돈암동 삼성아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 76리 110조 조이123]

▶ 아파트명

돈암동 삼성아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장

성북구 종사자수 111,005명 (약 11만 명), 사업체수 23,617개 (등급:B)

2. 교통

강남 1시간3분 / 여의도 45분 / 시청 34분

3. 학군

개운중 89%, 성신여중 88%,고명중 83%

4. 환경(편의시설)

현대백화점 미아점(1.1km), 롯데백화점 미아점, 이마트 월곡점, 이마트 하월곡점(940m), 고대안암병원(1.4km)

5. 공급

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 돈암동 삼성 32평 현재 매매 7.6억, 전세 4.5억

5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 9.7억 전세 5.8억 

5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 7.1억 전세 3.8억 

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100

*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가 

*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가 

*5년 내 고점 매입시 수익률(76000-97000)÷(97000-58000)X100=-54%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (76000-71000)÷(71000-38000)X100 = 15%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론 

언덕에 위치하고 있으나 버스중앙차로 접근이 쉬워 지하철 및 버스이동이 편리함.

길음뉴타운 학원가 이용이 용이함.

5년 내 저점보다는 높는 매매/전세가를 형성하고 있으나 길음역-미아사거리역 근처로 새로운 아파트가 있으며, 근처 길음뉴타운 단지에 비해 환경적인 부분이 부족해보아며 단지자체도 오래되었음. 전세가율 60%으로 적정함.

고점에 매입했다면 현재 역전세 리스크 발생. 5년 내 저점에 매입했을경우에도 투자금 대비 수익률이 크지 않음.

하락장에서 가격변동이 커 역전세 리스크 발생할 가능성 있을 것으로 보임.