안녕하세요. 주우이입니다.
지난 글에서 규제의 흐름으로 시장의 계절을 읽는 법을 말씀드렸습니다.
(지난글 보러가기: 규제의 끝은 하락입니다)
그런데 글을 읽으신 분들께 이런 질문을 받았습니다.
"지금이 상승장인 건 알겠어요. 그런데 뭘 사야 하나요?"
맞습니다. '언제'를 안다고 돈을 버는 것이 아닙니다. '무엇을' 살지 모르면 아무 소용이 없습니다. 실제로 지난 상승장에서 다 같이 집을 샀지만, 누군가는 수익을 냈고 누군가는 후회를 했습니다.
저 역시도 지난 장에서 집을 샀지만 어떤 아파트는 원하는 결과가 나왔지만 어떤 아파트는 결과가 달랐습니다.
그 차이는 운이 아니었습니다. 기준의 차이였습니다.
오늘은 제가 11년간 투자하며, 그리고 수많은 분들과 이야기하며 가장 많이 받았던 질문들로 그 기준을 말씀드리려 합니다. 이 글을 읽으시면 가치를 판단하는 법, 저평가를 찾는 법, 그리고 수익이 만들어지는 구조를 알게 되실 겁니다.
Q1. "오를 아파트는 어떻게 찾나요?"
가장 많이 받는 질문입니다. 그런데 저는 이렇게 답합니다.
"저는 오를 아파트를 찾지 않습니다. 가치 있는 아파트 중에 싼 것을 찾습니다."
이상하게 들리실 수 있습니다. 하지만 '오를 곳'을 찾으려는 순간 우리는 예측의 영역으로 들어가게 됩니다. 미래는 누구도 모릅니다. 지난 글에서 말씀드렸듯 규제가 나올지, 금리가 어떻게 될지 정확히 아는 사람은 없습니다.
제가 매수했던 한 아파트를 예를 들어 보여드리겠습니다.
이 아파트의 경우 약 6년 정도 아파트 가격에 변화가 없었습니다.
하지만 시간이 지난 후 가격은 어떻게 변했을까요?
2.4억에 매수했던 아파트가 21년 6.35억이 되었습니다. 그리고 현재는 전고점을 넘은 가격을 형성하고 있습니다.
제가 이 아파트를 매수했던 가장 큰 이유는 곧 오를 아파트라 매수한 것이 아니라 가치가 충분히 있는 아파트인데 주변 공급으로 인해 가격이 오르지 못했기 때문에 가격이 싸다고 생각했기 때문입니다.
그리고 ‘이 아파트가 언제 오른다’는 전혀 알지 못했습니다.
부동산 매수를 위해 가장 필요한 능력이 그 부동산의 가치를 아는 것과 그 가치보다 싼지 비싼지를 아는 능력이라고 볼 수 있습니다.
언제 오르는지는 알 수 없지만 이 아파트가 '얼마나 가치 있는가'와 '지금 가격이 그 가치보다 싼가'는 지금, 오늘 확인할 수 있습니다.
예측은 틀릴 수 있지만, 확인은 틀릴 확률이 훨씬 낮습니다.
Q2. "그럼 가치는 무엇으로 판단하나요?"
아파트의 가치를 한 문장으로 정의하면 이렇습니다.
"얼마나 많은 사람이 이곳에 살고 싶어 하는가."
수요가 가치입니다. 그리고 그 수요를 만드는 요소는 여러가지가 있습니다.
그렇기 때문에 많은 사람들이 어떤 곳에서 살고 싶어하는지를 관심있게 봐야 합니다.
집에서 회사까지 빠르게 갈 수 있는 곳 (출근 시간이 길면 힘들잖아요)
자녀를 보내기 좋은 학교가 있는 곳 (통학 거리가 가깝거나 선호하는 학교가 있으면 좋아요)
주변에 필요한 물건을 살 수 있는 곳 등등
이런 곳들은 꾸준히 수요가 있을 수 있습니다.
여기서 중요한 것은 ‘나의 기준’이 아닌 ‘다수의 기준을 아는 것'이 중요합니다.
앞에서 말씀드린 것처럼 수요가 가치이기 때문에 나의 수요 만이 있는 곳은 가치가 낮을 수 있으며 가격의 상승도 제한 받을 수 있습니다.
매수 전에 이 질문을 꼭 해보세요
"이 아파트에 살고 싶어 하는 사람이 앞으로도 계속 있을까?"
이 질문에 자신 있게 "네"라고 답할 수 있다면, 가치 있는 아파트입니다.
Q3. "가치 있는 곳은 이미 다 비싸던데요?"
맞습니다. 그래서 두 번째 기준이 필요합니다. 바로 ‘저평가’입니다.
여기서 많은 분들이 오해하시는 것이 있습니다. 저평가는 '싼 것'이 아닙니다.
- 그냥 싼 것 = 가치가 없어서 싼 것
- 저평가 = 가치 대비 싼 것
이 둘은 완전히 다릅니다. 그럼 가치 대비 싼 것은 어떻게 찾을까요?
제가 쓰는 방법은 비교입니다. 비슷한 가격(또는 가치)을 가진 두 아파트의 가격을 나란히 놓고 보는 것입니다.
과거에는 비슷한 가격이었던 두 아파트가 지금은 크게 벌어져 있다면, 둘 중 하나입니다. 두 아파트의 가치가 정말 달라졌거나, 아니면 한쪽이 아직 오르지 못한 것이거나.
이 둘을 구분하는 것이 투자의 실력입니다. 가치는 그대로인데 가격만 벌어져 있다면, 덜 오른 쪽이 저평가일 가능성이 높습니다. 실제로 지난 상승장에서 벌어졌던 격차가 시간이 지나 다시 좁혀지는 모습은 시장에서 반복적으로 나타났습니다.
Q4. "전세가는 왜 봐야 하나요?"
가치를 확인하는 좋은 온도계가 하나 있습니다. 바로 전세가입니다.
전세를 사는 사람은 시세차익을 기대하지 않습니다. 오직 '살기 위해' 돈을 냅니다. 그래서 전세가는 그 아파트의 순수한 사용가치입니다.
이걸 알면 두 가지가 보입니다.
첫째, 매매가가 전세가에 가깝게 붙어 있다면 그 가격에는 미래에 대한 기대가 거의 들어있지 않다는 뜻입니다. 저평가의 신호일 수 있습니다. 여기서 주의해야 할 점은 가치가 없는 아파트인데 매매가와 전세가가 붙어있는 지역은 저평가로 볼 수 없습니다.
둘째, 전세가는 하락장에서의 완충장치입니다. 사용가치가 받쳐주는 아파트는 시장이 흔들려도 지지해줄 수 있는 바닥이 있습니다.
반대로 매매가가 전세가보다 훨씬 높이 떠 있다면, 그 간격만큼 기대감으로 채워진 가격일 수 있습니다. 기대는 시장의 온도에 따라 커질 수도 줄어들 수도 있습니다.
Q5. "그래서 수익은 어떻게 만들어지나요?"
이제 앞의 내용이 하나로 연결됩니다.
수익 = 가치와 가격의 차이가, 시간이 지나 메워지는 것.
가치 있는 아파트를 가치보다 싸게 샀다면, 시장은 시간이 걸리더라도 결국 그 차이를 메웁니다. 서울 아파트 중에 10년 전 가격인 아파트가 없는 이유입니다.
그래서 제가 꼭 드리고 싶은 말씀이 이것입니다.
수익은 팔 때 확정되지만, 살 때 결정됩니다.
비싸게 사면 그 다음에 할 수 있는 것이 없습니다. 기도밖에요. 하지만 싸게 샀다면 시장이 흔들려도 기다릴 수 있고, 기다림은 싸게 산 사람만 가질 수 있는 무기입니다.
그리고 하나 더. 수익보다 먼저 챙겨야 할 것은 잃지 않는 것입니다. 저 역시 투자 초기에 오르지 않는 시기를 겪어봤기 때문에 말씀드릴 수 있습니다. 큰 수익을 노린 한 번의 투자보다, 잃지 않는 투자를 반복하는 것이 자산을 만듭니다.
Q6. "지난 상승장엔 아무거나 사도 올랐잖아요. 기준이 꼭 필요한가요?"
상승장에서는 기준 없는 투자와 기준 있는 투자가 구분되지 않습니다. 둘 다 오르니까요.
차이는 시장이 꺾였을 때 드러납니다.
기준 없이 산 사람은 왜 샀는지 모르기 때문에, 가격이 떨어지면 왜 파는지도 모른 채 팝니다. 가장 싼 가격에요. 기준을 가지고 산 사람은 가격이 흔들려도 가치를 알기 때문에 기다릴 수 있습니다.
지난 글에서 규제의 끝에는 하락이 온다고 말씀드렸습니다. 그 계절이 언제 올지는 모르지만, 언젠가 온다면 그때 살아남는 사람은 예측을 잘한 사람이 아니라 기준을 가지고 샀던 사람입니다.
오늘 글에서 딱 하나만 기억하면 충분합니다.
오를 곳을 예측하지 말고, 가치 있는 것 중 싼 것을 확인하세요.
그리고 오늘 당장 해보실 수 있는 것을 하나 드리겠습니다. 관심 있는 아파트 두 곳을 골라 지난 10년의 가격 흐름을 나란히 놓고 비교해보세요. 언제 비슷했고 언제 벌어졌는지 보는 것, 그것이 가치를 보는 눈의 첫걸음입니다.
이 글을 읽으신 분들이 기준을 가진 투자자가 되시기를 진심으로 응원합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
