안녕하세요, 배움을 가리지 않는 투자자 미식이 입니다!
신도시투자 기초반 1강을 들으면서 자모님의 농담섞인 스토리를 들으면서 공부하다보니 정말 시간가는 줄 모르고 재밌게 본것 같습니다^^
이번에 자모님께서 해주신 강의내용을 듣다보니 수도권 안에서도 신도시의 위상은 모두 다르고 이 또한 투자기준은 비슷하지만 그 안에서도 깊이 들어가면 또 단지별 가치판단이 중요하다는 것을 깨달았습니다
신도시에서 투자방향성 정하기
1) 투자에 대한 이해 : 흔들리는 마음 다잡기
서울이 오르고, 수도권의 선호단지들이 오를 때 보통 우리는 '아, 벌써 올랐네'라고 생각하곤 합니다
하지만 자모님께서는 "많이 올랐네? 다른 단지를 찾아봐야겠어!" 라고 생각하는게 맞는 것이라고 하셨습니다
생각해보면 우리가 보는 아파트들은 대체로 사람들이 좋아하는 단지일 경우가 많은데, 그것만 보고 많이 올랐다는 생각에 포기해버리면 그 다음에 올라갈 단지들의 기회는 우리가 포기하는 것이라는 생각이 들었습니다
결국에는
아직 오르지 않은 단지 중에 더 좋은 것을 선택하려는 노력이 필요하다는 것을 다시한번 깨달았습니다
깨달은 점 : 기회는 항상 열려있으나, 포기하는 순간 그 기회는 멀어진다
적용할 점 : 내가 본 단지의 가격이 올랐다면 그 다음을 찾도록 하자
2) 신도시에도 핵심 지역이 있다
강의를 듣기 전만 해도 신도시는 어쩌면 그 지역 안에서도 다 좋은곳이 아닐까? 라는 막연한 생각이 있던것 같습니다
자모님은 신도시 또한 입지가치가 다 다르다고 하셨습니다
자모님이 말씀하신 경기도 핵심 지역
1) 강남과 위치가 가까움
2) 직장, 학군, 환경을 가지고 있는 지역
보다보니 가장 기본적인 교통, 직장, 학군, 환경에 대한 이야기였습니다
결국, 신도시도 수도권 안에서의 입지가치요소들에 따라 그 위상이 다르다는것을 깨달았습니다
깨달은 점 : 신도시가 해당 생활권에서는 선호될 수 있겠지만 입지가치는 수도권/서울의 입지가치와 동일하다
적용할 점 : 입지가치요소를 다시한번 기억하고 신도시별 위상을 판단하자
3) 정말 중요한 것 한 가지 : 싸게 사는 것
자모님은 강의에서 단지별 수익을 비교평가해주시면서 처음부터 가격이 저렴하지 않았던 단지는 투자자의 입장에서 수익이 들어들 수밖에 없음을 알려주셨습니다
때문에 가격이 저렴한 단지를 찾는게 중요한데요, 여기서 서울도 그 대상에서 빼먹지 말고 비교평가해야한다고 하셨습니다
"서울이기 때문에 '수익'이 더 날거야가 아닌 단지에 따라 '수익'의 차이가 있음을 아는 것이 중요합니다"
-자음과모음님-
"싸게 사는 것"
"싸게 사고 기다리는 것"
"기다릴 수 있을 만큼의 투자금을 넣어 성과가 날 때까지 기다리는 것"
결국 중요한 것은 높은 수익을 내기 위한 조건은 "싸게사서 버티는 것이라는 것"을 다시한번 깨달았습니다
가치와 가격 판단하기
결국 우리가 투자를 하기 위해서든 단지의 가치와 그에 따른 가격이 싼지를 봐야한다는 것인데요,
자모님은 가치와 가격을 판단하는 기준을 정확히 짚어주셔서 이해가 훨씬 빨리되었습니다
(자모님 감솨합니닷)
가치 : 임장보고서를 통한 땅의 가치, 단지 가치를 분석하고 임장을 통해 지역내 단지 선호도를 확인하기
가격 : 전고점 20~25% 하락한 가격 = 저평가된 가격
서울 단지와 전고점이 유사하면서 덜 오르고, 투자금이 적게 들어가는것
이렇게 자모님이 가치와 가격에 대한 판단방법을 정확히 알려주셔도 결국은 비교할 수 있는 투자처가 없으면 비교할 수 없다는 것을 알고 앞마당을 늘려가야겠다는 생각을 했습니다
자모님의 가치결정 의사방식
서울의 3~4급지와 경기도 특정 단지의 가치를 먼저 보고 그 단지의 전고점을 본다
같은 구축이라면 서울 땅의 가치가 더 높다고 판단하고 신도시의 경우는 연식을 우선으로 본다
결국은 현재 시점에서 투자에 대한 우선순위는
1) 입지 좋은 신축 → 입지 좋은 구축 -> 입지 덜 좋은 신축
2) 같은 구축일 경우 서울&경기도 비교하여 땅의 가치와 단지선호도가 우선인 단지로 결정
3) 투자의 기준은 평촌 이상으로 두고 투자범위 설정
인 것을 알 수 있었습니다
시장에 흔들리지 않는 투자자 되기
자모님이 나부맞을 보고 마지막에 너바나님이 아들에게 써준 글을 다시 보여주시는데
너무 공감가는 말에 저도모르게 가슴이 미어지는 것 같았습니다
결국은 안될 것이라는 생각보다 스스로에게 '무조건 된다'고 생각하고 믿는 것이 중요하다는 생각이 들었습니다
마지막으로 자모님이 강의때 스스로에게 말씀하신 것처럼 저도 저에게 말해주고 싶어서 후기글에 써봅니다
사랑하는 (미식이)야
원하는게 있다면 주저하지 마라
'고난'이라는 진흙에 묻었다 해도 넌 다이아몬드야
어떤 상황에서든 네가 얼마나 소중한 존재인지 잊지 않기를 바란다.
세상 사람들이 주저할 때, 한 발짝 더 내딛으렴.
넌 행동해서 얻어라. 네가 정말 원한다면.
강의에서 많은 가르침과 가슴 울리는 말씀들 정말 감사합니다!
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