수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[첫 강의 추천] 2026 지금, 부동산 투자 성공하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요!
Life is challenge
라이첼입니다!
(그 전 이야기는 1편을 참고해주세용)
제가 3번째 매코에서 넣은 단지는
1순위) &&지역의 준신축 84
공급이 없고, 전세 물건도 줄어드는 지역.
전세가도 상승하는 중.
가격은 3.6 / 3.0 (예시)
2순위) ** 지역의 신축 59
공급이 많이 남아있어서 공급 리스크가 있는 곳.
전세 물건도 많고 매매물건도 많음.
가격은 3.0 / 2.5(예시)
저는 1순위 물건을 매우매우 투자하고 싶었습니다.
왜냐하면 일단 84타입인데다가, 광역시였고,
신축이라서 수리도 안해도 되면서,
전세가도 상승하고 있었기 때문에
가장 선호하는 물건이었습니다.
그래서 일단 1순위 물건을 전임을 돌렸는데
제가 2주전에 그 매물을 봤을 때랑은
또 분위가가 완전 다르더라고요...
제가 원하는 가격은
실거래보다 1500만원 정도 낮은 가격이었는데
그 가격으로는 절대 아무도 안판다고...
지금 이 시장에 누가 그렇게 파냐고....
그래서 1순위 단지를 모두 확인했지만
결국 그 가격대에 들어오지 못했습니다
왜 내가 매물보고나면 계속 운이 안따르지....흑흑...
왜 이렇게 나는 실수를 많이할까...
하면서 2순위 단지로 향했습니다.
이미 마음은 1순위 단지를 실패했기 때문에
엄청 속상하더라고요...
근데 지금와서 또 생각하면 1순위 단지 실패해도
2순위 단지 할 수 있기 때문에 별 상관이 없는데
그때는 꼭 1순위 단지 해야되고,
2순위에서 못하면 안되고...
이런 강박이 있었던 것 같습니다.
<복기>
1순위 단지를 실패했다고 세상 무너지지 않는다.
내가 협상하려는 가격대가 실제로 가능한지,
실거래가+전임으로 확인해보고 매코 넣어야 함.
2순위 단지로 갔습니다.
사실 그 지역은 이미 공급이 있는 지역이였고
주변에 공급이 떨어져서 주변에서 세 낀 매물을 사야한다고 말이 나오던 단지였습니다.
그 단지에 사러 들어갔는데
우연히!! 제가 코칭을 넣었던 것보다 좋은 물건이 있었습니다!
바로 그 부동산...
제가 부동산 사장님께 홀려서 살뻔한
그 실패했던 물건 사장님이셨습니다.
들어가자마자 저를 알아보셨고ㅋㅋㅋㅋ
사장님 잘 지내셨어요? 란 말에 대답을
앉아봐. 좋은거 있어. 라고 해주시더라고요.
그래서 브리핑 받은 물건은
확실히 좋은 상황이었습니다.
원래 월세가 껴있었고,
매도자가 좀 빨리 팔고 싶어하는 상황이었습니다.
그리고 집은 실제로 가서 보니 깨끗하더라고요.
타일 수리는 좀 필요했지만...!
심지어 하루 전에 투자자가 이 물건을 천만원 깎고,
못사겠다고 나가서 가격도 깎아진 상태였습니다.
저는 신난 마음이 들었지만 확인해야 했습니다.
1. 월세입자가 확실히 나가는건가?
: 확인해보니 다른 곳에 이미 집이 있고,
그곳으로 언제든지 옮겨가고 싶다고 하셨습니다.
그래서 집도 정말 잘 보여줄 것이고,
이미 집을 잘 보여주고 계시다고...!!
2. 이게 진짜 싼 물건인가?
: 그래서 그 단지의 모든 부동산을 들어갔습니다.
그래서 ** 가격의 물건있어요? 라고 모두 물어봤습니다.
근데 사장님들께 물어볼때마다
그런 물건이 있겠어? 요즘 그 가격 없어.
여기 단지 사람들은 00만원까지만 깎아. 그 이상은 안돼.
라고 말씀하시더라고요.
그래서 이 물건이 지금 가장 최저가라는 사실을 알 수 있었습니다.
거기서 멈추지 않고,
저는 지난번에 1호기 실패했을 때를 떠올려
까페에 다시 간 후
1) 전고점 2) 수익률 3) 전세 개수 4) 전세 가격 5)실거래 가격
을 파악했습니다.
제가 00가격으로 매수하게 되면
가장 싼 가격이더라고요.
심지어 2층 거래 물건보다 더 싼 가격이었습니다.
그리고 전고점은 타입별로 다르긴 한데
제가 산 타입도 전고점으로부터 -20% 이상 하락한 상태였습니다.
다만 문제가 되는건 전세 개수가 너무 많다는 점.
그래서 전세 가격이 더 낮아질 수 있다는 것이었습니다.
그래서 사실 부동산 사장님께 이 물건 너무 사고싶은데
"이게 전세를 못맞출까 걱정이다." 라고 말씀드렸더니
사장님께서
"어? 그러면 내가 이거 전세 안맞춰지면
무이자로 전세금 빌려줄께~ 지금 시세대로~
대신 나한테만 전세 물건 놔줘~~"
라고 하셨습니다.
그 말에 넘어간 저...
전세 리스크가 없어지는 것이기 때문에
더 긍정적으로 생각했습니다.
그리고 다음날, 부동산 사장님께 사고싶은데
그거 타일 수리해야하고...에어컨도 없고....라는 사실을 들먹이며
백만원을 더 깎고, 가계약을 체결하였습니다.
(협상책에서 보니까 내가 원하는 장소와 시간에서 협상해야
주도권을 가져갈 수 있다고 하더라고요.
그래서 부동산 사무실에서 바로 협상하지 않았습니다.)
당연히 가계약 하기 전에
특약을 확인했는데,
그때 알게 된 사실!
매도자가 법인이었습니다.
이게 나중에 전세를 구할 때
예상치 못하게 복병이 되는데...
그렇게 특약까지 동료들의 도움을 받아가면서
잘 마무리 하였습니다.
<복기>
1. 협상 책 읽고 실제로 저번보다 협상이 좋아짐!
2. 특약도 미리 매수 전에 써놓은 것이 효과적!
3. 미리 단지 전세 개수 등 확인하고, 부사님께도 당일에 한번 더 확인한 것 굿!
4. 전임으로 다른 부동산 사장님들께도 물건 더 많이 예약해서 그 단지 물건을 다 봤어야 했는데…
중요한 전세!
전세가 쉽지 않았습니다....
저는 운좋게 협상이 잘 되어서,
잔금 기간을 4개월로 받게 되었습니다.
그래서 사실 4개월 안에는 무조건 나가겠거니~하고 생각했습니다.
공급도 좀 멀었고, 그리고 집도 세입자분이 진짜 잘보여주시고,
내 집이 지금 최저가이고~
짱이다~ 하면서 한달을 쉬었습니다ㅋㅋㅋㅋㅋ
그렇게......
골든타임 1달을 그냥 꽁으로 보내게 됩니다..
보통 잔금기간은 3개월을 주는데
나는 4개월이니까~~ 완전 괜찮지~~~
하면서 방심했습니다...
3개월이 되던 월요일 날
부동산 사장님께 전화를 했습니다.
"사장님~ 이거 전세 물건 잘 나가고 있어요~?
사람들 어때요? 많이 보러 오시나요?"
"으응~ 근데 몇팀 안봤어~
알다시피 이 물건이 법인 매도자이잖아~"
"네?? 법인 매도자라서 물건을 안본다고요??
그게 무슨 뜻이에요?"
"아니~ 알고 있겠지만
매도자가 법인일때는 전세 계약을 못해~
그래서 매수자랑 전세계약을 해야하는데
그럼 사람들이 위험하다고 안좋아해~"
네??? 법인 매도자가...전세계약을 못해서 사람들이 안좋아한다고요...?
그렇습니다...전 바보같이 전세계약 할 때
법인 매도자인 것이 신경쓰일 줄 모르고 계약했습니다.
더구나 법인 매도자랑 계약이 안되면
전세보증보험이 가입이 안되어서
버팀목 전세자금 대출을 받는 사람들을 제가 받을 수 없게 되었습니다...
정확히는!
사실은 매수자와 동시진행일때도 전세대출이 가능합니다.
그런데 문제는...
이 단지는 전세 매물이 많은 편이고,
이렇게 경쟁 매물이 많을 때
굳이 동시진행이라는 부담감을 가지고 들어오는
세입자가 없다는 사실이었습니다.
경쟁 매물이 없다면 내가 커버할 수 있는데....
경쟁 매물의 수가 중요한 이유를 이렇게
몸소 깨닫게 됩니다...
심지어 제가 산 단지는 신축 59 타입이라서
보통 수요는 신혼부부나, 젊은 2030입니다.
다른 부동산 사장님께 들어보니
버팀목 대출을 받는 사람들이 80%이상이라고....
그러니까 저는 일반 은행에서 받는 전세대출을 하는
20%의 손님만 잡을 수 있다는 뜻이었습니다....
너무 손님이 많이 줄어드는 상황인거죠...
<복기>
매매물건, 전세물건의 개수가 중요하다!
법인 매도자일 때는 전세 맞추는 걸 더 신경써야함.
전세 대출 조건도 알아야 세입자 맞추기 쉬움!
그렇지만 저는 이 상황을 스스로 해결해야한다고 생각하고
온갖 까페 글을 뒤지기 시작하면서
주변 아시는 분들께 전부 연락하기 시작합니다.
그러면서 암바 튜터님께 연락을 드리게 되었는데
튜터님께서는 그냥 그 부사님이 돈 빌려주는 걸 포기하고
모든 부동산에 내놓으라고 하셨습니다.
그래서 결국 제가 장점으로 생각했던
부사님의 무이자 전세금 대출은 포기하고,
여러 부동산에 내놓기로 합니다.
이걸 미리 알고 했어야 했는데....
전세는 그냥 많이 뿌린다!
출처 입력
부동산에 많이 뿌리기 전에
살고 계시는 월세입자 분께 연락을 드렸습니다.
집을 주변 부동산에 더 내놔야 할 것 같아요~
괜찮으시면 번호 알려드려도 될까요?
그러면서 혹시 1달동안 집을 몇명정도 보고갔는지 물어봤습니다.
그랬더니 알게된 충격적인 사실...
0명...
그렇습니다...
매수 부동산은 한명도 안보고 갔다는 사실을 말할 수 없어서
그냥 몇명정도 봤다고 거짓말로 얘기해주신 것이었습니다.
ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
미리 확인하지 않고
1달동안 시간을 보낸 내 잘못이다.
하지만 3개월이 남았으니 아직 충분히 시간이 있다.
라고 생각하고 마음을 다잡았습니다.
그리고는 까페에 올라온 글들을 참고해서
100군데 정도 뿌렸고,
3일마다 아직 물건이 살아있다고 문자를 넣었습니다.
그리고 내 단지 전세 트레킹을 하는데...
갑자기 어제는 없던...
내 물건보다 2천만원이나 싼 매물이 나타났습니다
내가 1달전에 이 상황을 알고 미리 뺐으면
얘랑 만나지 않았을텐데....
이런 부정적인 감정이 너무 많이 들었습니다.
내가 진짜 1달을 뭐하고 보낸거지....
그 물건은 저보다 2천만원이나 더 싼 상황.
근데 그 물건도 1주일 이상 나가지 않고 있었습니다.
저는 더이상 가격을 유지할 수 없다고 판단하고
천만원을 내리기로 하였습니다.
그리고 혹시 몰라서 결국 잔금을 당겨서 치르기로 하였습니다.
잔금을 1달 앞당겨서 치르는 대신에,
에어컨을 놓고 가달라.
라는 협상 조건이었습니다.
매도자 분께서는 흔쾌히 OK 하셨고,
저는 결국 잔금을 치르기로 합니다.
잔금을 치르기로 결정하고나서
저는 빠르게 대출을 알아보았습니다.
중도금상환수수료가 없는 카카오뱅크에서
대출을 알아보고
(그와중에 카카오뱅크랑 난리 부르스)
대출 때문에 매매 계약서도 다시 쓰러가고...
그런 혼란스러운 하루를 보내고 있었습니다.
그런데!
제가 잔금을 치르기로 결정한 2일뒤!
전세 손님이 나타났습니다.
심지어 제가 원하던 버팀목이 아닌 일반 시중은행 대출!!
아니....이게 2일만 일찍 나타났어도....
난 잔금 치루지 않았어도 되었는데....ㅎㅎㅎ....
마음이 복잡했지만 그래도 전세 손님이 나타나서 너무 좋았습니다.
그런데 전세손님이 내건 2가지 조건.
1번. 전세금 5백 낮추어주세요.
2번. 에어컨 들고가니까 지금 있는 에어컨 떼어주세요.
1번. 전세금 5백만원을 낮추면 저는 예상했던 것보다
1500만원 낮게 전세를 빼게 되는 것이었습니다.
예상 투자금보다 너무 많이 들어가게 되는 것이죠....
그렇지만 이 부분은 충분히 감당할 수 있다고 생각했습니다.
그래서 OK.
2번. 에어컨 빼주세요.
에어컨 빼게 되면 다음 전세 맞출 때
제가 또 추가로 비용을 들여야 했습니다.
그렇지만 에어컨은 사실 잔금을 1달 일찍 치기로 하면서
그냥 받기로 한 것이였고,
또 이 세입자가 나갈 때 쯤이면 매도할 수 있을 것이라고
생각했습니다(공급이 줄어드는 시장)
그래서 둘다 OK 하고 결국 그 분께 전세를 맞추게 되었습니다.
그 후로 저는 한달동안 카카오뱅크 대출을 준비했고
(심사 부적격 뜰까봐 걱정...)
카카오뱅크에서 지정해준 법무사의 비용 깎아보려다가 싸울뻔하고...
회사에서 자꾸 왜 나가냐고 한소리 듣고...
그런 우당탕탕을 하면서 보냈습니다.
그렇게 대출을 잘 마치고
이번주 수요일에 매수 잔금,
목요일에 전세 계약을 했는데요
(그와중에 법인 매도인이 못온다고 대리인 쓰겠다고 해서
잔금 걱정으로 또 하루를 보냈습니다.)
그런데 전세 계약하는 당일?
갑자기 전세금을 못줄 것 같다는 전세입자?!
ㅋㅋㅋㅋ
1호기 험난했습니다....
전세 계약까지 마무리되면 3편으로 돌아오겠습니다ㅎㅎ
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