실거래 그래프만 보면 놓치는것들 [리리킴]



안녕하세요

리리킴입니다

이전 글에서 그래프를 통해

알 수 있는것들에 대해 이야기 해봤는데요

https://cafe.naver.com/wecando7/10893464

단지분석에 그래프를 왜 넣는거죠? [리리킴]

오늘은 반대로

그래프만 보다가

놓치기 쉬운것들에 대해

이야기 해보려합니다

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대전 유성구의 열매마을입니다

임장 후 열매3단지의 선호도가 궁금해집니다

현장에서 임장하며 느낀바로

역을 중심으로 형성된 상권, 학원가와

3단지의 거리가 가장 머니까

6단지, 7단지와는 선호도 차이가 있을거라

생각하고 그래프를 붙여봅니다

이 그래프를 보고 어떤 생각이 들까요?

엇..? 아닌가? 의외로 3단지 가격이 비슷하게 갔네?

내 생각보다 실거주자들은 별차이 없다고 느끼나보다

그럼 지금 3단지가 4천 싸게 나와있으니까 저평가 아닐까??!!!

분명 현장에서 임장하고, 전임하면서

단지간 선호도를 파악했음에도

그래프를 붙여보고 흔들립니다

그래프를 이렇게 좀 더 짧게 잘라보면 어떨까요?

선호도 차이가 확실히 보이죠?

10년 이상의 긴 시간의 가격변화를 그래프로 보다보면

분명 단지간 선호도 차이가 있음에도

절대가가 크다보니

(그래프 한칸이 1억입니다!!)

그래프는 비슷하게 흘러간것처럼 보여

선호도 차이가

잘 보이지 않을수도 있습니다

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이번엔 다른 사례를 볼게요

대전 유성구의 반석마을을 임장하고

노은리슈빌3단지가 반석마을1단지보다

낫다는 결론을 내립니다

그리고.. 그래프를 붙여보는데..

분명 연식이 더 좋은

노은리슈빌3단지가 항상

가격이 더 높았는데

상승장에서보니

반석호반1단지의 고점이 더 높게

찍혀 있습니다

음... 그럼....

반석호반1단지가 더 좋은건가보다!!

내가 놓친 선호도가 있을거야!

조금 연식이 됐어도 입지가 더 좋아서

상승장에서 더 치고간건 아닐까?

과연 그럴까요..?

당시 고점을 찍은 실거래를 보면

특이하게 고층들이 많았습니다

최고가를 찍은 102동 20층이

탑층이었네요

공시지가를 확인해보니

바로 아래층과 공시지가

차이가 있습니다

다른 동도 마찬가지로

동별로 탑층의 층은 다르지만

공시지가가 모두 달랐습니다

사실은..

탑층은 이렇게 추가 면적이 있어서

공시지가가 그만큼 비쌌던것이고

실제 거래될때도 더 비싸게 거래되는데

우연히 상승장 비슷한 시기에

다수의 탑층이 거래되면서

실거래가 높게 찍혔던거죠

이런 사실을 모른채

그래프만 보게 되면

탑층의 시세를 일반층의 시세로

착각하게 되어

사실은 저평가가 아님에도

저평가로 생각하고

매수할 수도 있겠죠?

다른 단지입니다

마찬가지로 최고가 25층은

탑층 시세입니다

복층+테라스가 있는 구조에요

이런 사실을 모른채

단순히 최고가 기준으로

저평가 여부를 판단한다면

더 좋은 단지에 투자할수 있음에도

기회를 놓칠 수 있어요

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이번엔 서울로 가보겠습니다

서대문구 가재울뉴타운의 대장인

DMC파크뷰자이입니다

1단지부터 4단지까지

4300세대라는 어마어마한

세대수를 자랑하는 단지인데요

초등학교를 끼고있는 1단지의

선호도가 가장 높고

세대수가 적은 3단지 4단지의 선호도가

상대적으로 떨어지는편입니다

그래서 1,2단지 매물은 3,4단지보다

높게 거래되는 편이구요

하지만.. 실거래 그래프로 볼때는

이렇게 1~4단지가 모두 하나로 보이게됩니다

실제 최고점을보면

15억대 거래는 모두 1단지인걸 알수있죠

우리는 보통 시세를

단지내 최저가 가격으로

파악하는데

이런 디테일을 모르면

상대적으로 가격이 저렴한

3,4단지 가격을 보고

1단지 전고점 대비 하락율을 계산해

지금 가격이 싸다는 판단을 할수도 있습니다

/

그럼 이런 실수를 하지않으려면

어떻게 해야할까요?

간단합니다

답은 현장에 있습니다

우리가 비가 오나 눈이오나

항상 현장으로 가는 이유는

바로 이런 모니터앞에서 알 수 없는

선호도를 알기 위해서입니다

항상 임장을 통해 파악한

거주민 선호도를 우선으로 보고

그래프를 보조지표로 활용해보세요

감사합니다

♥

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