월세로 자산재배치 준비하며 얻은 경험 (feat. 근생빌라) [김딴딴]

안녕하세요.

기초부터 딴딴한 투자를

이어나갈 김딴딴입니다.

최근 남자친구와 함께 살

집을 알아보면서 월세 자산재배치를

고민해볼 시간을 가졌습니다.

태어나서 처음으로 월세 거주를

고민하며 경험한 내용을

정리해보려고 합니다.

📌월세 자산재배치 전

반드시 확인해야 할 것들

월세 집을 알아보기 전,

가장 중요한 질문을

서로에게 던졌습니다.

'월세가 최선의 방법이 맞아?' 라고요.

✅서로의 자산 공유하기

✅1년 저축액은 얼마?

✅전세대출은 안되는지?

서로의 자산을 공유해 1년에

모을 수 있는 저축액은 얼마이고,

1년에 1채를 투자할 수 있는

구조인지 가늠하며 월세금액을 설정해갔습니다.

(월세 관련 조언주신

튜터님, 동료분들 감사합니다💛)

그렇게 월세가 최선의 선택이라는

결정 후에 투자매물을 찾듯

본격적으로 매물을 찾기 시작했습니다.

📌등기부등본도 꼼꼼히 체크!

부증금과 월세 금액을 기준잡아

투자가 가능한 구조가 나오는 수준에서

월세 금액을 설정하고

매물을 찾았습니다.

📢tmi

월세는 네이버 부동산 이외에도

직방, 다방 등 다양한 플랫폼을 통해

매물을 확인 할 수 있습니다!

부동산 플랫폼을 뒤져

위치, 구조, 연식, 동네 분위기 등등

눈에 띄는 물건들을 찾았고,

매물임장도 진행했습니다.

월부에서 배운 그대로

시간대별로 매물을 예약했습니다.

(8타임 예약해준 짝꿍 감사합니다...💛)

(매물 표 정리해준 짝꿍 감사합니다...💛)

매물임장이 끝나고 돌아와

매물정리된 내용을 보고

1등을 뽑고 등기부등본을 떼보았는데,

아무리 검색해도 나오지 되지 않아

혹시나 하는 마음에 집합건물이 아니라

건물로 검색하니 뜨는 것이었습니다!

부사님과 통화한 남자친구에게서

생소한 단어를 듣게 되었습니다.

근생빌라, 최우선변제금

(그게 뭐죱..?)

난생 처음 들어보는 단어에

머리가 하얘지고 짝꿍과 폭풍 검색 후

부사님께 다시 전화를 걸었습니다.

딴딴 : 사장님, 최우선 변제금이

5,500만원까지 가능하다고 하셨는데.

그게 저당잡힌 기준일에 따라서

조금씩 달라지더라고요.

부사님 : 아 맞아 그럴수도 있겠네.

딴딴 : 최초에 93년도에 실행하셨고

변경된게 2007년인데 어쨋든 둘다 옛날이라

현재 수준의 최우선 변제금보다

줄어들 것 같은데 그럼 보증금 보호가

걱정이 되어서요..

부사님 : 맞아요. 이제 그런 것들이

걱정은 되겠지만 건물 전체 금액

대비해서는 굉장히 소액이에요.

딴딴 : 소액이라도 불안해서요~

부사님 : 만약에 경매에 넘어가면

선순위 채권 순서로 확정일자가

빠른 임대차부터 나가는데

이 집은 전세가 없고

월세 보증금만 다 해도

5억이 안될 거에요. 걱정 안해도 돼요~

여기 땅값만 50억이에요.

최우선 변제를 그때 기준으로 받고

남는 금액을 배당 순위로 받으면

계산상으로 못받을 가능성은

거의 없어요~

(연도, 금액은 예시입니다.)

전화를 끊고 짝꿍과 근생빌라에 대해

각잡고 공부를 시작했습니다.

📌근생빌라란?

근생 빌라에 살아도 되는지

알아보기 전 근생빌라의

뜻에 대해 먼저 알아보겠습니다.

근생은 '근린생활시설'을 말하는데요,

쉽게 말해 소매점, 학원, 사무실 등으로

활용될 수 있는 상가를 뜻합니다.

즉, 근생빌라란 건축허가는 근린생활시설

받았지만 주거용으로 활용하는 빌라를

일컫어 근생빌라라고 부릅니다.

근생빌라의 장점은

시세 대비 저렴한 가격이고,

단점은 보증금 보전 이슈, 주차 문제,

그리고 높은 공과금 등이 있습니다.

네이버 부동산에서 매물을 찾을 때,

건축물 대장정보 '주용도'에서

확인할 수 있습니다.

보통 건물의 층마다 허가받은

용도가 다른 것도 특징입니다.

저희가 봤던 매물의 건축물대장에도

층별로 용도가 나와 있었고

임대인도 건물에 거주하고 있었습니다.

📌근생빌라 살아도 될까요?

제일 걱정됐던 부분입니다.

우선 근생빌라는 법적으로 주택이

아니기 때문에 전세보증과

전세자금대출이 불가합니다.

그렇기 때문에 시세대비

저렴한 것이 가장 큰 장점입니다.

또한, 전입신고와 확정일자가 가능해

세입자가 주거 목적으로

실거주를 하고 있다면

주택임대보호법 보호를 받을 수 있습니다.

즉, 경매에 넘어가더라도

소액임차인에 해당한다면

우선변제금을 받을 수 있습니다.

소액임차인의 보증금을

보호하기 위해 특별히 인정하는

최우선변제권이라는 권리로

경매신청 등기 전에

주택의 인도와 주민등록을 마쳐

대항력을 갖고 있는 경우

선순위 담보물권자가 있더라도

보증금 중 일정액을 그 담보물권자보다

우선하여 변제받을 권리가

있다는 뜻입니다.

(출처:생활법령정보)

그렇기 때문에 자산재배치 시에

월세를 고려하고 있다면 근생빌라를

고려해보는 것도 방법이 될 수 있습니다.

왜냐하면 소액임보증금을 법으로

보호받을 수 있기 때문입니다.

📢여기서 주의할 점📢

소액보증금 최우선변제금을 검색하면

검색 결과가 대부분

아래와 같이 뜰 텐데요,

이 부분에 맹점이 있습니다.

(출처:생활법령정보)

내용은 예를 들어,

서울에서 근생빌라를 5천만원 이하의

소액보증금으로 월세로 얻어

전입신고와 확정일자를 받았다면

최대 5,500만원을 우선변제해준다는

내용으로 이해하기 쉬운데요.

우선변제금액은,

근저당 설정일과

지역에 따라 다릅니다.

❗정말 중요한 부분입니다❗

만약 근저당이 잡혀있다면,

임대인이 언제 실행을 했는지

등기부등본을 통해 시점을 확인하고

해당 시점에 따라 우선변제받을 수 있는

금액이 달라집니다.

위의 시점에 따른 금액을

확인해보겠습니다. 예를 들어,

서울에 있는 물건으로

임대인이 근저당을 2018년 10월에

실행했다면 최우선변제금은

5,500만원이 아닌

3,700만원인 것입니다.

현재는 변제금이 서울을 기준으로

5,500만원까지 증가한 것이고

근저당을 옛~날에 실행했다면

보호받을 수 있는 보증금 금액이

줄어들 수 있기 때문에

등기부등본으로 근저당 실행 일자를

부사님께 꼼꼼히 확인해야 합니다.

근저당 금액이 큰 수준이 아니고

현재 건물의 시세를 확인한 후

근저당 실행일에 맞춰 최우선 변제금을

체크해 리스크를 판단하면 좋습니다.

만약 내가 실제로 내는 보증금보다

최우선변제금이 작다면

해당 금액을 제외한 보증금을

보호하기 위해 아래와 같은 특약을

추가하는 것도 방법일 것입니다.

<📝특약 예시>

임차목적물의 불법 용도 변경으로 인해

임차인에게 불이익이 발생할 경우

(원상복구 명령으로 인한

계약만료 전 퇴거 등) 임대인은

임차인에게 즉시 보증금을 반환하고

이사비용과 중개보수를

지급하기로 한다.

📌마무리 하며

근생임에도 근저당 금액과 건물가액,

다른 임차인들의 보증금 수준을 고려하고

특약까지 추가하며 입주를 준비했지만,

입주 일정으로 해당 물건은

협상 중 날아갔습니다.

이번 자산재배치 준비 과정에서

리스크가 있는 물건은 시세가 저렴하다는

장점이 있고, 시세가 저렴하다는

장점을 얻기 위해서는 리스크를

감내해야함을 배웠습니다.

편익과 비용

약 3년간 공부를 하며 배운 내용과

일맥상통합니다.

물건마다 사정이 다르고,

저렴한 월세라는 편익을 얻기 위해

치뤄야하는 비용이 명확했습니다.

이번 월세 자산재배치 준비를 통해

부동산 투자든 실거주든

요행을 바라지 말고 비용과 편익을

꼼꼼히 따져 선택을 해야함도

다시 한번 깨달았습니다.

자산재배치를 위해 실거주로

빌라를 알아보시는 분들께

조금이나마 도움이 되었길 바라며,

덧붙여, 월부에서 쏟아붓는 지금의 노력이

절대 헛되지 않다는 것을

꼭 말씀드리고 싶습니다💛

글 읽어주셔서 감사합니다.

p.s. 백방으로 자산재배치에 대한

조언도 받고, 매물 리스트업부터

매물 예약, 운전, 전임,

매임 후 부사님 소통까지.

전방위로 힘써준 짝꿍 감사합니다💛

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