서울아파트 매수 및 부산 아파트 매도 후기[강의(너나위님, 내마중, 열기반) 및 코칭(줴러미튜터님 투자코칭, 셔츠튜터님 매물코칭) 후기 포함]

 24.1.8 - 7.17일까지 강의 수강 및 

투자 경험담입니다.

1. 월부 강의 후기

<강의 수강 계기>

저는 부산 해운대쪽 아파트(2013년에 분양받은 

아파트)를 매도 후

상급지로 갈아타기 위한 방법을 알기 위해

그리고 지방에 사 놓은 건물 매도 또는 점포를 

세 놓기 위한 노하우 등을 알기 위해

이런 저런 사이트를 검색하며 알아보다

올해 1.8일 너나위님의 “평범한 월급쟁이가 부동산 투자로 부자되는 공식” 수업을 계기로

월부에 진입했습니다.

< 강의 후기 >

주요 엑기스만 깔끔하게 강의하시는 

너나위님 덕분에 

고개를 끄떡이면서 부동산 투자의 초보 딱지를 떼고 나자 마자

저는 부산 집을 갈아 탈 상급지 아파트 매수를 위해

어떤 수업을 들어야 할지 고민하고 있었으나

때마침 월부에서 강의 상담 전화를 주셔서

내마중반을 소개해 주셨고

저는 2.1-3.13일까지 내집마련중급반(서울,수도권,지방 주요도시)을 수강하였습니다.

내마중 수업을 듣는 내내

부동산 재테크 왕 초보가 숙련된 고수들이 듣는 고급투자반에 간 느낌이었는데

새벽보기님의 서울 1군-5군까지 주요 아파트 특징, 가격등을 강의하시는 내용과

너나위님의 금액대별 투자 가능 아파트 리스트 등은

정말 그 어디에서도 얻을 수 없는 귀중한 정보라

수업 내용을 녹음하고 듣고 또 듣고 하면서

그 내용을 요약하여 복습 노트를 작성하였고 

수업에서 배운대로

부산 아파트를 팔고 남은 이익금+대출가능액(월 수입 토대로 계산)을 토대로 한 예산 범위(12억대)내

서울쪽에 제가 사고 싶은 아파트 리스트를 추릴 수 있었습니다.

(내 마중수업은  같은 조원분(95조)들의 도움없이는 불가능했던 수업이었는데 

1년 넘는 월부의 경험자이신

나알이 조장님 뿐아니라 날개큰애미님, 핑크벚꽃님, 장매력님 등 많은 도움주셔서 

어려운 수업과 과제를 잘 따라갈수 있었습니다. 

조원분들 감사해요..)

이후 듣게 된 열반스쿨기초반(24.3.1-4.16)에서

너바나님께서는 다양한 투자경험을 바탕으로

근로자에서 자본주의로 거듭날수 있는 노하우를

정말 귀에 쏙쏙 들어오게 가르쳐주셨습니다.

1.비젼보드 만들기

   (목표액 설정과 구체적 방법 고민)

2.부동산 투자를 잘 하는 방법(투자타이밍 찾는 법,      투자결정요소[저환수원리] 등)

3.임장하는 방법, 전세 잘 빼는 법, 역전세 대비법,      실전투자사례 등 

너무 유익한 강의였던 것 같습니다.

이 곳에서는

서울, 강남지역 아파트에 관심이 있으신

서울,수원,대전 등지의

조원분들과 함께 하면서

서초구 아파트(특히 레미안원베일리와 아크로리버파크가 짱이었지요)

를 임장하고 다양한 의견을 나눌 수 있어

좋았습니다(열기 73기 5조 부른 조장님, 또루맘, 

새벽밤, 세민부, 엽사마님 등… 반갑고 고마웠어요..)

 2. 3.25일 열기반 선배님과의 대화시간에 

  빈쓰튜터님의 조언

열기반에서 선배님과의 대화시간이 있었는데

운좋게도 빈쓰튜터님과의 시간이 주어졌고

그 때 질문했던 내용은

"부산에 소유한 아파트는 분양받은 거라 현재 

매도호가 대비 이미 170%넘는 수익이 난 상태인데

매도하는 시점은 언제로 정해야 할까요" 였고

이에 빈쓰튜터님은

"부산지역 아파트는 가격이 많이 떨어진 상태이고 

24년 -26년까지도 공급물량이 없어 부산 뿐 아니라 인접지역 공급물량까지 같이 들여다 봐야 한다.

또한

매도기준의 경우 

1. 수익이 났는지?
2. 살 것이 있는지?
3. 매도 후 매수할 것

4. 다만, 수익도 없고 길게 두어 봐야 좋을 게 없는 아파트의 경우 손해보더라도 팔아라

    

   "지금 보유한 아파트 보다 훨씬 좋은 물건이 나올때까지 팔지 말아라, 급히 팔면 팔고 오를 가능성이 있다"

   는 조언을 주셨습니다.

  빈쓰튜터님 조언을 토대로

 부산 해운대쪽 아파트보다 

훨씬 좋은 아파트로 한정하여 

매수할 아파트를 추리기 시작했습니다.

 3.  4.14일 줴러미님 투자코칭 후기 

부동산 초보로서 상급지로 갈아타기를 위해 

어떤 것 부터 하면 좋은지 

내마중반 조원분들께 조언을 구했더니

나알이조장님, 날개큰애미님, 핑크벚꽃님 등께서

투자코칭부터 받는게 좋다고 하셔서

3월에 조원분들의 도움을 받아

광클하여  투자코칭 접수에 성공하였고

4.14일 남편과 함께

줴러미 튜터님의 투자코칭을 받게 되었습니다.

다른 회원분들의 투자코칭 후기를 

읽고 갔던 터라

원래 정해져 있는 코칭 시간(30분)이 

훌쩍 넘도록 아주 상세한 내용의 코칭을

해주시면 

내 짧은 부동산 지식에 

이해를 못하면

어떻게 하지 하면서 

걱정 반 기대 반 했던거와 달리

줴러미 튜터님의 코칭은

심플 담백한 코칭 “원씽” 그자체 였습니다.

(질의내용)

1. 현재 저희는 50대 초반이므로 적지 않은 나이에 현재 자산을 토대로 5년내  1차적 목표인 50억 달성을 위해 해야 할 재테크 플랜은?

2. 현재 부산 소유 아파트를 매도후 서울 상급지로 갈아타고 싶은데, 사고 싶은 아파트 중 A,B,C 

   아파트를 보고 있는데 적정한 것인지?

3. 하락장이라 매도가 쉽지 않은데 부산 소유 

   아파트 매도 방법은?

(답변내용)

1. 현재 보고 계신 아파트(서울 강남, 송파구쪽 

   아파트) 중 A, B아파트는 신축이지만 아직 

   저평가되어 있어싼게 있으면 사는게 좋다. 

   그 쪽은 토지거래제한구역도 아니니 

   거주의무가 없어 매수하는게 좋다

2. 올해 1채 구입후, 2년에 2급지 대장아파트 쪽을 1채씩 사라. 5년이 경과하면 3채 모두 20억 자리 기준

   50%만 상승하더라도 총 자산 90억 달성 가능.(구체적 아파트는 알려주시지 않으심)

3. 현재 부산쪽 아파트는 너무 싸고 하락장이라 

   팔면 안되는데 현재 보유하신 해운대쪽 아파트는 분양받으신 거라

   충분한 이득을 보셨으니 13억대라면 팔아라.

   (4월 현재 저희 아파트 동일 평수 1층이 

   12억으로 매도, 네이버 동일평수 매도 호가는 

   3층 13.5억, 8층 이상 집들은 14억에서 20억까지 나옴)

 (투자 코칭 받은 이후 이행한 내용 및 결과)

1. (코칭 받은 당일~3일까지 상황)

   서울 강남쪽 A아파트(대단지 신축)중 싼 매물이 있는지 부동산에 문의(24평)하자 

   C,D,E 부동산 모두 급매 물건이 1-2개 있긴 

   하나 

   4월말까지 전체 금액을 지급하는 조건이라는

    것이었고

   C부동산에서는 24평보다 32평이 가격대가 

   있긴 하나 상승장때 훨씬 더 많이 오르고  

   잔금 치르는 기간도 훨씬 넉넉하다면서 32평 매물을 권하셨고

    

   어차피 대출이 가능하다면 불가능한 것도

   아닌 것 같아

   부랴 부랴 건물 담보 대출이 가능한 은행을 

   물색해 

   집 근처 000은행이 1주일내 대출이 가능하는

   것을 알게 되었고

   대출이 가능하다는 것을 확인하자 마자

    

   (코칭 받은 날~ 4일째 “서울 아파트 가계약 

   성공”)

   서울 쪽 아파트를 보러 갔다

   강남쪽 괜찮은 아파트(신축 대단지)가 

   급매나온 것을 확인,

   3천만원정도 싸게 절충한 뒤

   4.18일 가계약에 성공했습니다.

   (4월말까지 전체 금액의 50%, 7월말까지 전세를 빼서 잔금 치르는 조건) 

    

   그리고 

   7월말에 잔금을 치러야 하므로

   세입자 또한 빨리 구해야 하는데

   부동산에서 시세보다 약간 저렴한 전세금으로 전세입자를 구해다 보니

   5월 중순 좋은 세입자와 전세 계약도 체결했습니다. 

    

2. 4.15일부터

   부산 쪽 아파트(7층)를 부동산 13군데 급매로 내 놓되(13억 중반)

   실제 매도 가격은 12억 후반까지 절충 가능하다고 부동산에 전해 놓았답니다.

    

부동산 투자 초보인 제가 

별다른 고민없이 서울 상급지 아파트를 

매수할 수 있었던 것은

줴러미 튜터님의 귀중한 “원씽” 조언을 믿었기 때문입니다.

늦었지만

줴러미 튜터님의 코칭 넘 감사했습니다~~

4.  5.23일 셔츠님 매물코칭 후기

 (매물코칭 받게 된 계기)

   4.18일 서울 상급지 아파트를 매수했기에

   일시적 1가구 2주택 혜택

(1가구 취득세 3.3%/ 2가구 취득세 8.8%)과

   양도세 1가구 혜택(1가구일 경우 12억까지

  비과세)을 누리기 위해서는

   부산 아파트를 서울 아파트 매수일로부터 

   3년내 매도하는 것이 조건입니다.

   4.15일부터 부산쪽 아파트를 

  네이버 부동산에 내놓고 줄곧 홍보했으나

   가격 탓인지, 하락장이라서 그런지 

   수개월간 동일한 평수의 매물(제것 포함 12개)

  이 거래되지 않았습니다.

   저희 집(전세입자 거주) 또한  

   11.8억이면 사겠다는 유일한 1분이 있긴 했으나

   1층 가격(12억)보다 싼 가격으로 후려치는 

   매수의사에 기분이 안 좋아져

   해당 부동산에는 

  “그 가격으로는 안 팔겠습니다.”

   라는 답변만 하게 되었습니다.

   리치고(공인중개사)에 상담한 결과

   "현재 부산뿐 아니라 전국에 쏟아지는 

    매물이 너무 많다. 그리고

    매수자는 기존 매매 체결가를 기준으로 삼는데 

    1층은 12억에 거래된 바 있고, 

    23.11월 경 12.5억에 거래된 바 있어

    현재 내놓으신 가격은  

   타 매물에 비해 싸긴 하지만 

   초급매 가격이 아니다.

    12.5억 정도라면 초초초급매로 홍보해 주겠다"

    는 것이었고

   매도왕에 상담한 결과

   "현재 내놓은 가격 (13.6억)도 

   나쁘지 않은 가격이긴  하나

   저라면 12.5억 정도라면 

   6개월안에 매도가 확실히 가능하다" 는

   답변을 듣긴 했으나

   동일평수 아파트 3층이 13.5억,

   8층 이상 아파트 또한 14억 이상 매도호가로 

  수개월째 변동없이 홍보하고 있는 마당에

  내 매물은 12억대로 팔아야 하나 하는 

  의구심이 들면서

  서울 쪽은 상승장으로 돌아섰으니

  부산 또한 기다리면 상승장이 오겠지,  

  내년까지 기다려 볼까 하며 여유를 부리다가도

  매월 대출 이자도 엄청나고, 

  3년안에 꼭 팔아야 하는데 하는 

  무거운 미션이 있다 보니..

  이도 저도 못하고

  매일 매일 부동산 장을 들여다보고 있었습니다.

  그러다 안 되겠다 싶어

  그 동안 도움을 많이 주셨던

  나알이 조장님께 

  또 조언을 구한 결과

  매물 코칭을 받기로 결심했습니다.

(셔츠튜터님의 매물코칭 내용과 이행 결과)

매물코칭은 전화로 하게 되었는데

셔츠튜터님의 

코칭 내용을 정리하자면

현재 포비님이 보유하신 아파트는 

부산 지역에서 선호지역 선호아파트이므로

하락장에는 매도하기 보다 지켜야 하나

서울 아파트를 선매수하였기에

세금관계로 

3년 안내 매도해야 하는 것이 더욱 중요하다

부동산 투자는 매도를 해야 이익이 실현되므로

지금은 이익실현에 집중해라

올해가 아니라

내년, 내후년까지 기다렸다가

13억대로 매도하는 것도 

나쁘지 않은 하나의 안이나

부산 시장은 많이 떨어진 것도 사실이며 

서울 시장처럼 기다리면 회복되겠지만 

언제 회복될지 아무도 알 수 없으며

전세가율이 소득대비 너무 낮은 상황(60% 이상이어야 하나 부산 지역 제소유 아파트는 40% 대)이며

매수자 입장에서 볼때

지난 매매 체결 실적을 기준으로 삼는데

작년 11월경 10층이 12.5억에 매도된 바 있다

하락장이라 매수하려는 사람이 없을수 밖에 없다.

만약 사시려는 분이 계시다면

그 쪽 부동산에 전화거셔서

12억에서 12.5억 사이에 협의해 주겠다고

 하는 것이 좋을 것 같다.

팔려는 가격대보다 싼 가격이긴 하나

사는 사람도 까치밥이 있어야 산다.

(남는게 있어야 산다는 뜻)

포비님은 싼 가격으로 분양받은 거라 

일정 수익이 나 있으니

비싸게 파나 좀 싸게 파나 

차이는 1억 미만이다

그 이익의 크기에 집착하기 보다는

난생 처음 매도로 이익을 실현하는  것에

중점을 둬라

사는 사람도 싸게 사서 남는게 있어야 

이런 하락장에 사려고 맘 먹게 된다.

라는 조언을 주셨습니다.

매물코칭 이후 

5.27일

저는 네이버 부동산에 내놓은 매물을 다 내리구

2-3군데 저에게 여러번 연락이 오던 부동산에만 

전화 걸어

"내년 7월까지 전세입자분이 연장해서 사시기로 

했으니

 꼭 사시려는 분이 계시면 집을 보여드리시구

 12.5억에 해드리겠다"고 홍보해 달라고

부탁드렸습니다.

(7.17일 부산 부동산 가계약 체결)

6월초 만 해도

2주에 한번씩 2개 부동산에 

요즘 매물 보러 오는 사람은 있나요?

45평 매수하려는 사람은 있나요? 등 

안부차 부동산 시장을 살피는 전화를 걸면

“서울 시장은 상승장인데,, 부산은 전혀 기미가 

없어요..” 하시던 답변이

6월말 정도 되니

“해운대 아이파크나 제니스 등 좋은 아파트는 오히려 고층이 고가로 팔리고 있어요”

“구축 대장단지는 24평, 32평  저가 매물은 금방

 소진되고 있어요”

라는 답변을 주시더니..

7월 초 되니 우리집도 매도 조짐이…

자주 연락하던 A부동산에서

"사모님 아파트를 실 거주로 사시고 싶으신 분이 

계신데

세입자분이 연락이 안되네요

세입자분께 이번주 집을 보여줄 수 있는지 

여쭈어 봐 주시겠어요?"

 라는 전화를 받고

세입자 분께 전화를 드리니

"사정상 서울 친정집에 살고 있는데

8월말 이후에나 부산에 가니 그 때 집을 보여 줄 수 있다"는 답변을 받아

기존에 찍어둔 아파트 

실내 사진을 여러장 보내드리고

" 그분들에게는 같은 평수 다른 아파트를 보여드리시고

실제 저희 집은 8월말에나 볼 수 있겠네요"

하고 부동산에 답변을 드렸습니다.

그런데.. 

아직 본 적은 없지만

매수자와

인연이 되려는지

7.14일 경 부동산 사장님께서 전화를 주셔서

"매수하시려는 분이

가격을 2천만원 정도 절충해주시면

아파트를 보지 않은 상태에서 가계약금을 넣겠다고 하시네요"

그 때 드는 생각은

부산도 상승장이 오고 있나?

이거 너무 빨리 결정하는 건 아닌가?

좀 천천히 해야 하는 거 아닌가?

하다가도

셔츠님의 코칭 

“사시려는 분 계시면  12억 초반 - 12.5억 사이에 

절충하시는 것이 좋을 것 같습니다.”는

 조언이 떠올라

“저희 대출 이자금액이 커 중도금을 많이  준다면

 1천만원 깍아드리겠다”고 답변 드렸고

결국 12.5억에서 1천만원 절충한 12.4억에 매도

하기로 하고 

7.17일 가계약금 일부를 송금받았습니다.

 (당연히 전세입자가 11월말까지 이사나가는 조건을 세입자와 미리 협의한 후에 말입니다)

셔츠튜터님~~

매수자의 관점에서

현실을 직시하고 적정한 가격으로 매도할 수 있도록 

용기주시고 도움주셔서 정말 감사합니다.

(계속 높은 매도 호가를 고수하신 분들의 매물은 여전히 팔리지 않은채 광고하고 있네요)

6. 거인들의 어깨에 기대어 행한 부동산 투자 초보의 “서울 부동산 매수 후 부산 부동산 매도” 후 느낀 점

서울 아파트를 잘 산건지

부산 아파트를 잘 판건지

아직 잘 모르겠지만(몇년 지나 봐야 알수 있겠지요..)

50평생 매수(1-2번)만 했지 

매도 한번 해보지 않은 

부동산 투자 초보인 제가

생전 처음 서울 강남 아파트를 매수하고, 그 힘든시기에 부산 아파트를 매도할 수 있었던 것은

월부의 모든 튜터님, 강사님들, 조원분들, 회원님들 모두가 입을 모아 하신 말씀인

결정하기 힘들땐

“거인의 어깨에 기대라”는 조언을 받아들이고

거인들이 시키는 대로 실행해 옮긴 덕분이라고 생각합니다.

여기 계신 회원님들 또한 

저 처럼 

부동산 매수나 매도시 

혹여나 급하게 결정했다 

잘못된 투자를 할까 싶어

고민이 많으신 분이 계시다면

월부 카페나, 같은 조원분들께 조언을 구하시고

필히 많은 경험이 있으신 튜터님들의

투자코칭, 매물코칭을 꼭 받아 보시라고

추천드립니다