[실전27기 보이쌤👨‍🏫과 초과밀학급 4-1🧑👧 솔리엘] 4주차 강의 후기~!!

식빵파파님~ 누구시지? 들어본 것 같기도 한데...

하지만 강의가 시작되고 헉~!!

강의가 끝이나고 절대 잊을 수 없는 닉넴이 되었다.

식.빵.파.파.님

본격적인 강의 시작 전 소개에서 하신 말씀

"단 한 장도 생각이 없는 장표가 없도록"

뒤통수를 퍽 친 것 같다.

나는 지금 이렇게 하고 있을까???

반성과 함께 강의에 몰입 시작.

비교평가와 결론.

지금도 어렵지만 첫결론을 내릴 때

며칠동안 시작도 못하고 책상에 앉아서

시간만 주구장창 보냈던 기억.

단순히 전고점 대비 하락율만 가지고는

저평가 단지를 찾기 어렵고

제대로 된 비교평가를 위해서는

단지의 가치를 제대로 알아야한다는 파파님 말씀.

지금까지 비교평가가 어렵고 힘들었던 이유는

여러가지 조건들을 붙이고

그래프를 붙여 확인.

이는 땅의 가치, 상품성, 강남접근성 등 유사성과 차이성을

제대로 알지못하고 평가를 하고자한 것으로

비싼 것은 비싼 것끼리, 싼 것은 싼 것끼리, 수도권은 같은 급지끼리

비교를 해야 평가가 가능.

각 상황에 따른 비교평가는 어떻게 해야하는가

첫번째 지역내 비교평가

지역별 특징을 고려한 지역내 비교평가

아파트 비교평가 요소는 교통,환경,학군으로

이를 수도권 비교평가 기본틀로 하여 지역별 특징에 맞게 각 요소를 조정하여 평가.

땅의 가치가 높은 곳(1~3군)은 교통,환경,학군중 교통의 절대적 비중을 줄이고 골고루 평가,

땅의 가치가 낮은 곳(4~5군)은 교통,환경,학군중 교통의 절대적 비중을 높여서 평가.

두번째로 강남접근성을 이기는 특징을 가진 지역으로. 일명 동특.

외부에서 수요를 끌어올 만한 힘을 가진 학군지(평촌, 중계, 분당 등)와

지방 성격을 가진 서울 수도권 지역(강남접근성이 좋지 않은 경우 신축, 택지를 우선으로)은

학군,환경,강남접근성이라는 수도권 비교평가 요소보다 동네특성을 우선평가요소로 생각해야 됨.

세번째로 지역간 비교평가

땅의 가치가 다르다면 입지를 넘어서는 선호도가 있는지 여부 확인

땅의 가치가 비슷하다면 지역내 단지 선호도가 높은 곳은 어딘지 확인

비교평가를 마쳤다면 다음은

시기에 맞는 투자 의사 결정을 해야한다.

지금과 같은 하락장에서는 좋은 것을 할 수 있는 시장으로

같은 투자금으로 저평가된 가치 있는 단지를 선택할 수 있어야 한다.

이를 위해

첫째 내 투자금으로 할 수 있는 단지를 파악하고

다음으로 투자 가능 단지의 가치를 파악하고

투자의사 결정을 하면 된다.

이중 투자 가능 단지의 가치를 파악때

일단 가격을 배제하고 가치만을 파악하여

투자할 수 있는 단지중 가장 가치가 좋은 단지를 찾아낼 수 있어야 하고

최종선정 단지에 대해서는

매물정보와 최종선택이유를 적어보고

저환수원리를 적용하여 투자 여부를 결정하여 기록해야 한다.

지금까지 나의 행동을 보기라도 한 듯

식빵파파님께서

투자금이 없어서 투자 결정을 제대로 안하는 것은

저평가 단지를 열심히 차고 결국 내 것으로 만들지 않는 것으로

투자를 할 수 없더라도 반드시 투자결정단계까지 가야

실제 투자처럼 결정하는 과정을 통해

통찰력을 쌓을 수 있다고 하셨는데

지금부터라도 이 과정을 반드시 하도록 해야겠다.

그리고 시세트레킹

매번 앞마당 전수조사를 하다 지쳐

빠지는 달도 있었는데

랜드마크와 생활권별 내부자들을 활용하여 시세트레킹을 하고

엑셀파일로만 마치지 않고 장표로 남겨

시세흐름분석과 싸다고 생각되는 단지도 기록해보고

인상깊었던 군별시세트래킹도 하며

이상징후 판단시 전수조사로 투자까지 이어지도록 해보겠습니다.

지역개요부터 단지분석까지 쉬운 임보가 없었는데

비교평가와 결론은 샘플이 많지 않아 정말 막막했었고

항상 비교평가 후에는

급지를 우선으로 생각하고 문제풀듯 등수를 매기고자 했었는데

식빵파파님의 강의를 듣고

사람들의 선호도와 투자의사 결정을 위해서는

단지끼리 비교평가하여야 함을 알게 되었습니다.

그리고 무엇보다

비교평가하는 것에 재미를 느끼게 된 것 같아 기쁘고

이것이 투자로도 연결될 수 있었으면 하는 바람도 생긴 것 같습니다.

좋은 강의 해주셔서 정말 정말 감사합니다.

긴시간동안 고생하셨습니다~ 감사합니다~!!