안녕하세요. 포도링입니다.
오늘은 조원분들이 많이 질문해주셨던
"매물 선정 방법"에 대해 얘기해보려고 합니다.
저는 매물선정방법을
약 1년 반전에 첫 실전반에서
같이 매임해주신 동료분을 통해 배웠습니다.
(감사합니다. 사랑합니다❤️)
신선한 충격을 받았던 기억이 있어서
조원분들께도 전달드리고자 두서없이 설명드렸었는데,
제 생각도 정리할 겸
글로 전달하는 게 나을 것 같다는 생각이 들더라구요.
(조금 늦었지만, 다음달에라도 적용하셨으면 하는 마음..^^)
우리의 ❤️센스있게쓰자 튜터❤️님께서 말씀해주신
매임 이전 단계에서 중요 Point는
"단지 우선순위세우기, 어디부터 어디까지 볼 지 정하기"
였습니다.
이 말씀을 분해해보면 다음과 같죠.
언제? 매물임장 전에
무엇을? 어떤 매물을 볼지 선정하기
어떻게? 단지우선순위를 매겨서
여기서 단지 우선순위를 매기는 이유는
"가치대비 가격이 저렴한 물건 찾아서"
매물로 선정하기 위해서 입니다.
다시 정리해보면,
매물선정에 필요한 것은?
1) 단지의 "가치"를 파악해서
→ 우선순위를 세우고,
2) 단지의 "가격"을 입혀서
→ 우선순위는 높은데 가격은 낮은 "상대적 저평가"
물건을 매물로 선정하는 것이죠.
그럼 단지의 가치와 가격은
어.떻.게 파악하는지
더 자세히 들어가보겠습니다.
1. 단지의 "가치"를 파악하는 방법
단지의 가치를 확인하는 것에서
중점적으로 봐야할 것은
"선호도" 입니다
선호도의 사전적 정의를 보면 다음과 같습니다.
즉, 선호도있는 단지라 함은
사람들이 특별히 가려서 좋아하는 단지
를 의미하게 됩니다.
그래서 사람들이 뭘 좋아하는 지 어떻게 아냐고요?
여러분은 이미 방법을 알고계십니다.🤭
지역 > 생활권 > 단지 순으로
"선호도"를 더 날카롭게 만드는 과정을 거쳐
단지 우선순위를 세우는 과정을
기초반에서 배우셨거든요.
1) 입지분석 + 분위기 임장
지역 및 생활권의 특징을 파악하고
나라면 어디에 살고 싶을지
파악하고 생활권의 순위를 매깁니다.
2) 단지 임장 (선호요소 파악)
단지의 특징을 파악하고
(단지 커뮤니티, 단지 주변 느낌, 단지내 사람들 등)
선호도를 매깁니다.
3) 시세&단지분석 (단지 입지 및 특징 파악)
이후 각 개별 단지의 입지와 특징을 함께 보며,
선호요소에 맞게 단지의 우선순위 (선호도순)를 세웁니다.
이렇게
발품: 분위기임장, 단지임장 (+전화임장)
손품: 사전임장보고서 + 단지분석
을 활용해 단지 선호도를 날카롭게 분석하여
단지 우선순위를 세웁니다.
2. 단지의 "가격"을 파악하는 방법
1) 네이버 부동산에서 현재 호가 확인
네이버 부동산에서
저층을 제외한 평층의 가격을 확인합니다.
<예시> * 예시이므로 자세한 사항은 실제와 다릅니다.
광명시 광명한진타운 24평
- 호가 6.0억
2) 아실에서 최근 실거래가 확인
아실에서 최근 실거래가를 확인하여
해당 가격이
야망호가는 아닌지?
현실적인 가격이 맞는지?
크로스체크 해줍니다.
<예시> * 예시이므로 자세한 사항은 실제와 다릅니다.
광명시 광명한진타운 24평
- 호가 6.0억
- 실거래가 5.97~6.44억
=> 호가와 실거래가가 유사한 것으로보아 시세대로 책정된 가격으로 예상됨.
3) 전화임장을 통해 실제 가격 확인
크로스체크까지 한 뒤,
전화임장을 통해
더 디테일하게 확인할 필요가 있습니다.
- 수리여부에 따른 물건 가격 차이
- 로얄동, 로얄층, 타입별 물건 가격 차이
등등 여러가지 요소를 고려하여
실제 시세를 판단합니다.
<예시> * 예시이므로 자세한 사항은 실제와 다릅니다.
광명시 광명한진타운 24평
- 호가 6.0억
- 실거래가 5.97~6.44억
=> 호가와 실거래가가 유사한 것으로보아 시세대로 책정된 가격으로 예상됨.
=> 전임 결과
수리 안된 상태가 5.97~6.0억대로 거래중
수리 되면 6억 초중반
현재 6.0 호가 물건은 수리 안된 상태로 단지 시세에 맞는 가격임.
결론: 광명한진타운 24평 가격 6.0억 확인!!
3. 단지의 "가치"와 "가격"을 바탕으로 매물을 선정하는 방법
(feat. 생활권내 비교평가)
앞서 알아낸 "가치"와 "가격"으로
어떻게 "저평가"단지를 뽑는지
예시를 보여드리겠습니다.
이때, 비교평가가 사용되는데,
이번 실전반에서 식빵파파튜터님께 배운 내용을
적용해보았습니다.
(강의 너무 좋아요 감사합니다❤️)
<예시> * 예시이므로 자세한 사항은 실제와 다릅니다.
1) 단지의 가치 확인
광명시 광명동의
- 광명한진타운 97년 1633^
- 현진에버빌 15년 1267^
의 가치를 해보겠습니다.
진
지도상으로 봤을때,
광명한진타운은 역세권 구축단지,
해모로이연은 작은 택지에 있는 비역세권 준신축 단지
임을 알 수 있습니다.
우선 각 단지의 입지요소인
① 강남접근성
② 환경
③ 학군
을 확인합니다.
제일 먼저 수도권의 핵심!
① 강남접근성을 살펴보겠습니다.
2호선 강남역까지
광명한진타운 44분, 해모로이연 53분으로
실제 버스배차를 생각하면
광명한진타운이 해모로이연보다
10~15분정도 더 강남에 가깝습니다.
실제로 해모로이연은 광명사거리역 도보 20분!
그 다음은 ② 환경입니다.
광명한진타운 단지상가 / 인근 골목 (먹자골목+역세권상권)
해모로이연 단지상가 / 초등학교 골목
환경적으로 봤을때,
한진타운은 역세권이라 역세권 상권을 공유하고 있으며,
빽빽한 단지상가와 주변에 먹자골목도 있습니다.
이 상권엔 술집도 많습니다.
그리고 택지가 아닌 주택가에 홀로 우두커니 서있죠.
해모로이연은 15년식답게 단지상가도 깔끔하고,
심지어 초, 중학교를 길을 안 건너고 갈 수 있습니다.
하지만 한진타운에 비해 상대적으로 상권이 약한편이죠.
다음으로 볼 것은 ③ 학군입니다.
학군은 둘 다 같은 곳으로 배정됩니다.
광남중 75% (특목고 진학률 0.6%)
2) 단지의 가격 확인
- 광명한진타운 97년 1633^ 59 6.0
- 광명해모로이연 15년 1267^ 59 6.83
3) 가치대비 저렴한 물건 찾기 (비교평가)
두 단지의 가치를 종합해보면,
아래와 같이 표현할 수 있습니다.
교통은 한진타운, 환경은 해모로이연이 좋습니다.
수도권이기때문에 교통이 차지하는 포션이 크지만,
교통이 엄청 크게 차이가 나는 것이 아니고,
연식과 초등학교 접근성 차이가 확연하기 때문에
아이를 키운다면 해모로이연이 선호될 수 있습니다.
이렇듯 각 단지의 장단점이 뚜렷해
어느 단지도 압도적인 우위를 나타내지 않는다면?
두 단지의 가치는 비슷하다고 판단해볼 수 있습니다.
결론적으로
현재 가치는 비슷한 수준이지만,
한진타운은 6.0억 / 해모로이연은 6.83억으로
가치대비 한진타운이 저렴하다! 라는 결론을 내립니다.
마지막으로 그래프 검증을 해봅니다.
평소 그래프는 해모로이연이 3~4000만원정도 앞섰지만,
상승장에서 역전당하는 것을 확인해볼 수 있습니다.
하락장 이후 해모로이연은 반등했지만,
한진타운은 아직 반등하지 못하면서
상대적으로 저렴해진 것 같습니다.
→ ⭐️상대적 저평가인 한진타운을 매물로 선정!⭐️
이런식으로 생활권내에서 가치와 가격을 판단하여
비교평가를 통해 가치대비 가격이 저렴한 물건들을 추려
"매물임장"을 가시면 됩니다.
특히 임장지역이 투자금 범위내에 있으시다면?
저평가된 물건 위주로 매물을 선정하시는 과정은
투자와 직결될 수 있어 중요한 부분입니다.
다시 요약해보면,
매물선정에 필요한 것은?
1. 단지의 "가치"를 파악해서 우선순위 세우기
1) 입지분석
2) 단지임장, 전화임장 (선호요소 파악)
3) 시세지도&단지분석 (단지입지, 특징파악)
(사전임보+단지분석 열심히 하자! ^^)
2. 단지의 "가격" 입히기
1) 네이버 부동산 호가 확인
2) 아실 실거래가 확인 (크로스체크)
3) 전화임장을 통한 가격 확인
3. 가치대비 가격이 저렴한 물건 찾기
(비교평가)
최대한 간단하고 자세히 기록해봤는데,
도움이 되실런지 모르겠네요. ㅎㅎ
실전반에서 이루고 싶어셨던 것이 많으셨을 텐데,
한 번에 성장하기보다 하나 하나씩 BM해나가며
어제보다 성장한 오늘 되시기를 바랍니다.
마지막까지 완수를 향해 화이팅!
(특히 2조 화이팅!!❤️❤️)
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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