[1-1강]
경기도 투자 이해도 높이기
당장 투자할 곳을 찾는 것이 아니라,
내가 가진 돈으로 투자할 수 있는 지역들을 늘려 놓는 것이 중요하다.
가격이 오른 단지를 떨어질 때까지 기다리는 것이 아니라,
지금 싼 다른 투자처를 찾아야 한다.
'뭐가 더 오를까?'가 아니라, '뭐가 더 싼가?'를 생각하라.
좋은 것만 보는 것이 아니라,
아직 오르지 않은 단지들 중에 더 좋은 것을 선택하는 것이 중요하다.
그러려면 알고 있는 투자처를 늘려야 한다.
내가 얼마의 투자금으로 어떤 투자를 할건지에 따라 임장 지역이 달라진다.
부천, 수원, 고양 보려면 '단지별로' 저평가된 것을 찾아야한다.
[10년 이상 장기보유]
서울
3급지 이상 / 4급지에서 거주 수요가 있는 단지
경기
평촌 이상 땅의 가치를 가지는 지역
[단기보유(5년) 후 매도]
서울
5급지
경기
부천, 수원, 고양
→ 매도하여 종잣돈 만들기
★강남과의 거리가 멀고 연식이 좋은 or 구축 아파트들이 몰려 있는 경우는
‘지방’으로 인식하고 투자해야 한다.
[1-2강]
투자 방향성 정하기
내가 가진 투자금으로 투자할 수 있는 단지 중 싸면서 가치가 있는 단지.
즉, 서로 비교할 수 있는 단지를 많이 만들어두는 것이 가장 중요하다.
1억 미만 투자금이 있어 지방과 고민된다면,
지방을 오고가며 임장할 수 있는 시간과 에너지가 있는지 고려해보고,
그것이 불가하다면
부천, 수원, 고양 등 지방투자로 접근할 수 있는 수도권에
소액투자하고 5년 정도 보유 후 매도하라.
[1-3강]
투자로 이어지는 각 신도시 별 가치 파악
연식이 오래될수록 땅의 가치로 단지의 가치가 결정된다.
신도시에 투자했을 때 수익을 낼 수는 있지만,
상대적으로 비교할 수 있다면 더 좋은 위치에 투자하는 것이 중요하다.
경기도에서 가장 중요한 것은 교통이기 때문에
신도시 중 교통 호재가 있는 곳을 잘 정리하라.
교통 호재 실현 가능성이 크다면 교통 호재 근처 단지를 우선으로 보라.
반면, 교통이 좋지 않은 지역일수록
‘메인 생활권’이 어디인지 잘 살펴보고,
메인 생활권에 더 가까운 단지를 선택해야 한다
(어차피 연식은 비슷하니까)
한편, 연식이 오래 되어도
사람들이 살기 좋은 환경, 출퇴근하기 좋은 위치인 신도시가
결국에는 가치를 인정 받는다.
각 신도시 별 땅의 가치, 환경의 가치를 지니는 곳을 구별하여
신도시 지역에 대한 이해도를 높임으로써
투자 범위, 투자 우선순위를 결정하라.
[1-4강]
비교평가 의사결정 프로세스
같은 투자금으로 투자할 수 있는 단지들
즉, 비교할 수 있는 투자처를 늘리고
어디에 투자해야 할지 ‘가치, 가격’ 기준으로 판단하라.
이를 위해서는 서울과 경기도 단지 중 전고점이 비슷한 단지들을 서로 붙여서 비교해보라.
그 중에서
‘더 좋은 곳, 저평가된 곳, 더 싼 곳,
전고점 대비 하락률 20~25% 되는 것, 투자금이 덜 드는 곳'
에 투자하라.
결국,
경기도/서울을 구별하지 않고
전고점 가격대가 비슷한 단지는 ‘가치’가 비슷하다고 생각하고
그 안에서 더 선호도가 높고, 내 투자에 더 유리한 단지로 의사결정을 한다.
부천, 수원, 고양과 같이 서울과 입지가 비슷하지 않은 경기도라면
‘연식’을 우선으로 선택한다.
[1-5강]
시장흐름이 보이는 선도지구의 재건축
내가 투자한 지역이
‘입주장인 지역과 물리적으로 얼마나 가깝냐’,
‘입지 가치가 얼마나 차이가 나느냐’에 따라 전세가에 영향을 받는다.
따라서 입주장에서 전세를 뺄 수 있느냐가 가장 중요하다.
전세를 못 뺄 경우 잔금이 가능한가를 고려해야 한다.
[1-6강]
앞으로 신도시 투자를 위해 해야할 것
시세가 오르고 내리는 것을 신경 쓰기보다,
"절대 비싸게 사지 않는다"는 원칙만 가지고 가면 된다.
'매수'에만 꽂히면 감정적이게 되고,
돈을 넣고 나서야 안 보이던 것들이 객관적으로 보이게 된다.
이러한 실수를 하지 않기 위해 투자 원칙(저환수원리)을 세우고 잘 지키자.
임장보고서
가치분석 / 가격분석 / 물건분석 + 단지별 저환수원리 적용
마지막 한 줄은
그래서
투자 한다 / 안 한다
결론 짓기
내가 정말 원하는 것을 행동해서 얻자.
나는 할 수 있다.
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