리모델링/재건축 예정 아파트 투자시엔 무엇을 고려해야 할까요?
- 부동산Q&A
- 23.10.26
안녕하세요.
이번달 실준반에서 용인시 수지구를 첫 앞마당으로 만들고 있습니다.
4주차에 들어서 이제 단지별로 우선순위를 매기고 매물임장도 갈 예정인데요.
수지구에서 풍덕천동은 오래된 구축이 많다보니, 대부분의 단지가 리모델링, 재건축이 대상이 되었더라고요.
월부 투자방식은 전세 레버리지를 활용해서 투자하는 것으로 알고 있는데,,
실제 공사들어가면 전세금을 다 돌려주고 내보내야하고, 심지어는 분담금도 내야 할 수도 있고요.
이런 리모델링과 재건축 아파트는 어떤 것을 고려해서 투자해야 하는지 궁금합니다.
매물임장도 가보려고 하는데, 매물임장할 때 부동산사장님께 체크하면 좋을 것들 등등 알려주시면 감사하겠습니다.!
댓글
안녕하세요 정미라이님 :) 1기 신도시 혹은 90년대 조성된 택지에 가면 재건축 혹은 리모델링 호재 단지가 참 많습니다. 리모델링은 20년, 재건축은 30년의 연한에 도달할 때 즈음 추진되기 시작합니다. 리모델링, 재건축 뿐만 아니라 재개발도 동일하지만 현재 진행 상태에 대해 파악할 필요가 있습니다. 각 단계에 따라 앞으로 입주까지 소요될 시간과 진행 가능성이 크게 차이 나기 때문입니다. 진행 단계를 정리하면 재건축 : 정비기본계획수립 - 안전진단 - 추진위원회 승인 - 조합설립인가 - 시공사 선정 - 사업시행인가 - 관리처분인가 - 이주/철거 - 착공 - 분양 - 준공 리모델링 : (추진위원회) - 조합설립인가 - 시공사선정 - 1차 안전진단 - 도시계획심의 및 건축위원회 심의 - 권리변동계획 수립 - 리모델링 허가 - 분담금 확정총회 - 이주/2차 안전진단(수직증축) - 착공 및 준공 추진위원회 단계는 그야말로 극초기 구간으로 사업이 성공적으로 진행될 지 여부를 가늠할 수 없고, 사업시행인가(재건축 기준) 정도 진행되어야 어느 정도 사업이 진행된다고 볼 수 있습니다. 사업시행인가 이후 입주까지 8~10년, 중간 이슈에 따라 그 이상까지도 늘어질 수 있기 때문에 그 사이의 기회비용을 감안할 필요가 있고, 내가 분담금을 감당할 수 있는지도 생각해봐야 하는데 분담금은 사실 확정되기 전까지는 알 수 없죠. 월부는 말씀하신대로 전세 레버리지 투자를 해야 하는데 건물의 가치가 감가상각된 상태의 2~30년 된 구축에서는 전세가 상승을 통한 현금흐름을 기대하기 어렵습니다. 재건축/리모델링 호재에 따른 시세 차익을 바라보고 투자해야 하는데, 사업이 가시화되기 전까지 오랜 기간 돈이 묶일 수 있고 하락장에서는 호재의 힘이 발현되지 않을 수 있습니다. 때문에 나의 투자 성향을 생각해 볼 필요가 있습니다. 현금 흐름은 발생하지 않지만 오랜 기간 돈을 묶어서 큰 시세 차익을 볼 것인가? 2년마다 전세 상승분을 통해 재투자를 해서 꾸준히 자산을 불릴 것인가? 다 장단점이 있다고 생각합니다. 좋은 물건에 투자하시길 바랍니다 :)
안녕하세요 정미라이님~ 리모델링이나 재건축 예정 아파트 투자는 수익금은 클 수 있지만 그마만큼 오랜 기간에 꽤나 큰 돈이 묶이는 것을 미리 알아두시면 좋습니다!
안녕하세요. 리모델링, 재건축 단지들은 말씀하신대로 노후 되었기 때문에 전세금 상승이 더딜 수 있습니다. 하지만, 신축에 대한 기대감으로 이목이 더 집중되기도 합니다. 다만, 이런 물건 들을 내가 분담금을 내면서 보유할 수 있을 만한 여력이 되는지도 중요합니다. 진행 절차에 대해 알아보시고, 실제로 실현 가능성이 있는지, 그리고 현재 매매가가 주변 시세에 대비 저렴한지를 보시면 좋을 것 같습니다. 화이팅입니다!