반전에 반전! 최후의 승자는? (나도 궁금했던 나의 2호기 매물코칭 후기 ft. 권유디튜터님) [찐주부]

안녕하세요?

찐주부입니다.

지난번 실전투자경험담에서

저의 0호기(=당시 실거주 집)

매도에 대한 이야기를 했었는데요.

이 글을 썼던 당시에

저의 가장 큰 고민은 바로

"실거주 마련" 이었습니다.

월부에 와서 처음 자본주의,

가치투자에 대해 눈을 뜨고 난뒤

깔고 앉은 돈을 최대한 줄여서

투자를 하는 것이 최고라고 생각했습니다.

그래서 변화하는 시장의 흐름과는

상관없이

위의 글처럼 섣불리(?) 0호기를

매도하게 되었습니다.

하지만 제가 거주하고 있는 지역이

현재 절대적 저평가 시점에 있다는 것과

초등학생 아이를 키우면서

주거안정성의 중요성을 깨닫게 되면서

또다시 실거주 매수를 고민하기 시작했고,

그렇게 월부학교 겨울학기를

시작하면서

다른 동료들과는 조금 다른 관점의

투자를 준비하게 되었습니다.

실거주를 찾기 위한 긴 여정(?)에

관한 이야기는

추후 다시 경험담을 작성하도록 하고

오늘은 매물코칭을 통해

새롭게 깨닫고, 배웠던 부분에 대해

복기해보도록 하겠습니다.

저와 같은 고민을 하고 있는 분들께

조금이라도 도움이 되었으면 좋겠습니다.

24년 2월 8일

설 연휴를 하루 앞둔 아침,

월부학교 담당튜터님이신

망구튜터님께 매물 문의를 올렸고

튜터님의 빠른 판단과 조언을 통해

곧바로 매물신청을 하게 되었습니다.

당일을 넘기게 되면

설연휴가 시작되기 때문에

최대한 빨리 코칭을 받을 수 있도록 도와주셨습니다.

매물코칭 신청을 하고

올리브님과의 통화를 통해

일정을 조율한 뒤

당일 오후 5시10분

권유디 튜터님과의 매물코칭을

배정받게 되었습니다.

매물코칭은 3번째였지만

언제나 기다림은 설레고,

두렵고도

즐거운 일인 것 같습니다.

그리고 드디어

정각 5시 10분!

전화가 울렸고,

목소리까지 존잘(?)인

권유디 튜터님과

첫 만남을 가지게 되었습니다.

투자? 실거주? 나의 포지션 정하기

출처 입력

튜터님께서는 솔루션에 앞서

앞으로의 투자방향성에 대한

저의 생각을 물어보셨습니다.

지방소액다주택자(+수도권 진입)

vs

광역시 실거주(+투자)

처음 실거주로 2호기를 찾기 시작할때

스스로에게 수없이 던졌던

질문 중에 하나였습니다.

"월부에 왔으면 다주택자가 되어야 하는데

그게 정석아닌가?"

저는 실거주0호기가 있는 상태에서

월부에 들어 왔고

투자를 위해 매도를 진행하고

자산재배치를 한 상태였습니다.

그런데 다시 실거주라니?

내가 앞으로 어떤 투자를 하고 싶은지,

스스로 납득할 수 있는

방향을 잡아야만 했습니다.

저의 결론은

현재 거주하고 있는 지역의 매매가가

충분히 싸기 때문에

실거주 안정성을 가질 수 있고,

거주의 욕심을 조금 줄인다면

적정한 수준의 내 집에 거주하면서

월세=대출상환금으로 정리하고

추가로 종잣돈을 모아 지금처럼

투자를 이어나갈 수 있겠다 라는

것이었습니다.

★ 나의 상황-고려할 부분 ★

1. 맞벌이부부-직장/교통

2. 초등학생 자녀-학교/학원

3. 매매 절대가가 싼 지역 거주

- 전세가 낮아 투자접근은 어려움

4. 종잣돈 확보

5. 수도권(서울) 투자 목표

그렇게 저는 주거안정성과

미래의 수도권 투자를 위한

결정을 하고 싶었습니다.

적정 vs 최선, 나의 상황과 현재 시장에 맞는 선택은?

출처 입력

저의 첫번째 후보 물건은

평형을 줄이고

현 월세액=원리금 상환액

이 되도록 하는 것이었습니다.

하지만 실거주의 관점에서 봤을때는

적장한 가격에서 타협을 하다보니

부족한 부분들이 있었습니다.

1. 맞벌이 부부-직장/교통

▶ 지하철역과의 애매한 거리

2. 초등학생 자녀-학교/학원

▶ 장점 : 전학을 하지 않아도 됨

▶ 단점 : 학교/학원까지 애매한 거리, 적은 세대수로 또래와 어울릴 수 있는 환경 부족

3. 매매 절대가가 싼 지역 거주

▶ 20평대긴 하지만 신축단지로 거주환경이 좋고 충분히 싼 가격

4. 종잣돈 확보

▶ 월세액에서 20만~30만원 정도 더하면 대출상환 가능

5. 수도권(서울) 목표

▶ 당장은 어렵겠지만 지방 소액투자를 통해 추후 진입 가능

튜터님께서도 저의 생각을 딱 알아보시고,

제 상황에서 최선의 내집마련을 하기 보다

종잣돈을 모을 수 있는 내집마련을 하고

추가로 주택매수를 생각하고 있는 것 같다고

말씀해주셨습니다.

(아쉬운 저의 마음에 아쉬운 튜터님 마음=이심전심?)

그렇게 첫 번째 후보물건에 대해 이야기를 나눈뒤

두 번째 후보물건으로 넘어갔습니다.

저의 두 번째 후보 물건은

사실 검토대상에 오른지 얼마되지 않은

것이었는데요.

그 이유가 매매 절대가가 충분히 싼 것은 맞지만

제 상황에서 조금 무리한

투자가 될 수 있었기 때문입니다.

절대가 자체가 높아 이후 종잣돈을 모으기

어려울 수 있고,

그렇게 된다면 추후 투자를 이어나가기

어려울 것 같았습니다.

하지만 그럼에도 불구하고

이 물건을 후보로 올린 이유는

1. 맞벌이 부부-직장/교통

▶ 남편/나 직장까지 지하철 환승없이 이용가능(지하철까지 도보 5분)

2. 초등학생 자녀-학교/학원

▶ 장점 : 또래 아이들과 어울릴 수 있는 단지 환경, 초등학교 인근

▶ 단점 : 전학, 학원까지 셔틀 이용

3. 매매 절대가가 싼 지역 거주

▶ 전용84면적의 급매로 전용74와 가격이 큰 차이가 없음

4. 종잣돈 확보

▶ 주담대+신용대출도 일부 필요한 상황으로 종잣돈 모으기 어려움

5. 수도권(서울) 목표

▶ 추후 매도, 자산재배치를 통해 진입 가능

때문이었습니다.

그리고 가장 결정적으로 이 물건은

"싸다"

전용84면적의 해당 물건은

전용74면적의 물건과 2천만원 정도

차이가 나는 "급매" 물건이었습니다.

솔직히 처음 부사님께 브리핑을 받았을때

이런 가격에 이런 물건이라고?

놀랄 정도였습니다.

하지만 제가 생각했던

매수 상한선을 넘는 물건이었기 때문에

후보 1번 물건으로 올리기엔 아주

조심스러웠습니다.

결론적으로 튜터님의 조언은,

1. 1주택이 있는 상황에서 2주택까지 1.1%의 취득세를 활용할 수 있다는 점

2. 20평대와 30평대의 고점 차이로 좋은 물건이 가격이 싸진 상황에서는 내가 할 수 있는 좋은 걸 해야 한다.

3. 대출을 받아도 종잣돈을 1년에 2천~3천 정도는 모을 수 있다는 점

(사실 진짜 빠듯하긴 한데ㅜㅜ 열심히 모아보겠습니다)

4. 추후 전세가 상승시 자산재배치 가능

이런 점에서 1번 물건 보다는

2번 물건을 우선순위로

보는게 좋겠다고 하셨습니다.

(감동의 반전)

다음 투자를 잘 하는 것보다 지금의 투자를 잘 하는게 더 중요합니다.

권유디튜터님

저는 실거주라고 하면

투자가 아닌

내가 깔고 앉는 돈(=잊어야 하는 돈)

이라고만 생각했습니다.

하지만 0호기 매도글에도 썼듯이

실거주 또한 투자이기 때문에

내가 여기에 얼마를 어떻게 넣고

어떻게 매수하고 보유할지에 대한

모든 과정이 빠짐없이 중요하다는 것을

알게 되었습니다.

그렇기 때문에

어떤 투자에서든

(매수든, 매도든, 임대든)

내가 할 수 있는 한 최선을 다해야 하고,

그래야만

이후 발생하는 상황에 대해서

후회하지 않을 수 있다는 것을

깨달았습니다.

사실 저는 월세 만기가

많이 남아있는 상황이었기 때문에

실거주 매수가 당장 급하지

않다고 생각했었습니다.

하지만 월부학교 반임장때

망구튜터님께서

타이밍을 잡으려고 하지 말고

현재 싸다고 생각한다면

해당 물건에 최선을 다해보라고 하셨는데요.

권유디 튜터님께서도 비슷한

이야기를 해주셨습니다.

"저는 미래를 보고 투자하진 않아요.

그냥 현재 내 상황에서 이게

올바른 선택인가를 생각합니다."

월세 만기전 매수를 함으로써

계약만료기간까지

내야 하는 월세액을

계산해 보더라도

충분히 싸다는 확신이 있다면

현재 투자를 할 수 있다는 것입니다.

마냥 손해본다 라고 생각할게 아니라

실제 금액이 얼마나 되는지

그 금액을 내고서라도

지금 금액이 충분히 싼가?

숫자를 정확하게 계산해 보는 것이

중요하다는 것입니다

(뇌피셜은 이제그만~)

물론 지금보다 더 싼 매물이

나올수도 있지만,

튜터님들의 조언대로

미래를 예측하거나

타이밍을 재는 것은

내가 할 수 있는 영역을

벗어나는 일이었습니다.

한동안 투자를 할 수 없다면, 동료들을 잘 도와주세요.

출처 입력

저는 실거주 매수를 하게 되면

한동안 큰 돈이 묶이게 되고,

대출금 상환으로 인해

종잣돈을 마련하지 못한다면

투자공부가 늘어지게 될까봐

걱정이 되었습니다.

저의 걱정을 눈치채신

튜터님께서는 저에게

현재 갖고 있는 1호기, 또는

실거주 2호기를 통해 언제든지

종잣돈을 마련할 수 있고

그 기회가 왔을때

투자를 할 수 있도록!!

실력을 쌓는일을

더 열심히

더 치열하게 해야 한다고

말씀해주셨습니다.

지난번 망구튜터님께서도

꼭 월급을 모아서 종잣돈을 마련하고

투자를 한다

라고 생각할게 아니라

내가 갖고 있는 자산들이

종잣돈이 되어 투자를

할수도 있다고 생각해야 한다고

말씀하셨는데요.

그렇기 때문에 실력을 쌓고

배우는 일을 게을리 하면 안되겠다는

생각이 들었습니다.

만약 1호기, 혹은 2호기가

저의 발판이 되어 준다면

더 큰 기회를 얻게 될지도 모르니까요.

그 시간이 다가왔을때

제가 실력이 부족해서

기회를 잡지 못하면

정말 너무나도 안타까울 것 같았습니다.

또한 그렇게

준비를 해 나가는 과정에서

동료들을 도와주고

동료들을 통해 더 많은 것을 배울 수 있다는

말씀도 해주셨습니다.

직접 투자를 하지 못하더라도

월부에서 동료들의 투자경험을

간접적으로 체험하면서

제가 할 수 있는 최선의

노력을 다해야겠다는

생각이 들었습니다.

마지막으로

월부를 시작하고

2년만에 월부학교를 하게 된

저에게 따뜻한 격려도

아낌없이 해주셨습니다.

월부학교에서

튜터님을 통해서 배우는 것도 있지만

반원들과 함께하는 좋은 환경에서

배우는 것이 정말 크다고 하셨는데요.

그렇기 때문에

반원들, 그리고 반장님, 부반장님을

많이 도와달라는 말씀을 해주셨습니다.

튜터님의 말씀을 들으면서

다시 한 번 현재의 소중한

환경을 되돌아보게 되었습니다.

하루종일 저의 투자를 위해서

몇번이고 전화로 아낌없이 코칭해주신

망구 튜터님,

튜터님께 말씀드리기 전에

조언을 구하면 어떤 질문이라도

진심을 다해 조언해주시는 제리파파 반장님,

학교 첫날부터 저의 고민을 듣고

자신의 일처럼 조언해주신 서킬스 부반장님,

저와 비슷한 고민을 하고

공감해주는 진심가득 정열매 부반장님

그리고 항상 즐겁고 웃기고

행복하고 따뜻한 우리 6반 망고미들을

떠올리면서

너무나 감사함을 느낄 수 있었습니다.

"이해가 안가는 부분이 있으면

물어보세요.

와이가 충족되지 않으면

행동으로 이어지지 않거든요

선배, 동료, 튜터님과

수시로 소통하면서

월부학교를 이어나가세요."

월부에서 공부를 하다보면

"왜 이렇게 까지 해야 할까?"

라는 생각을 한번쯤 해보실 것 같습니다.

저 또한 그랬고,

(사실 지금도 가끔 그런 생각을 합니다.)

그때마다 그냥 남들도 하니까

그렇게 해야 한다고 하니까

이렇게 넘기는 것이 아니라

진짜 내가 그렇게 해야만 하는

이유, 그 답을 찾기 위해

질문하고 행동해야 합니다.

사실 "왜 이렇게까지"에 대한 답은

월부학교를 하면서 이미 알게 되었습니다.

그전에 그런 생각을 했던 이유는

"왜 이렇게까지" 해보지 않았기 때문이었습니다.

끝까지 해보지 않았기 때문에

그 결과가 어떤지 저는 알 수 없었습니다.

지금도 많이 부족하지만

저의 마음속에 있는

물음표를 느낌표로 만들어 가는

과정 하나하나에 최선을

다해야겠다는 생각이 들었습니다.

매물코칭을 통해

단순히 매수, 매도를 결정하는 것이 아니라

결정하는 과정에서

나의 생각을 하나하나 다시

검토하고 검증해볼 수 있었습니다.

그렇기 때문에 전화를 끊고 난뒤,

저는 빠르게 행동으로

이어갈 수 있었습니다.

저의 실거주 매수과정 및

결과에 대해서는

다음 실전경험담을 통해서

더 많이 나누도록 하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.