집이 원래 있는데 중간에 또 집을 샀어요. 혹시 이거.. 대체 취득 비과세가 가능할까요?

안녕하세요? 김철종 세무사입니다. 

주택 매도 시 대표적인 1세대 1주택 비과세 특례 규정으로는 많은 분들이 잘 알고 계시는 대체취득 비과세 규정이 있습니다.

대체취득 비과세는

① 1세대 1주택자가 기존 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고,

② 기존 주택은 양도일 기준 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 상태에서,

③ 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존 주택을 매도 시 1세대 1주택 비과세가 가능합니다.

그런데 만약 중간에 다른 주택 또는 분양권을 사고 팔았다면 어떻게 될까요? 

대체취득 비과세에 영향을 미칠까요?

예를 들어, A주택을 보유한 1세대 1주택자가 B분양권을 취득하고 이어 C주택도 취득한 후, B분양권을 매각하면서 양도세 신고·납부하여 A주택, C주택만 남은 상태에서 A주택을 팔면 비과세를 적용받을 수 있을까요?

2021년 이후 취득하는 분양권부터는 비과세 판정 시 주택 수에 포함됩니다. 따라서, A주택과 B분양권을 보유한 상태에서 C주택 취득한다면 2주택 상태(A주택+B분양권)에서 C주택을 취득, 즉 1세대 1주택자가 C주택(신규 주택)을 취득하는 상황이 아니므로 비과세를 적용받을 수 없겠습니다.

그럼 A주택과 B분양권을 보유한 상태에서 C주택 매수 계약을 체결한 후, B분양권을 매각하고 난 다음에 C주택에 대한 잔금 치르고 매수하고 그로부터 3년 이내에 A주택을 매도한다면 어떨까요?

주택의 취득시기는 잔금청산일 또는 소유권이전등기일 중 빠른 날이 됩니다. C주택 매수 계약 시점에는 비록 2주택(A주택, B분양권)을 보유한 상태였지만 C주택 잔금일에는 B분양권은 처분하고 없는 상태이므로 1주택 상태(A주택)에서 신규 주택(C주택)을 취득한 상태가 됩니다.

따라서, A주택 취득일부터 1년 이상이 지나 C주택 매수 잔금을 치르고 그로부터 3년 이내에 A주택을 매각한다면, 2년 이상 보유 등 다른 비과세 요건은 충족된다는 전제 하에 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있겠습니다. 

이처럼 비과세 판단 시, 부동산의 취득/매도 시기가 언제인지 정확히 알고 있다면 절세 전략을 수립하는 데에도 도움이 될 수 있습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^ 

- 김철종 세무사

https://blog.naver.com/semugonggan

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