시세지도 그리기 싫어도 해야 하는 이유 (3개월 ~ 40개월차의 시세지도, 소소한 Tip 공유) [나파]



안녕하세요

나파 입니다.

최근 같이 조 활동하면서

시세지도에 대한 벽이 있는 동료분들이

종종 계시는 걸 봤어요

비단 최근뿐만 아니라

시세지도에 대한 벽을 느끼시는 분들은

매번 계시는 것 같아

어떻게 도움 드릴 수 있을까

고민하다 글을 적어 봅니다.





너무 잘 하려고 생각하다보니

시작을 못 하시는 건 아닐까?

힘을 많이 준 다른 동료분들의 시세지도를 보고

벽이 생기신게 아닐까?

나는 처음 시세지도를 그렸을 때

어떤 맘 이었고, 어떻게 그렸었지?

시세지도를 꼭 잘 그려야만

투자를 할 수 있는 걸까?

점점 나아지기는 했는데

어떤 부분에서 도움이 되었고,

투자까지 연결이 되었던 부분은 어떤 것들이 있었을까?

이런 생각을 하면서

우선 제가 기계적으로 작성했던

첫 시세지도를 보여드리고

조금씩 변화를 주고

살을 붙여갔던 과정을 보여드리면

(처음부터 잘 할 필요 없다!)

좀 도움이 되지 않을까?

생각해 보았습니다.

임보 몇 번 안 쓰신 분들께

저의 첫 임보를 보여드리면

조원분들이 좋아? 하더라구요...

자신감 생긴다고.ㅋㅋ

그런의미에서,.

지금까지 써왓던 제 시세지도를 보여드리고

그렇다고 꼭 이런식으로 하지 않아도

투자는 할 수 있다는 말씀을 드리고 싶었어요

다음은 제가 매번 앞마당을 늘리면서

변경점이 있었던 시세지도들 입니다

(3개월 차 첫 임보의 시세지도 부터,

40개월 차 시세지도 까지)

1) 3개월 차 : 첫 임보의 시세지도

나름 나눔글 찾아보며 따라 그려보고

한 번 작성해 보았다에 큰 의미를 둠

모든 평형대 가격을 다 기입하며 적으면서

힘들어도 시간걸려도 그냥 해보라는 선배님들의 말에

그냥 기계적으로 꾸역꾸역 그렸음

(앞마당 만드는데 2개월 걸림)

(거의 임보에서 힘은 시세지도에서 다 뺌)

※몽키도 없었음



2) 6개월 차 : 첫 지투실전반 시세지도

큰 변화는 없지만 그냥 그린,, 장표 채우는 느낌

시간이 없다보니 30평대 미만으로 호다닥 채워 넣음

단지임장 때 도움된다는 것을 알기에

(단지 가치와 가격 연결해 보기 편리함)

그 전에 어떻게든 끝내보려고 하였음 (Dead line 설정)

기계적으로 그렸지만

그래도 단지임장 전 단지가 어디에 위치하고

어떻게 생겼는지 평형대는 어떻게 구성되었는지

감을 잡고갈 수 있어 좋았음



3) 18개월 차 : 자실하면서 그린 시세지도

단지의 형태가 사라짐..

효율화를 추구하려했던 구간..ㅜ

전세가 모르겠으면 그냥 넘어가기도 하고

그리는데 의미를 둠

(처음엔 괜찮지만.. 18개월 차가 그렸다기엔.. 좀.. 부끄러움)

4) 24개월 : 시세지도 방식이 다양해 지면서

처음으로 큰 변화를 주고자 했음

시세지도를 통해 뭔가 임보에 힘을 주고 싶었고

가독성을 높이고 싶어 변화를 주기 시작

시세지도를 활용하여 단지임장때 부터

저평가 단지를 찾고

결론부분에서 비교평가에 활용하고 싶었음

주요 평형대 (전용59,84)

위주로 넣기 시작함

(당시에 참고했던 나눔글, 졍이님 이자릴 빌어 다시 한번 감사합니다 ♡)

https://cafe.naver.com/wecando7/3073386

바뀐 시세지도 그리는데 적응하느라

시간이 많이 걸렸지만 한번 적응하면

관리의 영역으로 들어와 쉽게 그려지기 시작함

(임보 3번 더 쓰면서 적응되기 시작했던 것 같음)



5) 34개월 : 다시 초심으로 돌아가 열심히 해보려고 함,.

단지형태가 나타나도록 다시 그려줌

6) 36개월 : 주요 입지요소를 넣기 시작함

임보 입지분석 파트에서

주요 입지정보에 대해 스터디 하겠지만,

이렇게 작성하다 보면

한번 더 입지요소를 머리에 긁어주기도 하고

시세지도에 여러 정보를 한방에 그려 넣으면

전화임장 할 때 쓱~ 보면서

단지별 특징을 빠르게 파악하게되고

부사님과 대화도 풍성해짐

(어~ 사장님 근데 옆에 있는 XX단지 연식이 7년더 좋은데 가격이 비슷한게

어떻게 생각하세요?,

초등학교 멀던데 셔틀이 있나요?,

2호선 5호선 중 어떤 역을 더 많이 이용해요? 왜요? 등)

생활권별

내가 생각하는 핵심 입지요소도 넣어줌

7) 40개월 : 입지요소에 디테일을 더해감

초등학교 학년당 100명 이상인 경우 별도 표기

초등학교 고학년 비중 높아지면 별도 표기

초등학교 같이가는 단지들끼리 묶어주기

중학교 학업성취도 우수한 경우 별도 표기

(95%↑, 특목고 3.5%↑ ＊지역마다 달라 상대적 표기)

20평대 복도식/계단식, 방/화장실 개수 표기

평형대 구성 표기

막상 적으면서 보니

많이 부끄럽네요

(2년차 때 까지 시세지도를 크게 활용하지도 못했던

제 자신을 돌아보게도 되고)

어떤가요?

초반에 작성했던 시세지도 보면

용기가 생기시나요?

아마 첫 시세지도를 그리거나

○개월차 이신 분들 or PC랑 친하지 않은 분들이라면

더더욱 시세지도에 벽이 있으실 텐데요

시세지도는 왜 그릴까요??

시제지도를 그리기 위해서는 지도를 볼 수 밖에 없고,

그러다 보면 임장지 지역별로

단지가 어느 위치에 있고,

주변엔 뭐가 있는지

(산, 강, 바다, 공장, 지하철역, 학교, 등) 보게 되고,

그렇게 단지가 갖고 있는 특징을

한 번 긁고 가는 것이죠

입지요소를 지도에 꼭 올리지 않아도

그러다 보면 대략 가치가 입력이 될 것이고

거기에 가격을 얹어서 비교를 해 보는 것

물론 이거 한 번 그린다고

단지별로 정확한 가치를 파악하긴 어렵겠지만,

우리가 한개의 단지 가치를 알려면

여러번 머리를 긁어야 하는 것 같아요

분임 하면서 생활권의 위상을 보고,

시세지도 그리고 , 단임~전임~매임

그리고 동료들과 얘기 나누면서

계속 머리를 긁는 것이죠

그 중 시세지도는 하나의 과정이라고 생각 됩니다.

그러니 너무 한번에 다 알려고 하지마시고,

모른다고 자책하지 마시고

(모르는게 당연함)

우선 작성해 보세요

완벽하지 않아도 됩니다.

한번 완성만 해보세요

초반엔 기계적으로 하셔도 됩니다

습관이되면 변화를 주세요

그리고 다음 임보 쓸때 한개씩만 얹어서

업그레이드 해보세요

매 임보마다

변화를 아주 작은거 하나씩만 줘보세요

하실 수 있습니다.

그러다 보면 시세지도에서 얻을 수있는게 많아지실거고

(저 보세요.. 3년만에 하는거봐요)

지도보다 보면 전임 소재도 생기는..

시세지도를 그리는 목적성만 충족이 된다면

저는 어떤 시세지도라도 의미 있다고 생각합니다.

아래는 저와 최근에 함께 했던 동료분들이

수기로 작성했던 시세지도 인데요

제가 첫 열기 들었을 때

PC를 잘 못 다루셨던 동료분도

아래와 같이 시세지도 그리고

임장하고 매물코칭 받고 투자까지 하셨어요~!

저도 이런식으로 작성했던

앞마당에서 1호기를 했었구요

(해당 지역은 아닙니다^^;)

그러니 시세지도 이쁘게 잘 그린다고

투자 할 수 있는거 아니니

내가 이 지역의 단지들을 알아간다 생각하시고

그냥 맘 편하게 하셨으면 좋겠어요~

마지막으로 제가 요즘 작성하는 방식으로

도움되는 양식 공유 드릴께요

그럼 이번달 시세지도도 화이팅 입니다. 💙💜

긍정긍정^^🌈



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