안녕하세요. 다소미일삼입니다.
이번 주 강의는 식빵파파님께서 강의를 해주셨는데요, 저희 실전반 튜터님이 제리파파님이시라 이번주만 식빵+제리 파파님의 체제로 가자고 했답니다. 제리파파님께서도 단지분석 및 비교평가, 1등 뽑기에 대해서 자세히 설명해 주셔서 답답했던 마음이 풀렸었는데 식빵파파님께서 또한번 체계적으로 정리를 해주시니 얼마나 속이 후련한지 모르겠어요.
임장보고서를 쓸 때, 비교 평가가 항상 어려웠거든요. 사람들이 좋아하고, 선호도 있는 단지 투자의사결정을 하기 위해서는 단지끼리 비교평가가 반드시 필요하다는 것을 한번더 인식하게 된 것 같습니다.
지역 내 비교평가를 할 때, 객관적인 자료를 바탕으로 비교평가를 해야한다는 생각에 항상 그래프를 먼저 붙였던 기억이 납니다. 강의를 들으면서 그것보다 선행해야하는 것이 있다는 걸 알았어요. 지역별 특징 즉, 서울 수도권의 경우 강남접근성, 학군, 환경, 각 요소들의 중요 비중을 파악해야한다는 것을요. 스스로의 손품과 발품을 통해 비교평가 결론을 내리고 반드시 그 이후에 그래프 검증을 통해 결과를 확인해야한다는 사실을 알게되었네요.
- 지역 내 비교평가
지역내 비교평가를 잘 하기 위해서 우리는 단지임장을 하고 매물임장을 한다는 사실, 비교평가는 공식이 없고 단지별로, ‘나라면 어디를 선택할까?’라는 관점에서 비교평가를 하면 훨씬 수월하게 결과가 나올 수 있다는 말씀도 기억해야겠습니다.
BM: 비교 평가는 일정한 공식이 있는 것이 아니다. ‘나라면 어디를 선택할까’라는 관점에서 선택을 하도록 하자.
그리고 지역내 비교평가에서 또 새롭게 알게 된 내용들이 있습니다. 수도권 비교평가의 3요소, 즉 강남접근성, 학군, 환경을 다 이겨버리는 ‘동특’이라는 것이 있다는 것을요. 학군지라는 ‘동특’, 수도권이지만 지방과 같은 성격을 가진 ‘동특’이라는 요소도 비교평가 반드시 반영해야한다는 것 또한 새롭게 알게돠었습니다. 식빵파파님께서 ‘동특’이라는 신조어를 유행어처럼 계속 밀고 계시는 것 같습니다.
2. 지역간 비교평가
지역간 비교평가를 하 때 실제 아파트를 예로 들어서 비교 평가하는 과정을 보여주셔서 이해가 잘 되는 것 같았습니다. 지역 간 비교 평가를 할 때 땅의 가치만 보고 여기는 좋은 땅이니까 더 좋은 곳이라고 단정 지어서는 안된다는 것. 땅의 가치를 넘어서는 요소가 있는지, 땅의 가치가 비슷하다면 지역 내에서 어느 정도 선호도와 위상이 있는지를 판단해야한다는 것을 알게 되었네요. 그것을 판단하기 위해서는 결국 단지임장을 꼼곰히 하고 매임을 해봐야한다는 결론을 얻게 됩니다.
BM: 비교 평가를 잘 하기 위해서 단지임장, 매물 임장을 꼼꼼히 해야한다.
3. 투자 의사 결정 과정
비교평가를 통해 가치 대비 가격이 싼 저평가 단지들을 추출해냈다면 그것으로 끝나면 안된다는 사실을 알게 되었네요. 임장보고서의 마무리는 투자의사결정까지 반드시 해야한다는 것을 말이죠. 의사결정에도 지역 내 투자 의사 결정과 지역 간 투자 의사 결정이 있다는 것을 알려주시면서 예를 들어 자세한 설명해주셔서 많은 도움이 되었습니다. 의사결정을 할 때, 내 투자금으로 할 수 있는 단지를 파악하되, 가격에 압도되어 단지의 가치를 파악하지 못하게 되면 큰 오류를 범하게 될 수 있다는 것도 명심해야 할 것입니다. 투자의사결정을 할 때, 익숙하고 접근하기 쉬운 단지로만 선택해서는 안되고 가치 좋은 순서대로 선택을 해야한다는 사실이 아주 중요한 것 같습니다. 그리고 최종선정 이유도 ‘저환수원리’에 근거해서 설명할 수 있어야 될 것 같습니다. 투자여부도 기입을 해야 최종 임장보고서가 마무리된다는 사실도 기억해야할 것 같습니다.
4. 비교평가를 위한 앞마당 관리
임장보고서를 쓸 때, 마지막에 시세트래킹을 해서 앞마당 1등 뽑기를 해야한다는 것은 알고 있었지만 강의를 통해서 시세트래킹이 얼마나 중요하지 또한번 느끼게 됩니다. 한 달동안 힘들게 만든 앞마당에서 투자 기회를 잡기 위해서는 시세트래킹이 꼭 필요하다는 것. 식빵파파님께서는 앞마당을 만들고 나서 시세트래킹을 하는 과정에서 항상 투자를 결정하셨다고 하십니다. 이 강의를 통해서 시세트래킹의 방법과 중요성을 한 번더 알게 되었습니다.
BM: 한 달에 한 번씩 시세트래킹을 하자. 시세트래킹을 하다 심상치 않은 변화가 있으면 전수조사에 들어가기. 시세트래킹 후에 는 앞마당 시세흐름 분석하여 싸다고 생각되는 단지 정리까지 하기
“반드시 벽을 만나실 거에요”
포기만 하지 않는다면, 조금이라도 어제보다 나아진다면 언젠간 원하는 곳에 도달할 것이라는 것을 믿는 다는 마지막 말씀이 가슴에 남네요. 매일 매일 벽을 만나고 있습니다. 하지만 나의 꿈을, 나의 목표를 명확히 하면서 벽을 깨나가고 싶습니다.
그리고 식빵파파님께서 처음 임장을 한 지역이 창원이라고 하셨어요. 제가 현재 창원에 살고 있거든요. 그래서 너무 반가웠습니다. 튜터님께서는 창원에 내려오기 위해 첫 차를 타고 8시에 도착하셨다고 했는데, 저는 반대로 창원에서 서울로 임장하기 위해 첫차를 타고 간답니다. 그러면 서울에 8시에 도착하거든요. 이 말씀을 하는 부분에서 엄청 친근한 느낌이 들었답니다. 그런 과정들을 겪었다는 말씀에 저도 힘이 납니다.
마지막으로 정말 저에게 꼭 필요한 명강을 해주신 식빵파파님께 감사드립니다.
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