실전준비반 1강 강의 후기 [실전준비반 49기 19조 미라이] - 부동산 투자의 기본기, 사람들의 선호도를 파악하는 능력

안녕하세요. 미라이입니다.

지난달 열중반을 듣고, 바로 실전준비반을 신청해 두달 연속 수업을 듣고 있습니다. 열중반에서 강의수강과 함께 책을 매주 읽는 것도 벅찼어서 임장까지 다니는 것을 할 수 있을까? 걱정을 하며 신청했었는데요. 이번주 실전반 1주차 첫번째 강의를 들었을 때, 지난 주말 분위기 임장을 다녀올 때, 그리고 오늘 마지막 강의를 끝마쳤을 때 실준반 신청하길 잘했다는 생각이 들었습니다. 이런 생각이 든 이유와 함께 후기를 적어보려고 합니다.

실준반 신청 잘한 이유1. 부동산 투자를 위해서 쌓아야 하는 기본기를 알게되었다.

부동산 투자 방향에 대해 남편과 자주 이야기합니다. 그런데 최근 부동산 가격이 다시 올랐지만 또 그만큼 증가한 가계대출 그리고 여전히 차이가 큰 미국과의 금리차 등으로 앞으로 어떻게 될지 모르겠다는 이야기를 했습니다. 그렇다고 아무것도 안할 것인가? 라는 질문에는 그것은 아니지만 무엇을 어떻게 해야 할지 감도 잡히지 않고 부동산 투자는 불안하니 내집마련으로 방향을 잡으려고 했습니다.

그런데 자음과모음님의 1주차 첫번째 강의를 들으며 주식 시장이 거시적으로 어떻게 흐르든 상승하는 종목이 있는 것처럼, 부동산 투자에서도 가치를 잘 판단하고 가치 대비 가격이 싼 물건을 잘 고른다면 시장 상황이 어떻든 잃지 않는 투자가 가능하다는 것을 알게 되었습니다. 주식을 위해 산업분야를 공부하고 재무제표를 보는 법을 읽혀 기업의 가치를 판단하는 것처럼, 부동산 투자의 기본기는 사람들이 선호하는 요소를 갖추고 있는지를 파악할 수 있는 안목을 길러 가치를 판단하는 것입니다. 그리고 이런 기본기를 다지기 위해서는 임장을 다니며 현장에서 그런 요소들을 보고 느끼는 훈련이 필요하다는 것도 알게 되었습니다.

불안함이 조금 줄어들었습니다. '시장이 어떻게 흐르든 싸게 사면 잃지 않는 투자가 가능하고, 싸게사기 위해서는 가치가 있는지부터 판달할 수 있어야 한다. 그리고 부동산에서 가치는 사람들의 선호도에서 결정된다. 이 선호도를 파악할 수 있는 훈련을 하면된다.' 이렇게 생각이 흐르며 무엇을 해야 할지가 보이기 시작했거든요. 이제 실준반에서 몸으로 부딪혀보며 감을 잡아보려고 합니다.

이 지역과 단지를 사람들이 좋아할지 보는 기준들

• 교통 동선 - 지하철 뿐 아니라 버스노선 숫자와 배차간격도 체크해보자
• 환경 편리성 - 대형 편의 시설, 도보 이용 가능한 거주지 상권이 충분히 있는지 체크, 비선호 상권들이 없는지도 체크 필수, 추후 분위기가 좋아질 수 있는 지역인가
• 출퇴근 용이성 - 해당지역에 있는 직장의 양과 질 체크, 그리고 출퇴근시간에 주요 업무지구까지 이동하는데 어느정도 에너지가 드는지 경험해보자
• 교육 용이성 -- 초중고를 품었는지, 학원상가 입시 중심/초등학교 중심인지, 그리고 부모의 마음으로 선호 요인/비선호 요인이 무엇이 있는지 떠올려보자

실준반 신청 잘한 이유2. 선선한 가을날씨의 10월, 임장을 시작하기 좋은 계절

지난 주말에 처음으로 분위기 임장을 다녀왔습니다. 아침 8시에 시작해 용인시 수지구의 6개동을 다 돌고나니 오후 5시가 조금 넘은 시간이었습니다. 구름이 있어 햇빛도 강하지 않고 선선한 바람이 부는 아주 좋은 날씨였는데요. 하지만 거의 20km가 넘는 거리를 걸으면서 돌아다니니 다리도 아프고 꽤 힘들었습니다. 날씨가 더웠거나 또는 추웠다면 더더욱 힘들었을 것 같다는 생각이 들었습니다. 선선한 날씨에 시작해 참 다행입니다. 이제 막 시작하는 단계이다보니 자음과모음님이 수업 내내 이야기하셨던 것처럼 '우선 해보고 잘하지 않더라도 끝마침을 내는 것'이 목표인데요. 이 날씨에는 걷는 것에만 신경쓰고, 수업에 배운 것들에 집중해서 임장할 수 있는 시기인 것 같습니다. 10월에 실준반 신청한... 과거의 미라이에 참 감사합니다.

실준반 신청 잘한 이유3. 강의 듣는 일, 임장 하는 일, 임장보고서 쓰는 일은 미룰 수록 비용이 커진다.

9월에 열중반을 듣고 바로 실준반을 신청한 것은 10월 쉬고 다음에 하면 연말 또는 내년이 될 것 같은데, 전세 계약이 끝나는 내년 5월까지 생각보다 시간이 없는 느낌이 들었기 때문인데요. 수업을 들어보니 조금 중간에 쉬었다면 정말 시간이 촉박했을 수도 있겠다는 생각이 듭니다. 한달에 하나씩 앞마당을 만든다면 한 8개 정도 만들 수 있으니, 바로 실준반을 시작한 덕분에 여러 지역을 팔 수 있는 시간을 벌게되었습니다. 참 다행입니다.

실준반에서 만들고 싶은 결과. 분임 후 혼자 매긴 선호동 순서와 실제 선호도 다른 이유 파악해가며 임보 완성하기

이번 1주차 강의를 들으며 자음과모음님이 해주신 말씀 중에 배울 것들이 참 많았는데요. 그 중 인상깊었던 것은 어떤 행동을 할 때 그 행동의 결과물은 무엇이어야 하는지 항상 생각하고 행동하신다고 한 것이었습니다. 감사하게도 분위기 임장, 단지 임장, 매물 임장 각 단계별로 만들어야 하는 결과물을 구체적으로 알려주신 덕분에 결과물을 생각하며 행동할 수 있을 것 같습니다.

분위기 임장에서는 말씀주신대로, 임장하기 전에 매매시세를 보지 않고 임장 후에 제 나름의 선호동 순위를 매겨보았습니다. 그리고 정답지를 열어보는 마음으로 동별 매매평단가로 위상을 살펴 보았는데 제가 본 순위와 비슷한 동도 있었지만 정반대의 동도 있었습니다. 제가 무엇을 잘 보았고 무엇을 놓쳤는지 확인해보는 1주차 임보 과제를 해보고, 다른 분들과 비교해보려고 합니다. 그리고 단지임장, 매매임장에서도 비슷한 과정으로 제가 판단한 것과 실제 사람들이 평가한 것을 비교해보면서 기본기 쌓는 임보를 완성해보겠습니다.

자모님이 해주신 말 중 내 것으로 만들고 싶은 말

지금 목실감 90일 습관만들기에서 내것으로 만들고 싶은 말을 반복적으로 되뇌이고 있는데요. 이번 주차에서 배운 것도 추가하려고 합니다.

• 지금 하는 행동의 결과물은 무엇이어야 하는지 생각하며 행동하기.
• 모든 것은 기본에서부터 시작한다. + (너바나님) 처음에는 효과적으로, 그 다음부터는 효율적으로
• 실패했더라도 그것은 일시적인 것이며, 결코 영구적인 것은 아니다. 새로이 다음 계획을 세우면 된다.

25년 5월 31일 미라이 나는 반드시 서울 중심 수도권 투자를 위한 앞마당 5개를 만든다.

자모님이 후기 마지막에 꼭 써달라고 하셨던 목표를 정리해봅니다. 오늘 수업을 완강하고 나서 남편과 산책을 하며 투자 방향을 정리했습니다. 내집마련에 대한 결정은 5~6년 뒤로 미루고, 우선 내년 전세 만기시점엔 월세로 옮기고 서울 중심으로 투자할 수 있는 환경을 만들기로 했습니다. 그러면 아마도 서울 및 수도권에 1~2채 정도 투자할 수 있는 투자금이 생길 것입니다. 바로 투자할 수 있으면 좋겠지만, 그렇지 못하더라도 그 시기에 앞마당 5개 정도 만들어 시세 추적을 하고 있는 미라이가 되어 있을 것입니다. 홧팅!