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주우이, 자음과모음
"1주택자라 세금 걱정은 없다고 생각했는데, 2028년부터는 저도 3주택자랑 똑같은 세율을 적용받는다고요?"
재정경제부가 2026년 세제개편안을 발표했습니다.
핵심은 32억원이 넘는 고가 주택과 비거주 1주택자, 다주택자의 종부세를 내년부터 단계적으로 인상한다는 것입니다.
약 4년 만에 부동산 세제 전반을 손질한 발표입니다.
무슨 일이 있었나, 핵심부터 보겠습니다
이번 개편안에서 가장 근본적인 변화는 종부세 과세체계 자체의 전환입니다.
지금까지는 주택 수(1·2주택 vs 3주택 이상)에 따라 세율을 달리했는데,
앞으로는 주택가액에 따라 세율을 부과하는 방식으로 바뀝니다.
결국 "몇 채를 가졌는가"보다 "얼마짜리를 가졌는가"가 세율을 정하는 기준이 되는 셈입니다.
정부는 이번 개편의 원칙을 "집은 사는(buying) 것이 아니라 사는(living) 곳"이라는 말로 설명했습니다.
실거주 여부에 따라 혜택을 차등화하겠다는 뜻입니다.
다만 실거주 1주택자는 시세 32억원 이하 구간에서는 세율이 동결되고 공제까지 늘어
오히려 세 부담이 소폭 줄어드는 반면, 비거주 1주택자와 다주택자,
그리고 32억원을 넘는 초고가 구간은 부담이 커지는 구조입니다.
종부세, 뭐가 바뀌나요
세율 구간, 시가 기준으로 보면 이렇습니다
| 과세표준(시가 환산) | 1·2주택자 | 다주택자 |
|---|---|---|
| 6~12억원(시가 32.2억~44.5억원) | 1%→1.3% | 1%→1.3%(동일) |
| 12~25억원(시가 44.5억~71억원) | 1.3%→'27년 1.5%→'28년 2% | 2%(동일화) |
| 25억원 초과(시가 71억원~) | '27년부터 인상→'28년 전면 동일화 | 기존 유지 |
즉 2028년이 되면 1·2주택자와 다주택자의 세율 구분이 사실상 사라집니다.
시가 32억원을 넘는 구간부터 이 변화의 영향을 받기 시작한다고 보시면 됩니다.
기본공제, 실거주 여부로 갈립니다
| 구분 | 현행 | 개정 |
|---|---|---|
| 거주용 1주택 | 12억원 | 14억원(시가 약 20억원까지 종부세 대상 아님) |
| 비거주 1주택 | 12억원 | 9억원으로 축소 |
다주택자는 여기에 더해 비거주 주택가격이 높을수록 공제금액이 더 줄어드는 방식으로 차등 적용됩니다.
비쌀수록, 살지 않을수록 세 부담이 커지는 구조입니다.
공정시장가액비율도 오릅니다
| 구분 | 현행 | 개정 |
|---|---|---|
| 1주택자 | 60% | 70% |
| 다주택자 | 60% | 2028년까지 80% |
다만 재산세의 공정시장가액비율은 이번에 손대지 않았습니다.
종부세만 손질하고 재산세는 그대로 둔 셈이라,
보유세 전반을 정상화했다기보다는 초고가·비거주·다주택 구간만 정조준한 개편이라는 평가가 나옵니다.
같은 공시가격이라도, 유형에 따라 이렇게 달라집니다
공시가격 20억원을 기준으로 실거주 1주택자·비거주 1주택자·다주택자(2주택, 각 10억원씩)를 비교해보겠습니다.
| 구분 | 실거주 1주택자 | 비거주 1주택자 | 다주택자(2주택 합산) |
|---|---|---|---|
| 기본공제 | 14억원 | 9억원 | 9억원 |
| 공정시장가액비율 | 70% | 70% | 80%(2028년 기준) |
| 과세표준 | 약 4.2억원 | 약 7.7억원 | 약 8.8억원 |
| 적용 세율 | 1.3% | 1.3% | 1.3% |
| 예상 종부세액 | 약 546만원 | 약 1,001만원 | 약 1,144만원 |
같은 20억원짜리 집이어도, 실거주 1주택자와 비거주 1주택자의 세액 차이가 거의 두 배 가까이 벌어집니다.
기본공제가 14억원에서 9억원으로 줄어드는 효과가 그대로 세액 차이로 이어지는 것입니다.
다주택자는 여기에 공정시장가액비율 인상까지 겹쳐 부담이 한 번 더 늘어납니다.
세부담 상한도 올라갑니다
전년도 대비 세금이 갑자기 크게 늘지 않도록 막아주는 세부담 상한이,
직전연도의 150%에서 200%로 완화됩니다.
급격한 인상을 막아주는 브레이크가 느슨해진다는 뜻이라,
공시가격이 급등하는 해에는 체감 부담이 커질 수 있습니다.
양도세, 뭐가 바뀌나요
1주택자 장기보유공제, '거주'를 더 중요하게 봅니다
기존에는 보유 기간과 거주 기간을 합산해 최대 80%(10년)까지 공제받았는데,
2028년부터는 거주 공제율이 최대 60%로 늘어나는 대신 보유 공제율은 최대 20%로 줄어듭니다.
2029년부터는 보유 공제가 아예 사라지고 거주 공제만 최대 80%까지 인정됩니다.
| 구분 | 현행 | '28년 | '29년~ |
|---|---|---|---|
| 공제 구성(최대 80%) | 보유+거주 합산 | 거주 최대60%+보유 최대20% | 거주 최대80%만 |
| 공제 한도 | 없음 | 20억원 | 10억원 |
실거주 없이 보유만 오래 한 1주택자는 이 공제 혜택이 점점 줄어드는 구조입니다.
반대로 10년 이상 실거주해온 1세대 1주택자의 기본공제는
연 250만원에서 연 2,500만원으로 10배 확대됩니다(양도가액 30억원 이하).
다주택자 중과, 2028년까지 한시적으로 완화됩니다
| 구분 | 현행 | '27년 | '28년 | '29년(원상복귀) |
|---|---|---|---|---|
| 2주택자 | 기본세율+20%p | +5%p | +10%p | +20%p |
| 3주택 이상 | 기본세율+30%p | +10%p | +15%p | +30%p |
조정대상지역 다주택자 양도세 중과가 2028년까지 한시적으로 완화됩니다.
정부는 다주택자에게 매물을 내놓을 '퇴로'를 열어주기 위한 조치라고 설명합니다.
다만 이 재유예 조치를 두고, 실제 매물과 공급이 늘지 않으면 집값 안정 효과는 제한적일 수 있다는 지적도 나옵니다.
고령자 지방 이주 시 한시 감면 신설
수도권에서 5년 이상 거주한 65세 이상 1주택자가 비수도권으로 첫 이주를 하면,
한시적으로 양도세를 감면받을 수 있는 제도가 새로 생깁니다.
그래서 뭘 해야 하나요
무주택자라면
매수 시점의 '거주' 계획을 함께 세우세요
→ 보유보다 거주 중심으로 세제가 재편되고 있어, 매수 후 실거주 여부가 나중에 세금 부담을 가릅니다. 전월세 물량이 없고 가격이 계속 오르기 때문에 감당 가능한 선에서 적극적으로 매수 고려를 해보시면 좋을 것 같습니다.
세제 자체보다 공급, 전세시장 등 다른 변수도 함께 확인하세요
→ 세제 개편은 시장의 여러 변수 중 하나일 뿐, 방향을 전부 결정짓지는 않습니다
1주택자라면
내 집이 고가주택(종부세 과세표준 12억원 초과) 구간인지 확인하세요
→ 2028년부터 이 구간은 지금의 3주택자 세율을 그대로 적용받습니다
실거주 여부와 거주 기간을 다시 점검하세요
→ 종부세 세액공제(28년~ 거주공제만)와 양도세 장기보유공제(29년~ 거주공제만) 모두 '거주'가 핵심 조건이 됩니다
보유만 하고 실거주하지 않는 상태라면, 지금부터 계획을 세워보세요
→ 27년까지는 기존 방식(보유 기준)으로 공제받을 수 있는 마지막 기간입니다
다주택자라면
조정대상지역 다주택 양도 계획이 있다면, 27~28년 한시 완화 구간을 검토하세요
→ 29년에는 중과세율이 원래 수준(+20%p, +30%p)으로 돌아갑니다
2028년 이후 종부세 부담(공정시장가액비율 80%)을 미리 계산해보세요
→ 3주택자는 공정시장가액비율이 현행보다 20%포인트 오릅니다
읽어주셔서 감사합니다.
