따박따박 월세 받는 오피스텔 투자 1급 비밀! 끝장나는 비법 3가지

오피스텔은 자동차로 비유하면 ’하이브리드‘ 입니다. 즉 저속에서는 전기를, 고속에서는 휘발유를 사용하는 하이브리드 자동차처럼, 오피스텔의 경우 어떤 때는 주거용으로 그리고 또 다른 경우에는 업무용으로 간주될 수 있어서 입니다. 

문제는 그로 인해 말 그대로 ’세금 폭탄‘을 맞을 수 있다는 점입니다. 즉 취득에서는 주택 세율인 1~3%가 아닌 4% 취득세를 맞을 수 있고 반대로 다른 주택 취득세 중과를 유도할 수도 있습니다. 종부세 역시 주택처럼 카운트 되어 중과를 부담해야 할 수 있습니다. 양도세의 경우 주거용으로 인정되면 다른 주택 비과세를 망가뜨리는 주범이 되죠. 

늘 그렇듯이, 누구에게나 그럴싸한 계획(이렇게 하면 절세가 되겠지)은 있지만 막상 해보면 그렇지 않은 경우가 많습니다. 어찌 그렇게 불리한 경우로만 선택들을 하시는지…

오피스텔 세금, 양도세만 빼면 모두 피할 수 있습니다! 그 방법을 알려드립니다. 

첫째, 취득세는 무조건 나중에 취득하세요. 어차피 4.6%이기 때문입니다. 

오피스텔을 취득하면 취득세는 종전 주택수와 상관없이 무조건 4.6% 입니다. 따라서 1번 물건을 굳이 오피스텔로 하지 말고 주택으로 해야 더 유리하겠죠? 1번 주택은 취득세율이 1~3%이기 때문입니다. 물론 법인으로 취득할 경우 9.4% 취득세 중과가 되기도 하지만 본점 소재지가 과밀억제권 밖(용인 등)에 있으면 되니 이건 넘어가도록 하죠. 

중요한 건 이러한 오피스텔은 ‘나중에’ 취득해야 유리하다는 것입니다. ‘20.8.12 이후 취득한 주거용 오피스텔의 경우 주택분 재산세가 부과된다면 취득세 주택수에 포함이 되고, 그 결과 다른 주택 취득시 취득세 폭탄을 맞을 수 있습니다. 

투자관점에서도 오피스텔을 굳이 먼저 취득할 필요는 덜합니다. 가령 월세 셋팅을 한다 하더라도 똘똘한 한 채를 먼저 취득하신 후에 오피스텔 월세 셋팅이 좋습니다. 얼마 전 미팅을 진행한 한남 3구역 원조합원 분 역시 이미 똘똘한 한 채를 보유하셨기에 그 뒤로는 마음놓고(?) 오피스텔을 통한 월세 셋팅을 하고 계셨습니다. 

따라서 기억하세요. 오피스텔은 가급적 나중에 취득하는 것이 취득세 측면에서 유리합니다. 

둘째, 보유세는 반드시 ’업무용 재산세‘가 부과되는지를 확인 후 취득하세요. 

오피스텔은 공부상 ’업무용‘ 입니다. 따라서 특별한 경우가 아니라면 업무용 재산세가 부과되고 종부세 역시 ’상가‘로 보아 토지 공시가격이 80억 원을 초과할 때까지 큰 문제가 되지 않습니다. 

다만 두 가지 경우는 그러지 않은데요, 1)해당 오피스텔은 주택임대사업자(주임사)로 등록한 경우, 혹은 2)소유자가 굳이 먼저 ’주거용입니다‘ 하고 구청 등에 신고한 경우입니다. 

특히 2)번의 경우에는 주택분 재산세가 업무용 재산세보다 다소 저렴해서 종종 신고하는 분들이 계신데요(공정시장가액비율이 주거용 60%로, 상업용 70%보다 낮음), 이 경우 주택 종부세에 해당 오피스텔이 포함되고, 무엇보다 3주택 이상 + 종부세 과표 12억 초과시 보유한 다른 주택이 종부세 폭탄을 맞을 수 있습니다. 

따라서 이를 피하기 위해서는 해당 오피스텔 구입 전, 물건지 관할 지자체에 문의하세요. 어떤 재산세가 부과되는지 말이죠. 그래서 업무용 재산세가 부과되는 오피스텔을 구입하시길 권합니다. 

여기까지 하면 취득세 중과도 피하고, 주택분 종부세 중과 역시 완벽하게(?) 피할 수 있습니다. 하지만 모든 걸 완벽하게 할 수는 없으니 그건 바로 양도세 입니다. 

셋째, 양도세는 실제 주거용으로 사용된다면 ‘주택수 포함’ 입니다! (모든 걸 다 가지려 하지 마세요)

이때는 앞에서 보았던 취득세 그리고 보유세 논리를 적용하시면 절대! 안 됩니다. 간혹, 오피스텔을 공부하신 분들 중에 ‘그래, 업무용 재산세가 나오면 주택 종부세에서 제외되니 양도세도 제외가 되겠지?’ 하시는 분들이 계시는데요, 그야말로 ‘희망사항’ 입니다. 

양도세는 소득세법 중 하나로 이는 ‘국세’에 해당하고 지방세인 취득세와 재산세와는 그 결을 달리합니다. 무엇보다 ‘실질과세원칙’이 있기 때문에 겉으로 보기에 업무용 재산세가 부과되고, 심지어 업무용 사업자등록증이 있다 하더라도 실제 주거용으로 사용하면 양도세 주택수에 포함됩니다. 

물론 해당 오피스텔을 업무용으로 전환하면 추후 다른 주택 매각시 주택수에서 제외될 수는 있습니다만, 그렇게 하려면 1)소유자가 일반임대사업자등록을 해야하고, 2)해당 오피스텔 임차인을 실제 업무용으로 맞춰야 하며, 3)임차인이 부담하는 월세에 붙는 부가가치세 신고를 해야 합니다. 이게 최소한 6개월 정도는 소요됩니다(부가가치세 신고는 1월, 7월 6개월 마다 합니다). 

전입신고를 하지 않는다든지, 사업자등록만 하면 된다든지와 같은 주변의 조언 그리고 희망사항은 제발 접어두시기 바랍니다. 

어찌됐든, 이렇게 하면 오피스텔은 취득세 중과(8%, 12%)도 피하고 일정 수준까지는 종부세 걱정없이 투자를 할 수 있습니다. 마지막 양도세만 부담하면 됩니다. 

실제 제 주변에는 이러한 오피스텔의 특징을 200% 활용하여 본인만의 기준으로 월세를 구축하신 분들이 상당히 많습니다. 작게는 월 5~6백 만원에서 많게는 월 2천 만원 이상 현금흐름을 만드신 분도 계십니다. 이분들의 이야기를 들어보면 하나 같이 ‘취득세, 보유세 줄이되 양도세는 부담한다’ 입니다. 임대기간 동안 발생한 현금흐름으로 그 동안의 투자금은 모두 회수하고 양도세 정도는 부담할 수 있다는 계산을 하신 것이죠. 

잊지 마세요, 모든 걸(양도세까지) 얻으려다가 되려 모든 걸 놓칠 수도 있습니다. 세상에 공짜는 없다는 말씀! 

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