근저당 아파트 - 등기부 분석 및 매수 가능 여부
- 부동산Q&A
- 24.07.04
안녕하세요
근저당있는 매물의
매수 가능 여부의 판단과
과정에 대한 조언을 구합니다.
***실거주 입니다.
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(아래의 가격은 예시입니다.)
최종협상 매수가 140,000,000원(1.4억)
등기부등본
-채권최고액 123,000,000원 (1.23억), 근저당권자 00은행
-채권최고액 60,000,000원 (0.6억), 근저당권자 홍길동(개인)
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위와 같은 상황에서
정상적 거래가 가능한건가요?
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가능하다면,
1) 금융거래확인서 요구(대출종류, 액수, 만기일 등 실제 채무 정확히 확인)
2) 계약서 작성 및 계약금 입금
3) 중도금 입금 및 근저당 말소등기 신청서 확인
4) 잔금
이 순서가 맞나요..?
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계약서 작성 시 특약 작성 <본 매매계약은 잔금 시 근저당권을 매도인이 상환하여 말소하는 조건의 계약으로, 말소되지 않을 경우 계약을 해지하고 매도인은 계약금을 배액배상한다.> 하고 계약을 진행한다면...
계약금은 얼마를, 누구에게 넣어야 하는 건가요..............?
통상적으로 10% 계약금이지만 이런 물건에 5%만 넣는 게 맞지 않나요?
입금은...... 대출상환계좌 (은행)에..........?
은행채권과 개인채권이 함께 들어가있고 금액이 각각 나뉘어져 있어서
무엇을 먼저 어떻게 진행해야 하는지 전혀 모르겠습니다.
근저당 80% 넘지말라고 들었는데..
이미 매도가의 100%를 초과한 물건이니
계약금을 줄이는게 의미가 있나싶고...
잘모르겠네요.ㅠㅠ
도와주세요 ㅠㅠ
댓글
뚜지님 안녕하세요 ~ 채권최고액의 경우 실제 대출금액의 120% 정도로 잡는 경우가 많습니다. 또한, 대출을 상환한 내용이 등기부에 반영되지 않는 경우도 있기 때문에, 실제 남은 대출액이 얼마인지 확인을 요청하면 좋을 것 같습니다. 계약금의 경우, 매수가-대출금보다 계약금이 작도록 협의 하셔야 안전합니다. 잔금 시 근저당 말소 특약 잘 작성하셔서 매매 진행하시길 바랄게요 ^^ 화이팅입니다 !
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안녕하세요, 뚜뚜지30님~ 매매가보다 대출이 더 많은 상황이라면 계약금 자체도 어떻게 될지 확실히 알 수 없기 때문에 저는 매수를 지양할 것 같습니다. 계약금을 안 넣고 대출을 다 갚는다는 조건으로 계약시 잔금까지 다 처리하는 것이라면 모르겠지만요. 그리고 중요한 것은 매수하려는 물건이 가치 대비 저평가되어 있고 내 상황에서 1등인지인 것 같습니다. 뚜뚜지님 응원하겠습니다. 감사합니다. ^^
안녕하세요 뚜뚜지님~ 재이리라고 합니다.
실거주로 매수 고려중인 매물에 채권최고액이 많이 잡혀 있어 고민이시군요.
이런 경우 말씀하신대로
실제로 매도자분께서 대출을 상환하고 말소를 시키지 않았을 수도 있고
대출을 일부 상환했을 수도 있습니다. 그대로 대출이 남아있을 수도 있어
남은 대출 금액을 정확히 확인하기 위해
부동산사장님께 '금융거래확인서'를 요청드립니다.
확인하여 정상 진행이 가능한 매물의 경우
가계약금 입금 전 대출말소 관련 특약 동의를 받고 진행을 하시는데요.
그 전에, 관련 진행상황을 정리하셔서 월급쟁이부자들의 '매물코칭' 으로
전문가분들의 코칭을 꼭꼭 받아보시길 추천드립니다.
질문해주신 부분 포함하여 대출이 있는 매물을 매수하는 경우
주의할 부분에 대해 다룬 제가 쓴 칼럼 공유드립니다.
https://cafe.naver.com/wecando7/10023835
그럼 뚜뚜지님 안전하게 좋은 매물 매수하시길 바라겠습니다 :) 💙