실전준비반 3강 강의 후기 [실준 58기 2제 영등포구 우리가 3키조-웅파이프]

3강에서는 코크드림님께서 

임장 지역 선정 법, 투자 단지 고르는 법, 전세 세팅 과정과 인테리어 과정에 대해서 

사례와 경험담을 바탕으로 상세하게 설명해주셨습니다.

투자 단지 고르는 법에 대해서

수도권의 경우는 강남과의 접근성이 가장 중요하지만,

그 외에 고려해야 할 요소는 지역 내 핵심 선호 요소(학군, 환경 등)라고 알려주셨습니다.

예를들면 평촌의 경우는 역세권과 더 가까운 곳보다는 
학군을 더 핵심 선호 요소로 사람들이 생각하기 때문에 

역이랑 거리거 조금 떨어져 있어도 학원가랑 가까운 단지가 더 비싼 것을 알 수 있었습니다.

또한, 동대문구의 경우도 교통이 가장 중요한 입지 요소이지만,

지역 내 핵심 선호요소가 환경이기에
예를 들면 ‘이문 현대’는 위치상 좀 더 위쪽에 있지만 역세권이라 강남 접근성이 좋으나 주변 환경이 좋지 않아
주변 환경이 좋은 전농SK뷰에 밀리는 것을 알 수 있었습니다.

이렇듯 수도권에서는 직장, 교통(강남과의 접근성)이 가장 중요한 입지 요소이지만,
구별, 생활권 별로 핵심 선호 요소가 무엇인지 파악하는 것이 중요하고,
이를 실제 투자 시 반드시 고려해야 한다는 것을 배울 수 있었습니다.

또한, 지방에서 학군이 중요한 이유는
지방에서는 공부 잘하는 학교와 양질의 학원가가 있는 곳이 특정 지역으로 정해져 있어

입지 독점성이 있기 때문이라는 것을 알게 되었습니다. 
(그런데 이 부분은 사실 서울, 수도권도 마찬가지라는 생각이 들긴 합니다..ㅎㅎ)

그리고 지역의 가치가 낮아질수록(ex. 부산→대구→대전, 울산, 광주) 
좋은 학군지도 구 단위가 아니라 동 단위로 점점 좁아진다는 것도 알게 되었습니다.

(ex. 부산 해운대구, 동래구, 금정구 →대구 수성구 → 대전 둔산동, 울산 신정동, 광주 봉선동)

인테리어의 경우 신혼부부 같은 경우처럼 미리 전세 잔금을 칠 수 있는 세입자를 만나면 
내 돈으로 잔금을 치지 않더라도 인테리어 기간을 확보 할 수 있다는 것을 알게 되었습니다.

그리고 요즘 딱 고민이 되는 부분을 코크드림님께서 짚어 주셨습니다.

사실 서울이 많이 싸졌다고 해도 선호도가 높은 생활권의 관심 단지들은 
이미 다른 투자자들과 실거주분들의 많은 관심 덕분에 

오히려 매도자가 매물을 걷어 들이고, 가격을 올리는 경우가 많았습니다.

이럴 때 고민이 되었던 부분은 선호도가 좀 떨어지는 생활권이라도 

투자를 해야하는 지에 대한 고민을 많이 했었습니다.
 

결국 코크드림께서 해주신 답변은
선호도가 더 높은 생활권과 단지만큼 더 벌진 못할 수 있지만
결국 시세는 주변으로 퍼지기 때문에 선호도가 좀 떨어지는 곳도 

상승장 때 같이 가격이 상승하는 결과를 가져올 수 있음을 말씀해주셨습니다.

그래서 선호하는 단지가 투자가 불가하다해서 투자를 안 하는 것이 아니라,
내가 현재 투자가 가능한 단지 중에서 가장 좋은 곳을 하면 되는 것 이라는걸 다시 한번 깨닫게 되었습니다.

그리고 시세트레킹을 왜 해야하는지, 또 어떻게 해야하는지에 대해서 설명해주셨습니다.

결국 시세트레킹은 시세의 흐름, 매물의 증감 추이 등을 확인하여
지역의 가격과 시장의 분위기를 파악 및  매수 기회를 포착하기 위해서 수행하는 점을 알 수 있었습니다.

실제로 괜찮은 단지는 매전 갭이 붙었을 때 기회를 길게 주지 않기 때문에
내가 더 좋은 투자를 하고 싶다면, 항상 내가 지켜보고 있는 단지 중에서 

좋은 매수기회를 잡을 수 있는 것이었습니다.

전세 세팅 과정은 코크님께서 여러번 말씀하셨지만,

투자금을 줄이기 위해서 마냥 기다리는 것보다 
조금 더 투자금이 들더라도 시장 상황과 내 물건의 객관적인 상황을 파악 후 
전세가를 빠르게 내려서 전세를 세팅하는게 돌이켜보니 더 중요하다라는 것을 말씀해주셨습니다.

또, 주인 전세의 경우 부동산 중개수수료는 공인중개법상
매매계약에 대한 금액만 지불하면 된다는 것을 새롭게 알게 되었습니다.

가끔 부사님들이 주인전세 계약 과정에서

전세 계약에 대한 것도 수수료를 받아야하는데 안 받는다는 식으로 인심 쓰듯이 할 때는

그냥 네~하고 자연스럽게 넘어가야겠다고 생각했습니다.^^

그리고 전세 셋팅 Plan(기간별 대응 방안)은 매수 계약 전부터 미리 세워놔야겠다고 다짐했습니다.

그리고 전세가 결정 시 나의 투자 단지 뿐만 아니라 
항상 주변의 나보다 비싼 단지들의 시세도 같이 확인을 해야한다고 말씀해주셨습니다.

더 비싼 단지에서 가격이 맞지 않을 경우 
그 다음 단지(나의 단지)로 넘어오기 때문입니다.

인테리어의 경우 가끔 공실인 경우 
인테리어를 미리 할 수 있다는 장점이 있지만, 

보통 중도금을 주는 경우가 많고,
인테리어 순간부터 관리비는 내가 내야 한다는 것을 새롭게 알게 되었습니다.

그리고 견적을 받을 때 중요한 Point를 아래와 같이 정리할 수 있었습니다. 
1. 부사님 추천업체가 가격이 싸지 않을 수는 있으나, 안전하게 보통 이상은 할 것이기 때문에 견적을 받아보자. 

2. 단지 내 인테리어 업체는 그 단지의 상황을 잘 알기에, 꼭 집 방문 상담을 받아보자. 
    그리고 방문 상담 시 내용을 정리해 놓고 다른 외부 업체와 소통할 때 활용하자. 

3. 업체 사장님이 직접 시공하는 공정이 있는지 확인해보자. 
    직접 수행하는 부분이 있으면 통상 견적이 내려간다.
    보통, 타일 공정을 하실 수 있는 분은 웬만하면 다른 공정도 많이 하실 수 있다. 
    타일을 하는데 본인이 벌어가는 돈이 많기에, 다른 하도 공정에 수익을 덜 붙일 것이다.
    그런데 단지 관리 감독만 하는 분들은 거의 모든 하도 공정에 수익을 붙여서 견적을 내기에 좀 더 비쌀 것이다.
4. 그리고 실제로 견적을 받아보고 가장 싼 것과 가장 비싼 것 제외하고 중간 것을 선택하는 식으로 하지 말자.
    싼 곳은 왜 싼지를 알아보고, 위의 내용처럼 업체 사장님이 직접하는 공정이 있어서 싼 경우는 좋은 곳!!

5. 대략 100만원 차이가 나도 소통이 더 잘되는 업체와 인테리어를 진행하자.
6. 모든 요구사항(공사 사진 요청, 하자보수 후 10% 잔금 처리 조건 등)은 계약금 지급 전에 모두 협의하자!!

끝으로 코크드림님께서 해주신 말씀 중에 이 말이 가슴에 와 닿았습니다.

성공은 선불이다!

성공을 위해선

낙담의 골짜기 부분(비효율 구간)을 버텨야 하며,
내가 포기하고 싶을 때는 남들도 다 포기하고 싶은 순간이기에 

이때 포기하지 말고 멈추지 말고 계속 이어나가자.

그리고 결과가 나올 때 까지 계속하면 된다.
그러면 나중에 그때의 나를 존경스럽게 생각할 것이다.

마지막까지 마인드에 대해서도 코칭을 해주신 코크드림님께 너무 감사드립니다.