[서울투자기초반 강사와의 만남 후기 - 8기 15조 정미라이] 좋아질 지역의 가치판단, 그리고 임보 쓰는 법에 대한 인사이트 공유

안녕하세요. 미라이입니다. 우선 메리크리스마스입니다! 다들 따뜻한 크리스마스 보내고 계신가요?

아마도 저와 같이 서투기를 듣는 분들은 강의와 과제를.. 열심히 하고 계시겠죠? ㅎㅎ

서투기 동료분들을 위해 지난주 '강사와의 만남'에서 배운 것들을 상세히 나눔하고자 합니다.

제가 얻은 인사이트를 그대로 가져가실 수 있게 최대한 자세히 적어보았습니다. (그래서 약간 깁니다ㅎㅎ)

제가 보낼 수 있는 작은 크리스마스 선물, 즐겁게 받아주시면 감사하겠습니다 🎁

(우선 놀라운 경험과 인싸이트를 선사해주신 게리롱님, 한가해보이님 감사합니다. 절받으십쇼 🙇🏻‍♀️🙇🏻‍♂️)

(하지만 사진 자랑은 자모님과 찍은 셀카로ㅋㅋㅋ)

한가해보이님 "좋아질 것이 '확정'된 지역은 미래의 가치를 보고 판단해야 한다."

- 서투기에서 동작구 앞마당을 만들고 있는데, 입지분석을 하면 할수록 흑석 그리고 동작구는 너무 좋아질 것 같아 1~2급지와 비교는 어떻게 해야하는지 궁금하다는 질문에 대한 답변

- 현재 동작구의 노량진 뉴타운, 흑석 뉴타운은 좋아질 것이 예상되는 지역이 아니라 '확정'이 된 지역

- 동작구는 강남과 아주 가까운 입지를 가진 지역이라 입지가치 1~2급

- 지하철도 9호선과 7호선이 있어 땅과 교통의 가치는 1~2급

- 그러나 빌라촌이 많고 구축만 있어 환경이 3~4등급이라 그동안 3급지에 머물러 있었음

- 뉴타운 재개발이 되어 환경이 좋아진다면, 입지/교통/환경 모두 1~2급에 들어오게 됨 (요것이 핵심)

- 이렇게 환경이 많이 바뀌는 지역들은 전고점대비 하락률을 보는게 큰 의미가 없을 수도 있음.

- 다만 뉴타운 완성되는 것이 시간이 걸리겠지만 5년뒤, 10년 뒤 환경이 개선되는 것까지 본다면 현재의 가격은 싸 다고 볼 수 있음. 특히나 사람들이 관심을 갖지 않는 구축의 경우는 더 가격이 싸다.

(칠판에 지도를 그려가며 설명해주신 한가해보이님!! 감사합니다.)

(칠판에 적어주신 내용 중 제가 느낀 핵심부분)

게리롱님 "임보의 결론은, 여기 가치는 무엇인데 가격이 이래서 싸다는 것을 설명하는 것 "

- 투자는 가치보다 싸게 사서 제값 또는 비사게 파는 것

- 가치대비 싼가를 보기 위해서는, 가치를 보고 가격을 보면 된다. 가격은 누구나 쉽게 볼 수 있지만 가치는 아니다.

- 그래서 우리가 임보를 쓰고 임장을 가는 것. 투자할 대상의 가치를 파악하기 위해

- 가치를 파악하기 위해 입지 분석을 하면서 누가 살고, 어떤 선호도가 있고, 어느 동네를 선호하는지 파악

- 가격을 파악하기 위해 시세 따고 분석을 하는 것임

- 단지분석에서도 가치와 가격을 생각해야 한다. 복붙의 노가다가 많긴하지만 복붙하고 끝나면 안된다.

- 단지별로 생각을 적는 부분을 만들어, 단임했을 때의 느낌(가치) + 현재 호가나 거래나 차트을 보며 든 생각(가격)을 짧게라도 적자.

- 아실가격차트에서는 큰 틀에서 가격 흐름, 전고점대비 하락률, 매매전세가 붙는 단지였는지 체크

- 실거래에서는 전세, 매매 따로 보는 것을 추천. 매매주기와 매매량을 보면서 거래 회전이 얼마나 잘 되는지 체크최근 거래가를 보며 현재 호가가 현실적인지 이상적인지 점검

- 위의 과정을 통해 '가치 대비 가격이 싼 1등'을 뽑는게 결론.

- 결론을 만들 때 동료, 가족이 보았을 때도 내 1등이 정답이 아닐 지언정 내가 왜 1등으로 뽑았는지 이해할 수 있을 정도로 고민과 생각을 적어두어야 한다.

- 요약하면, 지역 개요에서부터 시작해 1등을 뽑는 결론까지, 여기의 가치는 무엇인데 지금 가격이 이래서 싸다는 스토리가 연결되어야 한다.

게리롱님 "2주차까지 사전임보(입지/시세), 그 이후 단지/매물임장에 시간을 쏟자."

- 단지분석을 다 끝내지 못한 채 매물임장을 하게 되어, 매물임장을 한 단지가 아닌 단지를 1등으로 뽑곤해서 제대로된 1등을 뽑는 방법이 궁금하다는 질문에 대한 답변

- 입지분석과 시세분석 쪽을 2주안에 마치고 단지분석/매물임장에 다음 2주를 집중하면 쫓기는 느낌이 적더라

- 2주 이상이 걸리고 있다면 내가 할 수 있는 것보다 더 많은 것을 하고 있다는 것, 줄여야 함

- 단지임장은 여력이 되는 선에서 서울에서는 200세대 이상은 다 보라고 추천함

- 다만 상황상 다보기 어렵다면 단지임장에서도 선택과 집중을 해야함.

- 우선순위 상위 30개 단지 등으로 잘라서 우선순위인 단지를 보고 그 내에서 1등을 뽑는 연습을 하기

- 내 실력과 상황에 맞춰 선택과 집중을 하자

그 외의 말말말

- 한가해보이님 : 매도는 운의 영역이다. 내가 파는 물건을 받아줄 딱 1명만 만나면 된다. 요즘같은 시기는 매도가 쉽지 않지겠지만, 계속 부동산 사장님이 100개의 매물 중 나의 물건을 1등으로 보여줄 수 있게 지속적으로 리마인드를 시켜드리고 당근을 드려야 한다.

- 게리롱님 : 지금 하려는 '매도'라는 선택이 좋은 선택이냐 아니냐를 결정하는 것은 선택 이후에 어떤 행동을 하느냐에 따라 달라진다. 지금 손해를 보더라도 팔고 투자금 확보해서 적극적으로 더 가치있는 물건에 투자할 수 있다면 행동하면 된다. 아직 실력이 없다면 투자 실력을 키우고 고민해도 좋을 것 같음. 조급하게 생각하지 말고, 그 과정에서 자책하지도 말자

- 한가해보이님 : 실거주든 여러채 투자이든 싸게 사는 것이 중요하다. 청약도 마찬가지. 청약을 넣을 때도 그 입지대비 가격이 비싸지 않아야 함. 분양가도 그 근처 좋은 아파트 가격보다 비싸지 않다면 괜찮다고 볼 수 있다.

미라이의 느낀점. 이런게 바로 전문가구나.!

어떤 질문에도 막힘없이 답변하는 게리롱님 한가해보이님의 모습을 보며 깜짝 놀랬습니다. 개인적인 투자 질문을 받았을 때 어느 지역 어느 동인지에 따라 단지 이름과 함께 매매가, 전세가 그리고 공급현황까지 줄줄줄 이야기하시는 것을 보며 이게 바로 전문가구나 생각했는데요. 두분의 서울뿐 아니라 전국 방방곳곳을 다니시며 앞마당으로 만든 세월 또한 느껴져 겸허한 마음도 들었습니다. ㅎㅎ

아직까진 투자보다는 본업을 우선순위로 두고있는 저로서는 '과연 내가 하고 있는 업에서 이런 전문가가 될 수 있을까?'라는 생각까지 이어졌습니다. 하루에 적어도 8시간 많게는... 12시간까지도 일하는 곳에서도 무엇에 집중해야 먼 훗날 세월이 쌓여 전문가가 될 수 있을까 고민을 하게 되었어요. 비록 전문직은 아니지만 언젠가 저도 이런 전문가가 되고 싶어, 곰곰이 생각해보고 내년 목표를 세워보려고 합니다. 투자뿐 아니라 커리어에도 인사이트를 주신 게리롱님, 한가해보이님 감사합니다. 또 절 받으십쇼 🙇🏻‍♀️🙇🏻‍♂️

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여기까지 개인적인 질문 중에 민감한 부분은 제외하고, 비슷한 질문들은 하나로 묶어 정리해보았습니다. 마지막에 저의 개인적인 느낀점까지도요. 다른 분들께 제가 받은 인사이트를 최대한 모두 공유한다는 마음으로 약간 길게 적어보았는데요. 여기까지 읽어주셔 감사합니다 :) 조금이라도 도움이 되시기를 바래봅니다.!

이 글 읽어주신 모든 분들

따뜻한 크리스마스 보내시고,

행복한 연말 보내시고,

희망찬 새해 맞이하시길 바라겠습니다. 🌅

감사합니다.