금리 인상이 불러올 변화, 앞으로 내집마련에서 중요한 3가지

불과 두 달 사이 기준금리가 두 번 올랐습니다.

한국은행은 지난 7월 기준금리를 2.50%에서

2.75%로 올린 데 이어 8월에도 다시 0.25%포인트

인상하면서 현재 기준금리는 3.00%가 됐습니다.

여기에 9월에는 미국도 금리를 올렸습니다.

미국 연준은 9월 FOMC에서 정책금리를

0.25%포인트 인상해 3.75~4.00%로 결정했습니다. 

집을 알아보고 있던 사람이라면

이런 뉴스가 신경 쓰일 수밖에 없습니다.

“한국도 금리를 더 올리는 것 아닐까?”

“그러면 주택담보대출 금리도 더 올라가는 것 아닌가?”

실제로 대출금리도 움직이고 있습니다.

9월 17일 기준 5대 은행의 5년 고정형

주택담보대출 금리는 연 4.95~6.92%

변동형은 연 4.35~6.79% 수준으로 집계됐습니다.

특히 고정형 주담대의 기준이 되는

5년물 은행채 금리가 크게 오르면서

대출금리는 더 올라갈 가능성이 높습니다.

그러다 보니 고민이 하나 더 생깁니다.

매달 갚아야 하는 돈이 늘어나는 것도 부담이지만

더 걱정되는 것은 집값입니다.

“금리가 오르면 집을 살 수 있는 사람이 줄지 않을까?”

“조금 기다리면 집값이 떨어지는 것 아닐까?”

실제로 2022년 금리가 크게 오른 뒤

집값이 하락했던 시기를 생각하면

지금 집을 사는 것이 맞는지 고민될 수 있습니다.

그렇다면 금리가 오르고 있는 지금

내 집 마련은 미루는 것이 맞을까요?

이 질문에 답을 찾기 위해서는 먼저

금리가 집값에 영향을 주는 구조를 살펴볼 필요가 있습니다.

금리가 집값에 영향을 주는 구조

금리가 오른다고 해서 즉각적으로 집값에 영향을 준다고 보기는 어렵습니다. 먼저 생각해야하는 건 사람들이 집을 살 수 있는 금액입니다.

대출금리가 오르면 같은 금액을 빌리더라도 매달 갚아야 하는 돈이 늘어납니다. DSR 등 대출 심사를 받을 때 가능한 대출금액도 줄어들 수 있습니다. 그러면 지금까지 8억원짜리 집을 살 수 있었던 사람이 7억원대 집을 찾아야 할 수도 있고 원하는 지역에서 살 수 없게 된 사람은 평형이나 지역을 바꿔야 할 수도 있습니다.

그러면 과정은 아래와 같이 생각해볼 수 있습니다.

기준금리 상승 → 주택담보대출 금리 상승 → 대출 부담 증가·대출 가능액 감소 → 기존 가격에 집을 살 수 있는 사람 감소 → 거래량 감소 → 매수심리 위축 → 매물이 쌓이고 호가 조정 → 집값 하락

여기서 중요한 것은 가격은 가장 마지막에 있다는 점입니다.

금리가 올랐다고 다음 날부터 집값이 떨어지는 것이 아닙니다. 먼저 살 수 있는 사람이 줄어들고, 거래가 줄어들고, 팔리지 않는 매물이 쌓이는 과정이 나타나야 합니다. 그리고 집주인이 기존 가격으로는 팔기 어렵다고 판단해 가격을 낮추기 시작하면서 실제 가격에도 변화가 나타납니다.

그런데 이 과정이 언제나 똑같이 나타나는 것도 아닙니다. 왜냐하면 주택가격은 금리 하나만으로 결정되지 않기 때문입니다.

공급이 부족할 수도 있고, 전세가격이 오를 수도 있습니다. 소득이나 경기가 좋아질 수도 있고, 앞으로 집값이 더 오를 것이라는 기대가 강할 수도 있습니다. 이런 요인들은 반대로 금리 인상으로 인해 줄어든 수요를 늘리는 상황을 만들게 됩니다. 그리고 집을 사려던 사람이 아예 매수를 포기하는 대신 예산에 맞춰 다른 지역이나 작은 평형으로 옮겨갈 수도 있습니다.

그래서 금리가 오를 때 우리가 먼저 물어야 하는 것은 “집값이 언제 떨어질까?” 가 아니라 “지금 가격에 집을 살 수 있는 사람이 실제로 줄고 있는가?” “아니면 사람들이 살 수 있는 지역과 가격대가 바뀌고 있는가?” 입니다. 금리보다 먼저 거래와 매물의 변화를 살펴봐야 하는 이유입니다.

그렇다면 지금도 2022년처럼 집값이 크게 떨어질까요?

금리 이야기가 나오면 많은 분들이 2022년을 떠올립니다. 당시에도 빠르게 금리가 올랐고 이후 부동산시장도 크게 위축됐기 때문입니다. 하지만 같은 ‘금리 인상’이라고 해서 지금 상황과 당시 상황을 똑같이 볼 수는 없습니다.

2022년 초 한국의 기준금리는 1.00%였습니다. 그해에만 일곱 차례 금리가 올라 연말에는 3.25%가 됐습니다. 특히 7월과 10월에는 한 번에 기준금리를 0.50%포인트 올리는 ‘빅스텝’도 있었습니다. 

반면 올해는 7월과 8월 각각 0.25%포인트씩 인상됐습니다. 연초 2.50%였던 기준금리가 현재 3.00%가 된 것입니다. 금리가 상승하고 있다는 방향은 같지만 기존의 금리 수준, 상승 속도&폭에서 차이가 있습니다. 이 차이는 대출을 받은 사람에게도 중요합니다.

낮은 금리를 기준으로 많은 대출을 받은 뒤 짧은 기간에 금리가 크게 오른 경우와 이미 4~6%대의 주택담보대출 금리를 확인하면서 처음부터 매수 예산을 정하는 상황은 같지 않습니다. 지금 집을 알아보는 사람은 높아진 금리를 반영해 대출 규모를 줄이거나, 지역과 평형을 바꿀 수 있습니다.

물론 그렇다고 지금의 금리 부담이 작다는 의미는 아닙니다. 현재 대출이 최대 6억까지 가능한 15억 이하의 아파트는 상대적으로 다른 가격대보다 금리 상승에 대한 부담감이 늘어나는 것은 사실입니다. 그렇기에 앞으로 금리가 추가로 오른다면 현재 세운 계획도 다시 달라질 수 있습니다.

게다가 기준금리와 실제 대출금리에는 차이가 생깁니다. 고정형 주담대는 주로 금융채 등 시장금리의 영향을 받고, 변동형 주담대는 코픽스 등 은행의 조달비용 변화가 반영됩니다. 그래서 기준금리가 그대로여도 시장금리가 먼저 오르면 실제 내가 받는 주담대 금리는 올라갈 수 있습니다.

실제로 8월 신규취급액 기준 코픽스는 3.18%로 전월과 같았지만, 같은 시기 은행채 금리 상승으로 일부 주담대 금리는 계속 오르는 흐름을 보였습니다. 결국 중요한 것은 “한국은행이 앞으로 몇 번 더 올릴까?”

를 정확하게 맞히는 일이 아닙니다.

실제로 내가 내집마련을 할때 금리가 상승해도 집을 보유할 수 있는지 확인하는 것입니다.

금리 상승보다 더 무서운 전월세 시장

그렇다면 금리가 다시 낮아질 때까지 기다리는 것은 어떨까요? 내 집 마련을 미루면 당장은 큰 대출을 받지 않아도 됩니다. 문제는 그동안에도 어디선가 살아야 한다는 것입니다.

전세로 살고 있다면 다음 계약 때 필요한 보증금을 마련해야 하고 월세라면 매달 주거비를 내야 합니다.

그랬을 때 현재 서울의 전월세시장을 살펴보면 편한 상황이 아닙니다.

9월 1일 기준 서울 아파트 전세 매물은 1만 9,904건으로 한 달 전보다 5.9%, 1년 전보다 12.8% 줄어든 것으로 집계됐습니다.

실제로 확인해보면 1년 전보다 전세가격이 1억 이상 오른 단지를 어렵지 않게 찾을 수 있고 남아있는 매물도 저층이거나 내부 상태와 입주 시기 등 조건이 아쉬운 경우가 많습니다.

전세 매물 자체도 크게 부족합니다. 아래 단지는 3,500세대가 넘는 대단지지만 현재 확인할 수 있는 전세 매물은 2개뿐입니다. 지역과 단지마다 차이는 있지만 비교하고 선택하는 것이 어려운 상황입니다.

신규 입주물량도 전월세시장에 영향을 줍니다. 2026년 서울 아파트 입주물량은 약 1만 8천가구로 최근 10년 평균인 약 4만가구보다 적은 수준입니다. 국토부 역시 최근 서울·수도권 전월세 가격 상승의 원인 가운데 하나로 입주물량 감소를 언급했습니다.

물론 ‘서울 공급이 부족하다’는 이유만으로 내가 보는 지역의 전세가격이 반드시 오른다고 볼 수는 없습니다. 특정 생활권에는 새 아파트 입주가 몰릴 수도 있고, 인접 지역의 입주 물량이 영향을 줄 수도 있습니다.

그래서 실제 내 집 마련을 고민할 때 전체적인 공급도 살펴봐야하지만 내가 거주하려는 지역과 주변 지역의 입주 물량과 전월세 상황을 함께 살펴봐야 합니다.

중요한 것은 기다리는 선택 역시 공짜가 아니라는 것입니다. 집을 사면 대출 이자를 부담해야 하지만 사지 않아도 전세대출 이자나 월세, 재계약 비용, 이사 비용 등이 생길 수 있습니다.

그래서 “금리가 떨어질 때까지 기다릴까?” 라고 생각하기 전에 “기다리는 동안 내가 부담해야 하는 비용은 얼마일까?” 를 생각해봐야 합니다.

금리가 오르면 수요가 줄어들까?

여기서 한 가지를 더 생각해봐야 합니다. 금리가 올라 대출 부담이 커지면 비싼 집을 살 수 있는 사람은 분명 줄어들 수 있습니다. 하지만 원하는 집을 살 수 없게 됐다고 해서 모든 사람이 집을 사지 않는 것은 아닙니다.

서울 중심부에서 외곽으로, 서울에서 인접 경기도로, 대형 평형에서 중소형 평형으로 이동하기도 합니다.

최근 서울 시장에서도 이런 지역별 차이가 나타났습니다.

한국부동산원의 8월 말 자료를 보면 강남구는 전주 대비 0.41%, 서초구는 0.23% 하락한 반면 성북구는 0.54%, 중랑구는 0.52%, 노원구는 0.50% 상승했습니다. 서울 전체로는 0.22% 올랐습니다. 

이런 자료를 보고 단순히 “이제 강남 대신 강북이 오른다” 라고 단순하게 받아들이는 것이 아니라 같은 서울에서도 가격대와 지역에 따라 매수 수요의 움직임이 달라질 수 있다라고 생각해야합니다.

실제로 올해 서울 누적 상승률에서도 성북·구로·강서·서대문·관악 등 과거 상대적으로 중위권 이하 가격대였던 지역이 상위권을 차지했습니다. 

금리로 인해 15억원짜리 집을 살 수 없어진 사람이 꼭 집을 사지 않는 것은 아닙니다. 12억원짜리 집을 볼 수도 있고, 10억원대 지역으로 이동할 수도 있습니다. 그 결과 어떤 지역은 수요가 크게 줄어드는 반면 다른 지역은 오히려 이전보다 새로운 수요가 들어올 수도 있습니다.

그래서 중요한 것은 “서울 집값이 오를까, 떨어질까?” 라는 질문이 아니라 내 예산으로 살 수 있는 지역에서 실제로 무슨 일이 벌어지고 있는지 확인하는 것입니다.

금리보다 중요한 이 세 가지를 확인하세요

그렇다면 지금 내 집 마련을 준비하는 사람은 무엇을 해야 할까요? 금리가 몇 번 더 오를지 집값이 오를지 떨어질지 예측하는 것보다 먼저 해볼 수 있는 일이 있습니다.

첫째, 금리가 1%포인트 더 올라도 감당할 수 있는지 계산해보세요

현재 금리만 놓고 대출 한도를 계산하지 마세요. 내가 실제로 받을 대출금액을 정한 뒤 현재 금리, +0.5%포인트, +1.0%포인트 세 가지로 월 상환액을 계산해보는 것입니다.

예를 들어 3억원을 30년 원리금균등상환으로 빌린다고 가정하면 금리가 연 5%일 때 월 상환액은 약 161만원입니다. 금리가 연 6%가 되면 약 180만원으로 올라갑니다. 매달 약 19만원, 1년이면 220만원 이상 차이가 납니다. 대출금액이 더 크다면 차이도 더 커집니다.

여기서 확인할 것은 “은행이 얼마까지 빌려주는가?” 만 보는 것이 아니라 “금리가 이 정도 올라가도 지금 생활비와 저축을 유지할 수 있는가?” 입니다. 이 금액이 바로 내 집 마련 예산을 정하는 기준이 됩니다.

둘째, 관심 단지 3곳을 정하고 확인해보세요

관심 단지 세 곳을 정한 뒤 최근 거래, 매물 수, 최저 호가를 기록해보세요. 예를 들어 처음 확인했을 때 A단지의 매물이 15개였는데 2~4주 뒤 25개로 늘어났고, 그 사이 거래는 거의 없으며 최저 호가까지 내려오고 있다면 기존 가격에 살 사람이 줄어들고 있을 가능성을 확인할 수 있습니다.

반대로 매물은 줄고 거래가 이어지면서 최근 거래가격보다 호가가 올라간다면 금리가 올랐음에도 수요가 유지되고 있는지 살펴봐야 합니다. 한 번 보고 끝내지 말고 일정 기간 뒤 같은 숫자를 다시 확인하는 것이 중요합니다.

거래 신고에는 시차가 있을 수 있으므로 한두 건의 거래만으로 판단하기보다는 거래 흐름·매물 증감·호가 변화가 같은 방향으로 나타나는지를 보는 편이 좋습니다.

그러면 “요즘 집값 떨어진다던데요?” 라고 단순하게 생각하는 것이 아니라 “내가 살 단지에서는 매물이 늘고 있고 거래가 줄면서 호가가 내려오고 있구나” 라는 판단을 할 수 있습니다. 이런 상황을 알고 있다면 실제 협상도 유리해집니다.

셋째, 얼마나 떨어져야 의미가 있는지 확인해보세요

“금리도 오르는데 1년 정도 기다렸다 사면 더 싸지 않을까요?” 그럴 수도 있습니다. 하지만 기다리기로 했다면 막연히 가격 하락을 기대하기보다 얼마까지 내려와야 기다린 선택이 의미가 있는지 먼저 계산해보세요.

앞으로 1년 동안 부담할 전세대출 이자나 월세, 재계약 비용을 적어보고, 1년 뒤 대출금리가 더 높아졌을 때의 상환 부담도 함께 계산합니다. 그리고 지금 보고 있는 집이 3%, 5%, 10% 떨어졌을 때의 가격과 비교해보는 것입니다.

생각보다 중요한 건 집값이 조금 떨어졌다고 기다린 선택이 바로 유리해지는 것은 아니라는 점입니다. 기다리는 동안 주거비가 발생하고 대출금리까지 높아진다면, 가격이 어느 정도 내려와야 실제 부담이 줄어들 수 있습니다.

게다가 앞에서 살펴봤듯 금리가 오른다고 모든 지역의 수요가 사라지는 것도 아닙니다. 비싼 지역에서 밀려난 수요가 낮은 가격대로 이동하거나 전세가격이 오르면, 내가 기다리는 집은 기대만큼 내려오지 않을 수도 있습니다.

그래서 기준은 두 가지입니다. “얼마까지 내려와야 기다릴 이유가 있는가?” 그리고 “그 가격이 실제로 올 가능성이 있는가?”

이 두 가지를 함께 생각해야 막연히 집값 하락을 기다리는 것이 아니라 내 상황과 실제 시장을 기준으로 의사결정할 수 있습니다.

내 집 마련은 할 수 있을 때 해야 합니다

앞에서 살펴본 것처럼 금리가 오른다고 모든 지역의 집값이 바로 떨어지는 것은 아닙니다. 그래서 금리의 방향을 맞히기보다 내가 금리 상승을 감당할 수 있는지, 내가 보는 단지의 거래와 매물이 실제로 변하고 있는지, 기다린다면 어느 가격까지 내려와야 의미가 있는지 확인하는 것이 중요합니다.

이 기준을 확인했는데도 생활과 저축을 유지할 수 있고 원하는 지역에서 감당 가능한 가격의 집을 찾았다면 시기를 미룰 필요는 없습니다.

금리가 내려갈 때가 내 집 마련의 적기는 아닙니다.
내 상황에서 감당할 수 있는 가격으로 좋은 집을 살 수 있을 때가 내 집 마련의 적기입니다.