저 같은 사람도 1호기 할 수 있나요?[태싸]

"네 무조건 하실 수 있어요."

안녕하세요

돈그릇을 키워나가고 있는 태싸입니다.

22년 12월 열반기초반 55기를 시작으로

장장 1년 8개월이라는 긴 시간을 보냈습니다.

저는 이 기간동안 투자 공부만 해왔는데요.

하지만

투자를 전혀 못하고 있던 저도

24년 7월 매매, 전세계약서를 쓸 수 있었습니다.

혹시 1년이 넘는 기간 동안 공부만 하는 것 같아

고민이 되시거나 좌절하고 계시진 않을까요.

늦어도 무조건 투자할 수 밖에 없는 이유를

제 경험을 통해서 말씀드려볼게요.

챕터 1

그놈의...넓게 보세요

투자 공부만 주궁장창 하던 중

운이 좋게도 1년 4개월만에

연달아 실전지투를 경험했는데요.

이때 뽑은 1등 물건에

대해서 튜터님께

말씀 드릴 수 있는

기회가 주어졌는데요.

튜터님 !

이 A물건이 가장 투자하고 싶은 물건인데

괜찮을까요...?

예시

준구축 2.7/2.4

(대부분 투자금에 매몰된 물건들이였죠)

실전 지투 담당 튜터님이신

프메퍼 튜터님, 한걸음앞으로 튜터님께서

항상 하셨던 말씀...

"더 좋은 단지 많아요 넓게 보세요."

평형, 모든 단지들을

전수조사하라는 말씀 또한 주셨는데요.

이렇게 제가 가진 앞마당 중 급지가 비슷하고

비교평가가 가능한 모든 단지들을

가격대별로 전수조사를 해봅니다.

엇?!

A단지는 B단지보다 가격이 저렴하네?

C단지는 D단지보다 가치가 더 좋아 보이는데

왜 가격이 눌려져 있지? 등등

매번 준구축, 구축

투자금이 적게 들어가는

단지들만 보였었는데

신축, 준신축 선호도 높은

저렴한 단지들이 눈에 보이기 시작합니다.

이렇게 타켓단지들을 줄여나가기 시작하고

매물 털기를 시작해나갑니다.

여기서 큰 실수를 저지르죠.

바로 좋은 생활권은 비싸다고

생각하여 보지 않았다는 것

프메퍼튜터님께선...

"태싸님, OO좋은 생활권도 보셨나요?"

아...그게 말이죠... 가격 때문에...

라는 변명을 나열하기 바빴던 것 같네요.

절대 가격 0억 이상은 안되라고 외쳤던

저의 벽들을 깨기 시작하면서

좋은 생활권부터

물건을 다시 보기 시작합니다.

불가능할 것 같은 생활권의

단지들 부터 샅샅이 보면서

안되는 이유들을 현장에서

파악하기 시작합니다.

BM

좋은 생활권부터 물건 찾아가기

챕터2

"답은 현장에 있어요."

한걸음앞으로 튜터님께서

물건을 사기 위해선

현장에서 답을 찾아야 한다고

말씀하셨는데요.

그리고...

엉덩이를 들썩이게 했던 한마디.

"네이버 부동산에서 사면 초보예요,

현장에서 물건을 찾고 싸게 사는 게 중수 이상이구요."

그런데 저는 이렇게 생각하고 있었습니다

네이버 부동산 매물 가격표를 보면서

매매가-전세가=투자금 0.0억,

매전갭이 이렇게 많이 드니

여기는 투자하기 힘들겠네.

투자금이 많이 들어서 쉽지 않겠어.

보이시죠..?

네이버 부동산에서만

보고 있는 초보 수준의 머물러있었습니다.

그래서 한달에

매임은 최소한 네번 이상

가자는 생각으로 매물을 보기 위해

쉼 없이 부동산에 워크인 해봅니다.

워크인 했던 부동산 명함들..

네이버 최저가를 파악하고,

부동산을 워크인을 하고 있는데

몇몇 부동산에서 가지고 있는 장부 물건

생각치도 못한 물건들이 보이기 시작합니다.

Case1

"A사장님 네이버 매물 x.x억 보고 왔는데요.

이것 보다 싼 물건 있나요?"

"아이고 무슨 소리하는거예요~

그거 보다 싸면 내가 사지~"

Case2

"B사장님 네이버 매물 x.x억 보고 왔는데요.

이것 보다 싼 물건 있나요?"

"음... 잠시만 보자..

물건이 있는데 집주인이 잔금을

빨리 쳐야해서 시세보다

더 싸게 파는 게 있긴해"

이렇게 워크인을 통해서

얼마나 더 싼 물건이 있는지

눈으로 확인하면서

왜 현장에서 답을 찾으라고 하는지

감을 잡기 시작합니다.

BM

급매, 장부 물건이 있을 수 있으니

모든 부동산 워크인 하기

챕터3

일 잘하시는 사장님을 만나다

부동산 워크인을 통해서

수십군데를 다녀보면서

일 잘하시는 사장님

그리고 가격대비 싼 물건들을

알아가게 됩니다.

그렇게 협상하기

좋은 물건들을

한개가 아닌 여러개를 두고

비교하면서 물건에 대한 조급함을

없애면서 급매물건들에 대해서

비교를 하게 됩니다.

다양한 물건들이 많았지만

거래가 불발난 물건,

거래가 성사된 물건

두가지 정도만 말씀드려보면,

가격은 예시입니다.

Case1

A생활권 준구축 30평대 RR

3.05억/2.6억

네이버상에는 3.3억 물건이기도 했고

세입자가 날짜가 정해져 있는 상황에

물건이여서 날짜에 맞춰서

세입자를 구하기 힘든상황

더군다나 공급폭탄으로

세입자는 더 구하기 힘든 최악인 상황인데요.

여기서 포기하고 돌아설법도 하지만,

부동산에 한번 부딪혀봅니다.

부동산 사장님 왈

"이 물건 세입자 내보내려고 하는데

집주인이 자금융통이 다막혀 버려서, 손해보고

물건을 팔 수 밖에 없대.

그래서 3.1억에 내놓고

전세는 들어올 중년부부가 있으신데

2.6억에 사실 생각이 있으시다는데

만기 날짜보다 두 달 정도 뒤라고 하시네?

그래서 잔금을 치르고, 2달 정도 공실을

만든상태에서 받아야 할 것 같애."

여기서 잔금을 골똘히 생각해봅니다.

각종 대출 중도상환수수료가 싼 대출이 있는지,

기대수익보다 비용이 더 나은지

여러가지를 생각해봅니다.

음...

중도상환수수료 보험대출은 싸니까.

대략 150만원 잡고, 이자 100만원에

관리비 두달치니 30만원

총해도

300만원이 안되고

시세대비 2천만원 가량

싸게 사는거니

충분히 싸게 사는거구나.

2천만원 > 300만원

기대수익 > 비용

결론을 내려보니

사면 바로 수익을 볼 정도로 싸구나.

사장님께 혹시 모르니

한번 더 던져봅니다...

사장님

3.05도 정말 싼데요.

이게 잔금도 해야 하고,

집상태도 조금씩 손을 봐야 될 것 같던데

3억으로 어떻게 안될까요.?

아이고 사장님,

이거 아시다시피 3.2억에 산 분인데

1500만원 손해보고 파는거라 엄청 속상해하셔.

그리고 지금 실입주자가

살려고 물건 고민하고 있어.

의심이 많았던 저는 나의 마음을 테스트하는건가...?

온갖 생각들을 하게 됩니다...

손해보는 분이긴 하지만

급한 마음은 있으신 것 같고

등기부등본상으로 봐도

손해긴 손해구나..하면서

안타까운마음이 있었지만

급하게 판다는데 500만원만 더 깎아주면

안되려나..?

저의 희망회로를 돌렸습니다.

사장님께 최종적으로

말씀드린다는 오전시간이 됐지만

부사님의 페이스에 말리기 싫어

한템포 늦춰서

오후쯤 연락을 드렸는데요.

"사장님, 3.05억에 파는 것도

파는거지만 조금 싸게 해서

3.03억에 하시죠."

"안그래도 전화드리려고 했는데,

사장님 안타깝게도

다른 실입주자분이 가계약금 넣으셨어..."

저는 이렇게 시세대비 2천만원 가량 싼 물건임에도

무리한 협상으로 인해서

좋은 물건을 눈 앞에서 날리게 됩니다.

BM

가치대비 가격이 이미 싸다면 무리한 협상은 금물

손해를 많이 보고 파는 물건은 조심히 접근

Case2

B생활권 신축 20평대 R

3.1억/2.55억 예상

여러단지들을 타켓팅을 하고 있었기에

네이버 알림을 켜놓고

매번 급매가 언제나오나..

하면서 몇일을 기다리고 있었는데요.

특히 B생활권 신축 단지 주변 부사님들의 반응은..

여기 좋은 물건들이 안나와..

아마도 비수기여서 더 그런 것 같애,

그리고 손님들도 뜸하네..

여기 생활권단지는 힘든건가 포기하려는 순간

혹시나 싶어 그 중에 일잘하시는

A부사님에게 전활 드렸는데

A부사님 왈

음 보자... 사장님, 이건 진짜 아무한테나

이야기 안하는데 좋은 타입에 층도 나쁘지 않은

물건이 내일 전세 끝나서 공실인 물건이 있어.

이 물건 네이버에 3.3억인데

3.15에까지 가능 해보이는 물건이야 어때?

내일 와볼래요?

네 사장님 ~ 내일 물건 보러 갈게요 !

(누구보다 빠르게 잡기 위해서..가봅니다.)

직접 물건을 보니 상태도 좋았고,

공실인 물건이라 전세 빼기에도

수월해보일 것 같은 물건을... 눈앞에서 보게됩니다.

진짜 투자자들한테 물건 보여주지도 않았어~

사장님한테 먼저 보여 준거야 어떻게 가계약금 쏠거야?

사장님... 물건은 괜찮은데..

상의좀하고 내일 이야기 드릴게요 ~

자향멘토님의 컨펌과 더불어 협상해야 될 가격을

전해듣고, 바로 전화합니다.

"사장님 3.1에 되면 가계약금 입금드릴게요."

음.. 집주인이랑 이야기 해야 하는데 한번 이야기는 해볼게

몇 시간 뒤

사장님 ~ 이 분은 법인투자자이신데 세금을

너무 많이 내셔서 3.15까지는 받아야 된다는데?

아이고 사장님 ~ 물건 추천해주시고

고마운 마음도 알고

전세도 사장님한테 최대한 뺄건데 ~

이야기 잘 전달주세요 ~

음.... 잠시만 전화해볼게요 ~

사장님 ~ 이야기 드렸는데 3.1억에 하기로 했어.

가계약금 입금할거지? 여기 계좌로 넣어줘 ~~

이렇게 저는 가계약금을 넣습니다.

그래서 전세는 어떻게 됐느냐?

사장님 왈

이번 주 주말에 3팀이 전세를 보려고 해서

이 중에서 아마도 관심있는 분이 있을거야

상황을 보고 말해줄게요~

주말 지나고 정확하게

가계약 넣고 3일 뒤였는데요.

따르릉~

네 사장님~

2.55억에 전세사실 분이 계셔 ~

잔금 전이나 잔금 날에 들어오고 싶어 하시는데

동시에 진행해볼까?

네 사장님 그렇게 진행해주세요 ~

이렇게 저는 1호기를 매매와 전세 동시 계약 진행하게 됐습니다.

BM

전세 가격은 욕심보다는 

낮게 책정해서라도 빨리 빼기

만약 네이버 부동산만 보는

초보자처럼 행동했으면 어땠을까요?

그리고 현장에서 답을 찾지 않았다면 어땠을까요?

투자공부만 하다가

또 투자를 이어가지 못했을 것 같네요.

이글을 보신다면,

꼭 현장에서 답을 찾는

투자자가 되셨으면 합니다 !

긴 글 읽어주셔서

감사드리고,

1호기로 고민하고 계시는 분들에게

큰 도움이 되었으면 합니다.

끝으로,

프메퍼 튜터님

매번 질문에 답변을 주시면서

그놈의 넓게 보라는 말이 왜그리도 원망스럽던지요.

하지만 지금 생각해보면 실전투자자로

거듭날 수 있었던 시간이였습니다.

진심으로 감사드립니다 ♥

한걸음앞으로 튜터님

네이버 부동산 물건에서 벗어나

현장에서 답을 찾으라는 말

찾으면서도 힘든 순간이 많았었던 것 같습니다.

하지만 물건을 놓치고

계속적으로 찾는 과정 중에서도

얻는게 많다고 해주셨는데

그러한 조언 덕분에

찐투자자로 한걸음 더 다가갈 수 있었습니다.

감사드립니다♥

항상 응원주시고 도움주셔서

포기하지 않고 1호기 해낼 수 있게 해주신

찡아찡님, 꽃사슴님

너무 감사드리고♥

저의 1호기 일등공신

순리자로 살지 않겠다, 역행자 아니...

임행자님 !

진짜 시도 때도 없이 괴롭혔는데..

항상 조언과 답변

후킹 글의 대해서도 많은 걸

가르쳐주셔서

너무 감사했습니다♥

돈 많은 누님이자,,,

정신적 지주 용미님 !

포기하지 않게

정신 붙들어주셔서 너무 감사했습니다♥

실전 메타인지조,

에스더조장님, 킥꼬잉님, 챈님, 굿굿님,

하트코쿠님, 리썬님,파랑열정님, 봄소르님

지투 2거4서 한걸음앞으로가즈아조

떼아파파조장님, 르미님, 뷰블링님

감사히님, 한걸음씩만님, 골드버튼님

그리고

함께 했던 동료분들

응원주시고 도움주셔서

이 자리를 빌어 감사합니다 ^^