오늘은 용용맘맘맘튜터님 강동구 라이브특강 시간이었습니다.
튜터님의 인사이트가 폭발하여 행복 그잡채였습니다.. 시간이 너무 후딱 가버렸네요..
강동구를 넘어 앞으로의 투자에서 의사결정을 하는데
큰 도움이 될 핵심적인 내용들이라 정말 도움이 되었고 감사했습니다.
보석함에 넣어두고픈 💎 라이브코칭 후기를 적어봅니다.
소중히 나눠주신 직접적인 코칭 내용을 제외하고 인상깊은 부분을 적었습니다:)
투자할 단지의 가치를 말할 수 있고, 비슷한 가치의 단지를 이야기할 수 있는가?
가격이 올랐다고 지역, 시기의 문제가 아니라
어떤 단지를 얼마에 살지 결정하는 게 핵심이라고 하셨습니다.
고덕그라시움을 매수하고 싶다?
단지 가치가 머릿 속에 정리되어 있지 않으면
절대로 가격을 비교할 수 없기 때문에
단지 가치와 가격 모두 적어봐야 한다고 하셨습니다.
가본 지역 중 고덕그라시움과 비슷한 특징을 가진 단지가 어디에 있지?
평단가 비슷한 oo구 중에선? 상급지인 oo구 중에선?
가격이 올랐다고 조급할 게 아니라 투자처를 넓혀서 볼 수 있어야 하고
해당 단지들의 전고점과 현 실거래를 비교했을 때
이미 모두 올랐다면 인정하고 다음 단계의 단지로 내려오거나
오른 가격에 따라 예상되는 '안전마진'을 계산해보고
실거주 예정이면서 감당 가능할 시 떨어질 수 있음을 '알고' 매수해야 한다는 것을 배웁니다.
투자하기 전에 정말 이 단지의 가치가 어떤지 꼼꼼히 적어볼 수 있어하고
해당 단지와 같은 가격대, 같은 투자금으로 할 수 있는 단지들을 넓혀 보려면
결국 앞마당을 제대로 만들고 비교할 수 있는 단지가 제 머릿속에 펼칠 수 있어야함을 느낍니다.
사람들이 찾는 수요가 1개 이상은 있나? 그 가중치는 어떠한가?
최근 실거래 보다 호가가 높게 나왔다면 상승흐름을 받고 있음을 알고
수리비, 세금까지 고려해서 매수하는 금액을 고려해서 전고점을 비교했을 때
안전마진이 얼마인지를 보는 것도 조급함을 줄일 수 있는 방법임을 알게 되었습니다.
지역이나 시기를 예측하는 게 아니라 매수하려는 단지와 비슷한 후보군을 가질 수 있도록
열심히 앞마당을 만들어가겠습니다. 날아가더라도 불안하지 않는 투자자가 되자!
그래서 어떤 단지를 왜 선택하나요?
튜터님은 코칭하면서 질문도 많이 해주셨는데요!
투자자라면 늘 WHY에 대해 고민하고 답하고자 하는 자세를 가져야 함을 배웁니다.
서울이 최고인가요? 상급지면 답인가요? 100% 장땡은 아니다!
어떤 단지를 가지고 비교하느냐가 중요! 그 아파트를 왜 선택하는지 들여다 봐야 한다!
예시로 보여주신 단지들로 무조건 서울이 답이거나 무조건 상급지가 최선이라는 편견을 깰 수 있었는데요!
또한 대단지인 경우 단순히 최저 호가의 매물만 보는 게 아니라 동에 따라 가격 차이가 클 수 있으므로
동별 매물 가격을 파악하고 가격 차이가 이해가 되지 않는다면
직접 단지를 걸으면서 수요자의 입장에 서서 합당한 가격 차이인지
스스로 밟아보는 게, 결국 현장이 답임을 알게 되었습니다.
주변 환경에 따라 대체지(선택할 후보지)가 있느냐 없느냐에 따라 고점이 달라질 수도 있고
올림픽파크포레온이 입주한다고 해서 모든 구에서 기존 거주 이유를 버리고 오지 않을 수 있다 등
단지의 가치와 수요에 대해 이해할 수 있는 시간이었고 튜터님처럼 이야기할 수 있으려면
앞마당을 만들어갈 때 이를 파악하기 위해 접근하는 게 중요함을 또다시 느꼈습니다.
수요(가치, 공급량, 시장 분위기 등)는 결국 향후 다져가는 가격을 결정함을 이해하면서
올림픽파크포레온 입주로 인해서 어떻게 영향을 미칠지 사고하는 방법을 제시해주셔서 좋았습니다.
전세트래킹하는 방법을 강의에서 알려주고 양식도 제공해주셨지만
추가적으로 투자하고자 하는 단지의 전세 가격이 버티거나 떨어질 때 어떻게 판단하면 될지,
올림픽파크포레온의 전세 가격 수준에 따라 어떻게 시장분위기를 판단하면 될지 알려주셔서 감사했습니다.
BM
평촌 결론 부분 튜터님처럼 꼼꼼히 단지 가치 적고 앞마당인 서대문구/수지 단지와 비교
대단지인 경우 꼭 동별로 가격비교
신축이라 전고점 없을 경우 알려주신 방법대로 근처 / 구외 레벨 비교
투자금보다 가격 자체가 중요한단지와 투자금과 수익률이 중요한 단지 달리 생각
마지막으로 마인드 관련해서 말씀해주신 내용을 적어봅니다!
열심히 사는 거 헛되지 않다
허탈함이 들어도 포기하지 않으면 된다. 끝까지 보는 사람이 결국 산다.
수많은 고민을 해야 한다. 안 보인다고 놓아 버리면 다음 스텝이 없다.
목표 매수가 안되더라도 결코 헛되지 않으니 포기하지 말자.
의미없는 시간 없다. 믿음 가지고 나아 가자.
한 번 더, 알차디 알찬 시간 정말 감사합니다.
명확하게 콕콕 찝어주시는 말씀들 다 너무 좋았습니다!
튜터님의 사고 흐름을 따라갈 수 있어서 행복했습니다🩷
얼마나 고민을 하고 또 고민을 해야 뾰족한 실력을 가질 수 있을지.. 늘 많이 배웁니다.
배운대로 적용하자!!! 그 다음 단계로 나아갈 수 있는 투자자가 되자!!
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