

또한 ㅇㅇ단지를 보러 갔다가 실제로 보니 옆 단지가 더 좋아보여

당일 매임 가능한지 급하게 부동산에 연락을 돌렸는데, 예약을 잡기가 쉽지 않더군요..

겨우 잡았던 예약도 1시간 전에 취소되기도 했구요..

이미 저녁 6시가 넘어서 후회하며 돌아갈라 했는데,

지푸라기도 잡는 심정으로 불켜진 아무 부동산에나 들어가보았습니다.

늦은 시간에 갑자기 방문했음에도 불구하고

너무 친절하게 네이버에 없는 물건도 보여주시고

최근 급매로 빨리 나간 물건들은 근저당이 쎄게 잡혀있던 물건이었다는 정보까지 알려주셨습니다

또 다른 경험으로 전임할 때 제가 제가 본 물건들은 다 나갔다고 바로 끊어버려서…

제 의지를 확 꺾어버리신 부사님들도 계셨지만,

중꺾마의 자세로 다른 부동산에도 전화한 결과 !

다 팔린 매물보다 3천 정도 비싼 매물이 있는데..

1-2천 정도는 네고할 수 있다고 한 번 보러오라고 하셨습니다.

신이난 저는 당장 매임을 예약했고… (스포지만) 이 매물을 매수하게 되었습니다.

📌 매임하며 느낀점

물건이 없어도 포기하지 말고 모든 부동산에 적극적으로 방문/전화 해보자!

뜻하지 않은 좋은 소식/정보를 얻을 수 있다 A지역에서는 B지역 문의를!

5. 매임 후 투자코칭 받기

위에서 말씀드린 매물을 보고난 후, 저는 눈이 돌아가게 되었습니다.

다른 매물과 비교했을 때 너무나도 예쁘고 완벽한 올수리 상태에 유일한 주차 연결동, 뻥뷰까지!

상태가 좋지 않은 다른 매물과 동일한 금액이기 때문에..

이 매물을 매수하고 싶은 마음이 커지게 되었습니다.

원래 계획은 다음주에 코칭 받은 후 확신을 가지고 계약을 하려 했었는데…

부사님의 유혹의 말씀들에 제 이성은 잃어버린지 오래였습니다

“원래 0.3억에 팔고 싶어하시는데 0.1억으로 네고해온 거다~

제가 오늘 처음 본 팀이라 저에게 매수의사를 먼저 물어본거다~

그 뒤에 팀에서도 매수 의사가 있다고 얘기까지 나왔다~ “

(알고보니 5백 더 깎아주면 바로 매수하겠다고 한거였더라구요…;;)

결국 저는 눈이 제대로 뒤집혀서.. 이 집 아니면 안될 것 같은.. 그 마음에 계좌까지 받아버렸습니다.

심지어 가격 협상도 아주 소심하게 해서 협상도 안된 상태였습니다.

이런 저에게 정말 다행히도 월부 동료분들께서

절대 안 된다고 당장 부동산에서 나오라고! 코칭 받고 천천히 결정하라고 극구 말려주셨습니다.

결국 저는 정신차리고 나와서 월요일에 바로 매물코칭을 예약했습니다

"여유로운노후님, 전화까지 주신 나이라이 조장님 정말 감사합니다ㅠㅠ"

주말 내내 어찌 잤는지 월요일이 되어 떨리는 마음으로 코칭을 받게 되었습니다

저는 셔츠 튜터님께 받게 되었는데 매물 코칭 뿐만 아니라

전세 맞추기 위해 해야할 액션, 제가 미흡했던 부분들, 투자자의 자세까지 알려주셨습니다

“긴 시간동안 셔츠 튜터님 정말 감사했습니다 ❤️

튜터님의 따뜻한 조언 덕분에 1호기 끝까지 잘 매수했습니다“

셔츠 튜터님께 코칭받은 내용도 짧게 요약해보았는데 살포시 공유드립니다!

투자자의 자세

1. 이번 투자 이후에도 투자 가능한 현금 흐름 (연 저축액)인지 확인할 것
2. 서울/수도권 투자는 장기 투자이기 때문에 더욱더 최악의 상황까지 생각해볼 것 (감당 가능하면 OK)
3. 저는 나중에라도 세입자가 안구해지면 언제든 우리가 들어가야 하니, 출퇴근 가능한 지역으로 우선 필터링 했는데, 매우 잘 한 것이라 함
4. 단지와 단지를 비교했을 때, 다음 상승장에서도 전성기를 누릴 수 있는가 고민할 것. 이에 연식도 무시 못함. 단지 자체의 가치를 볼 것. 제가 본 지역에 다른 아파트는 안 좋게 보지만, 제가 본 매물은 초역세라 가치가 있다하심
5. 어떤 물건을 사든 짧은 투자로 바로 오르는 것 기대하지 마라
6. 투자는 가치 대비 저렴한 물건을 사서 다시 가격을 찾아갈 때 까지 기다리는 것
7. 기다리는 것을 잘 할 수 있는 물건인가에 대해 생각해야 함 (확신을 가지자)
8. 이에 따라 무리한 투자 절대 XXX. 다음 투자에 대한 준비가 되는가 (현금흐름 체크)
9. 다시 돌아가도 나는 이것을 선택했을거야. 나는 그만큼 많이 열심히 검토했어!
10. 즉, 최악의 시나리오 (실거주) 까지 생각해서 감당 가능한가 생각할 것
11. 매매가가 보합이더라도 전세가는 오를테니 너무 걱정하지 마라. 오른 전세가 만큼 내 월세비 등을 버는 것!
12. 파는 사람들은 살 때 최선을 다해 사지 않은 것. 귀동냥 투자자들 ㅎㅎ (강의에 나온 물건 그냥 따라 투자하거나, 주변 따라 투자하거나 ㅎㅎ)
13. 이번 매수 과정이 5년, 10년 보유하는 과정 중의 첫 번째 관문이기 때문에 정말 신중하게 제대로 보유할 것. 지금 매수 가격 보다 오른 가격에 매도할 수 있을 것인가 까지 고민할 것

미흡했던 부분

1. 입지/단지 비교까지는 좋은데 그 이후 액션들이 약함
2. 정말 저는 단지 찾기에만 몰두되어 있었지 전세맞추기, 계약 등 프로세스는 매우 미흡했습니다.
3. 단지를 고른 후! 이제는 모든 매물을 털어라!! (💥개선해야할 점💥)
4. 전세 맞추기 위해서 전세리스트 작성할 것.
5. 세입자 인척 전임해보기. 내 매물이 얼마나 경쟁력 있는가 판단해보기

셔츠 튜텨님의 조언대로 저는 다른 매물을 다시 확인하러 갔고,

수리가 필요한 매물을 3백만원 정도 네고가 가능했지만, 어차피 부분 수리가 필요하고

수리 이후에도 전세 맞출 때 경쟁력을 생각해보니,

처음 봤던 매물이 아무래도 더 좋은 것 같아 처음 봤던 매물을 매수하게 되었습니다.

여기서 아쉬웠던 것은…

이미 주말에 계좌까지 받았던 상황인지라.. 그 이상 네고를 안해주시더라구요ㅠㅠ

다음 매수 때는 더욱 신중하게, 협상에 적극적으로 임해야 겠다는 뼈아픈 수업을 듣게 되었습니다 ㅎㅎ

📌 매코 이후 가계약까지 느낀점

세상에 매물은 널렸다 절대 조급해 하지 말 것

어떤 사정으로 어디까지 네고가 된다고 하던… 우리는 그 가격 보다 더 깎아볼 것!!!!

가격 협상은 매수 의사를 표시하기 전에 더 적극적으로!

6. 계약서 작성 그리고 전세맞추기

매매 특약에 대해 정리한 뒤 저는 부사님께 미리 전달드려 계약 내용을 확인받았습니다.

역시나 계약서에 제가 원했던 내용과 다른 부분이 있었습니다.

매도인 사유로 계약 파기 시 계약금의 “배액” 상환하는 특약에서 “배액”을 넣어주지 않으셨더라구요

부사님께서는 너무 매수인 특약만 많이 적어놔서 매도자께서 기분이 상할 수 있다..;;

이런 이상한 말씀을 하시며 계약날 일찍 오셔서 다시 얘기해보자 이러시는 거였습니다…

저희 부부는 계약 당일 1시간 일찍가서… 배액 문구에 대해 요구했습니다.

“어차피 배액 없어도 통상적으로 배액 배상이다~” 뭐 이런 소리를 하셨지만…

저희 부부는 통상적이라면서 왜 안넣어주시는거냐! 라고 계속 요구했고 결국 넣어주셨습니다!!

부사님과 긴 시간 실랑이한 이유가 매도인이 기분 상할 거라 뭐 이런 걱정을 하셨지만..

실제 계약할 때 매도인은 계약서를 처음 보신 상황이었고..

특약을 다 보셔도 별다른 말씀 없이 넘어가셨습니다.

역시! 챙겨야 할 특약은 꼼꼼하게 확인하고,

매도인의 거절이 아닌 부사님 자체 거절인 내용은 계속해서 얘기해야 겠습니다!

계약서 까지 완료하고 저는 이제 전세 맞추는 일만 남았다며 남편과 소소한 파티를 가졌습니다..

그 이후…. 저는 정말 운이 좋게도

수요일에 계약했는데 그 주 토요일에 바로 세입자가 구해졌습니다..

그 동안 너무 지쳐서 마침 가족 일정이 있던 주말이라..

조금 쉬고 차주부터 전세리스트를 작성해야지~ 하고 있었는데…

너무나도 운좋게 제가 원했던 금액으로.. 게다가 신혼부부 세입자로 바로 구해졌습니다.

제가 약했던 전세 셋팅 부분이라 걱정이 많았는데.. 정말 운이 좋았습니다.

살짝 아쉬웠던 부분은 계약서 작성일이 안 맞아서..

가계약금 받은 날로부터 거의 10일 뒤에 작성하게 되었는데..

그 사이에 파기할 까봐 조금 걱정되더라구요ㅠㅠ

다행히 파기하지 않으셨지만 그런 이유로 가계약금 받고 최대한 빠르게 계약서를 작성한다고 하더라구요!

이렇게 저의 1호기는 전세까지 마무리 되었습니다 ㅎㅎ

앞으로는 법무사도 알아봐야하고 완전한 끝은 아니지만..

더 늦기 전에 1호기 후기 글을 올려봅니다 ㅎㅎ

글을 써놓고 보니 이번 1호기는 정말

제 실력 대비 좋은 아파트 찾게 되었고, 전세까지 너무 수월하게 맞추게 되었네요

곱씹을수록 “하늘이 도와준 1호기”라 생각이 듭니다.

이 운에 감사한 마음을 가지고 제가 약했던 부분을 공부하며

더 성장한 실력으로 2호기를 마련하겠습니다!

어느 덧 월부에 온 지 1년이 되어가네요.

모든 것을 전수해주신 월부 강사님과 튜터님. 정신 못차릴 때마다 곁에서 저를 잡아주신 동료분들 너무 감사합니다

그리고 글 솜씨 없는 저의 긴 글을 읽어주셔서 감사합니다 ❤️

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀